最近輿論有兩個地產方面的論調：

一個是收儲未售商品房可以穩定房價；

另一個是地產開發急劇收縮下,房子價格很快會暴漲, 因為供應會減少。

兩個都是笑話。
第一個錢的來源只能是發債, 但未售商品房數量巨大, 根本不能收, 哪怕收一半都是做不到的;

其次, 已經收儲的, 怎么處理?

只能放出去租, 因為沒人買, 現在租金回報率本來就是超低水平, 如果大量增加出租房供應, 租金一定暴跌, 租金收入扣除管理成本后根本覆蓋不了借款成本。因此, 地方政府是白癡才會動真格去收儲。

多地的收儲實踐和即將推出的收儲方案，指向的顯而易見的結論是：

第一，附著在土地上的地方債務壓力可以很大程度緩解；

第二，土地財政依靠地方國企能完全重新轉動起來。

但前提是地方政府有上面這兩點意愿，重視租賃貸款這類超長期加杠桿工具，打通地方國企拿地與融資和地方財政這兩個口袋。
第二個結論——房價會暴漲，則更荒唐。

現在二手房掛牌數量已是天量, 而且還會不斷增加。一手房也有大量未去化庫存, 即使一手數量不再增加, 巨量的二手房拋售壓力下, 房價也不可能上漲, 只要上漲一點, 立刻會刺激更多二手房掛牌出來。
那么, 為什么這么多人說這些笑話呢? 你猜。

為何這兩年城投（地方國企）拿地和開工都有下滑？

1、融資難；2、不會建；3賣給誰？

除了2，1和3，收儲都可以解決，保障房不算隱債，銀行也樂意放30年的租賃貸款，賣不出去的房子換主體回收，甚至賣不掉的地也能回收。至于價格，對于左口袋和右口袋也就是怎么記賬而已。

這些關鍵點在于，如果換成民企甚至央企，都只能按照市場化來談了，所以現在的收儲方案的方向決定了如果要上量，那只能指向地方土地和財政內循環。

不要小看這個內循環，近幾年城投拿地六七萬億，開發可能不足40%，去化不足一半，如果都循環起來，對地方財政將是一筆巨款。

收儲本質是銀行擴表、央行擴表，結果是地方債務下降、土地財政回暖、地產庫存減少、保障房增加。

肯定有人問：銀行借這么多錢風險不大嗎？

那我問你：這些庫存賣給老百姓，按照30年3.4%的利率風險更小嗎？

在居民部門收入和預期最差的時候，政府認真加杠桿就是對居民部門最好的解脫，這是宏觀經濟的本質。