新政過后，上海新房市場終于有了回暖跡象。

徐匯濱江的中海領(lǐng)邸·玖序，232套房源620+組認購，認購率約267%；

浦東楊思的新楊思·上園，116套房源240+組認購，認購率約211%；

松江泗涇的招商時代潮派，234套房源310+組認購，認購率約132%；

在連續(xù)兩個批次沒有新盤觸發(fā)積分后，隨著“滬九條”的逐步落地，上海一下子出現(xiàn)了三個新盤觸發(fā)積分。

要知道，今年上半年的上海樓市，絕大多數(shù)的新盤認購率都沒能超過100%，市場熱度下滑明顯。

1到5月上海新房一共成交了18216套，成交量相比去年同期下降超50%，陷入腰斬的頹勢。

眼看著上海的新房積分制已經(jīng)名存實亡，越來越多的人選擇持幣觀望，缺乏進場的勇氣。

三項目觸發(fā)積分，會是上海新房市場大逆襲的開始嗎？

為了得到答案，總爺先帶大家看看這三個項目究竟有什么亮點，憑什么可以做到逆市熱銷的？

01

中海豪宅，王者歸來

前有中?！ろ槻晾锏?96億日光，后有中海領(lǐng)邸·玖序的超260%認購率觸發(fā)積分。

專打高端局的中海，在今年上海豪宅市場可謂是獨領(lǐng)風(fēng)騷。

中海領(lǐng)邸現(xiàn)場實拍圖

作為上海第七批次新房的重頭戲，均價14.6萬/㎡的中海領(lǐng)邸，可以說是接班了徐匯濱江的新房供應(yīng)。

徐匯濱江一直都是上海樓市當(dāng)之無愧的頂流板塊，是高凈值人群的偏愛之地。

中海領(lǐng)邸展廳實拍圖

2023年，中海&西岸以240.16億拿下了徐匯的這幅地塊。

作為上海目前總價第3高的地塊，這里規(guī)劃打造為西岸數(shù)智中心，意味著未來徐匯濱江中部的版圖將再次擴大。

中海數(shù)智中心航拍圖

這個貨值高達300億級別的項目，因為獨特的地理位置、大面積的開發(fā)體量，吸引了全上海高端買家和同行的關(guān)注。

而中海也是不負眾望，在自然水系的基礎(chǔ)上，規(guī)劃了商業(yè)外擺、休閑景觀、碼頭等功能，以城市的視角打造這座百萬方大城。

這塊地既有辦公、商業(yè)，還有長租公寓、甚至實驗室，再加上幾百億級別的投入，目前也只有中海這樣的大央企有這個魄力和實力，成為這個天選之子。

中海數(shù)智中心示意圖

為了匹配這塊燙金地段，中海再次拿出了最高端產(chǎn)品系：玖系。

中海領(lǐng)邸效果圖

作為和順昌玖里同樣的中海TOP玖系產(chǎn)品，中海領(lǐng)邸的樣板間里既有順昌玖里的一些同款元素，又在前者的基礎(chǔ)上做了進一步的迭代。

總爺也親自去過中海領(lǐng)邸的售樓處，開發(fā)商的審美和細節(jié)確實非常在線。

中海領(lǐng)邸實拍圖

打開入戶門，直面懸浮設(shè)計的玄關(guān)空間，運用了雪山藍湖奢石。

實木復(fù)合的異形拼花地板，用不同色彩的木皮進行拼接，同時在周邊采用手工鑲嵌的金屬壓條和石材，細節(jié)中體現(xiàn)出功底。

中海領(lǐng)邸實拍圖

中海推出了戶型的“同權(quán)理念”，相比其他的豪宅習(xí)慣于強化主臥，中海的四個臥室面寬都很闊綽，而且還做到了雙南雙套房設(shè)計，確保了每個家庭成員的隱私感和舒適性。

相比兩個月前的順昌玖里，去年的海上和集，可以明顯看出中海并沒有進行簡單的復(fù)制黏貼，而是一直在迭代進化。

所以，本身就有著足夠的位置優(yōu)勢，再加上產(chǎn)品的裝標、審美等都非常在線，項目觸發(fā)積分其實也是意料之中。

燙金的地段+成熟的規(guī)劃+頂流的產(chǎn)品，中海已經(jīng)掌握了豪宅熱銷的密碼。

02

招商登場，剛需起飛

如果說中海觸發(fā)積分是可以預(yù)見的，那么松江的剛需盤招商時代潮派觸發(fā)積分，就讓人有些意外了。

因為今年上海觸發(fā)積分制的郊區(qū)項目實在不多見，上一個郊區(qū)項目觸發(fā)積分，還是2個多月前嘉定的理想之地。

而這個招商位于松江泗涇的TOD大盤，作為低總價地鐵盤的代表，此次觸發(fā)積分也意味著：

滬九條后新房市場升溫，廣大剛需購房者終于回來了。

招商時代潮派案場實拍

具體來看，該項目之所以能夠觸發(fā)積分收到熱捧，首先離不開其“地鐵盤”的屬性。

項目距離地鐵9號線僅約200米，步行即可進站，3站七寶、6站漕河涇，9站直達徐家匯。

要知道，像這樣地鐵上蓋的TOD項目，過去在上海賣的也都不錯，說明廣大購房者對于TOD概念還是比較認可的。

不過在當(dāng)下，光憑地鐵這一個屬性想要吸引大量剛需客戶，觸發(fā)積分制顯然是遠遠不夠的。

這個項目還有一大“爆點”，在于它價格緯度的“三重倒掛”。

首先，項目本次首開均價僅約4.97萬/㎡，比聯(lián)動價低了近1500元/㎡；

這也就意味著后面入市的房源價格，會比房地聯(lián)動價高出很多，才能把整盤均價拉平，因此當(dāng)下入手的價格無疑是更劃算的。

其次，項目比周邊位置更差的新房，價格也存在一定的優(yōu)勢；

項目周邊位置更差的新盤花語天境和公園海德，最近的尾盤價格也居高不下，相比之下4.97萬/㎡的招商自然更香。

最后，項目比周邊高品質(zhì)二手房的最新成交價，部分倒掛超過4000元/㎡。

目前招商時代潮派周邊的品質(zhì)次新房（融創(chuàng)壹號公館）最新成交價在：5.0-5.5萬/㎡之間。

周邊二手房最新成交價

雖然房價倒掛已經(jīng)不是當(dāng)下市場的主旋律，但是在這樣的價格優(yōu)勢面前，還是很難讓人視而不見。

作為全泗涇乃至全松江目前唯一一個TOD新盤，無論是從9號線TOD的能級還是項目本身的性價比來看，招商時代潮派這次觸發(fā)積分也算是眾望所歸。

當(dāng)然，招商的產(chǎn)品力也依舊在線：

89