上周末，北京南四環(huán)外的花鄉(xiāng)壹號項目開盤。子姨昨天寫了，這個項目搞了個大新聞，震驚了中國房地產(chǎn)業(yè)：

開盤4.9萬元每平，相當(dāng)于指導(dǎo)價打了68折。

項目的開發(fā)商，叫中建壹品。

也是上周，北京市規(guī)自委宣布，“中建智地+江蘇綠建+朝陽城開”的聯(lián)合體，底價拿下了朝陽區(qū)一宗“巨無霸”地塊，底價是：

112億。

朝陽城開和江蘇綠建只持有很少股份。真正出大錢的，是中建智地。

中建壹品是中建三局旗下的地產(chǎn)平臺。中建智地是中建一局旗下的地產(chǎn)平臺。他們的母公司，都是基建巨頭中國建筑集團。

中建集團很早就涉足了房地產(chǎn)，過去被稱為“隱形霸主”。這幾年，沒有隱形的霸主，大都死走逃亡傷，看上去，中建想要：

當(dāng)當(dāng)大哥了。

2023年，中建的地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額為4514億元，同比增長12.4%。今年4月，中國建筑發(fā)布年報，董事長鄭學(xué)選在致辭中說，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額逆勢增長：

居行業(yè)首位。

過去一年，理想汽車雖然賣得不錯，但爭議一直很大。這家汽車公司最大的爭議還在于，它重新發(fā)明了排行榜：

只要比它銷量好的公司，都不在它的排行榜之列。

1

很長一段時間，中建集團旗下的中海，都被稱為地產(chǎn)界的“黃埔軍校”。包括萬科、龍湖、碧桂園在內(nèi)的房企，過去最喜歡做的事，就是時不時挖一下中海的墻腳。

中海最早是中建派出國做工程賺外匯的公司。他們也順便在香港做點房地產(chǎn)開發(fā)。但在1997年，亞洲金融危機讓重倉香港的中海，遭受重創(chuàng)，一度走到破產(chǎn)邊緣。

為救中海，中建給他們開了一個口子，允許它回到內(nèi)地，做房地產(chǎn)住宅業(yè)務(wù)。

但誰也沒想到，依托在香港做工程和房地產(chǎn)的經(jīng)驗，中海在內(nèi)地有點降維打擊，迅速崛起，成為僅次于萬科的房地產(chǎn)龍頭。

1992年，中海在港股上市，他們的業(yè)務(wù)發(fā)展相對獨立，但會向中國建筑并表。作為中建集團的“壓艙石”，中海的銷售額，一度占了集團一半以上。

在很長一段時間里，中海一直是中國房地產(chǎn)業(yè)的“利潤王”。不過這兩年，這個“利潤王”的帽子，被華潤置地拿走了。因為華潤置地有：

萬象生活。

中建旗下有八個工程局。眼紅中海在房地產(chǎn)行業(yè)的紅利，八大局后來紛紛都成立了自己的三級地產(chǎn)公司，各自為營。

為整合除中海之外的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中建集團后來成立了中建地產(chǎn)。中建地產(chǎn)的品牌，在內(nèi)部也被戲稱為：

局院地產(chǎn)。

但中建與中海兩兄弟，彼時經(jīng)常短兵相接。搶地、抬杠的情況在各地都在發(fā)生。

2013年，中建集團決定將有著400億資產(chǎn)的“局院地產(chǎn)”，并入中海。

中海董事長郝建民開啟了中海地產(chǎn)內(nèi)部的改革，成立營銷、工程等專業(yè)化公司，牢牢把握住中海系的管理權(quán)，并將中建系合并人員邊緣化。

國企內(nèi)部的權(quán)力斗爭，結(jié)果是兩敗俱傷。2016年1月，中海行政總裁陳誼負氣出走，但郝建民也沒能穩(wěn)坐釣魚臺，沒過多久，也離開了中海。

2017年，在龍湖任職的老中建顏建國臨危受命，回歸中海掌舵。伴隨著中海人事巨變，中建集團的“局院地產(chǎn)”，重出江湖。

2

上周末，三局的花鄉(xiāng)壹號項目開盤，樓面價約3.9萬每平米，開盤價4.9萬一平米。

價格出來后，北京的地產(chǎn)商們都驚呆了。大家都知道新房現(xiàn)在很卷，但沒想到會卷到這個地步。中建三局急于去化的心情，也可見一斑。

中建三局是在2022年大舉殺入北京市場的。過去，他們一直在湖北活動，在武漢房企銷售排行榜上，已經(jīng)連續(xù)好幾年位列前三，銷售額破百億。

但因為施工板塊利潤率還不到5%，且房地產(chǎn)板塊行情太差，2022年之后，三局決定少接住宅施工項目，而是轉(zhuǎn)換賽道：

在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，大干一場。

2022年，中建三局房地產(chǎn)公司迅速合并中建三局綠投、中建三局二公司房地產(chǎn)等五家公司業(yè)務(wù)，并更名為中建壹品投資公司。

他們很快成為全鏈條的房企——房地產(chǎn)公司主導(dǎo)銷售融資、三局設(shè)計院配合設(shè)計、三局分公司負責(zé)施工等等。

中建的其他局院，也不甘示弱。一如當(dāng)年民企的黃金年代，這些中建旗下的總包商們，開始拋棄了開發(fā)商，自己在全國建城市公司，跑馬圈地做開發(fā)。

比中建三局步子更大的，是中建八局。

疫情前，上海臨港片區(qū)管委會在城市資源推介會上說，要在105地塊建設(shè)金融總部灣區(qū)，建設(shè)臨港新片區(qū)的“陸家嘴”。

105地塊的環(huán)湖核心區(qū)域，后來被中建八局競得。

中建旗下其他六個工程局，也都依葫蘆畫瓢，大舉涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，且有各自的品牌。

在工程建筑領(lǐng)域，中建集團對旗下各局院實施“賽馬機制”，鼓勵各局院獨立發(fā)展，甚至同場競標(biāo)。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，他們沿用了這套“卷”死自己人的機制。

2022年11月，朝陽平房地塊招拍掛，中建系去了四個局。有圈內(nèi)人實在看不下去：

中建系四家報名一塊地，集團不管管么？

3

去年年中，中建發(fā)布了新的戰(zhàn)略，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的定位是塑強“卓越優(yōu)勢”，規(guī)模效益、業(yè)務(wù)品質(zhì)、運營能力做到行業(yè)領(lǐng)先。這個新的戰(zhàn)略名字叫：

一六六。

別的不說，得益于同行大踏步地后退，中建的規(guī)模，的確達到了行業(yè)領(lǐng)先水平。工程建筑業(yè)績最好的三局和八局，旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長非常驚人。

中指研究院的統(tǒng)計，在拿地榜上，去年八局的中建東孚和三局的中建壹品，分別斥資179億、146億拿地，排名第14位、第16位。

今年年初，中建壹品董事長徐超提出“全力沖刺全國房企20強”。按照這個目標(biāo)，銷售規(guī)模差不多要增加50%以上。

為此，今年中建壹品已經(jīng)花了213億拿地，新增貨值470億，這兩個數(shù)字均排名：

房地產(chǎn)第一名。

其他局院也不甘示弱。中海拿地金額73億，行業(yè)第9，五局的中建信和拿地金額52億，排行業(yè)第15，中建東孚以27億權(quán)益拿地金額，排第33……

銷售榜上，中建東孚、中建壹品，去年銷售額都超過了500億，分別排名第32位、第34位。

二局的中建玖合、中建信和，也在發(fā)力。連同排名第三的中海地產(chǎn)，中建五子，全部躋身了行業(yè)百強。

這就有了鄭董事長在年報里說的——“行業(yè)首位”之說。受董事長鼓舞，不少中建人也開始對外宣稱，中建系在房地產(chǎn)的銷售規(guī)模，已超過保利發(fā)展，成為：

宇宙最大房企了。

去年保利發(fā)展簽約金額4222億元，的確比整個中建系4514億的銷售額，要少一些。但保利集團旗下，除了保利發(fā)展，房地產(chǎn)上市平臺還有：

保利置業(yè)。

去年保利置業(yè)全口徑銷售額是536億元。保利集團旗下兩家房企加起來，銷售額是4700多億。

今年前四個月，保利發(fā)展和保利置業(yè)一共賣了1124億，比中建系的1050億，也略勝一籌。

其實，就算是現(xiàn)在的帶頭大哥保利發(fā)展，似乎也并沒有那么在乎規(guī)模了。今年以來，保利發(fā)展在全國掀起了一輪降價，在迅速去庫存。

這輪樓市塌方，很大程度上也是因為以前很多房企過于追求規(guī)模了。房改二十六年來，行業(yè)帶頭大哥幾度易主。但這兩年看，不管是萬科、綠地，還是恒大、碧桂園，曾經(jīng)的帶頭大哥，現(xiàn)在大都過得不怎么樣。

上個月，北京“地王”掛出來的時候，大部分房企其實無動于衷。

很多民企已經(jīng)停止拿地，把資金歸集到總部用于還債。已經(jīng)暴雷的企業(yè)，還要忙于債務(wù)重組和保交樓，以及要打數(shù)不清的官司。

對于“地王”，他們早就無欲無求了。

一家福建房企的老板說，之前，閩系房企在規(guī)模競爭中比不上粵系，但內(nèi)部競爭還是很激烈的，大家都想當(dāng)“閩企第一”。在很多城市，規(guī)模大、市占率高的開發(fā)商，在飯局上能坐主位。

但這幾年，原有的秩序被打破。他感慨：

原來說話聲音最大的，現(xiàn)在都不知道人在哪里。

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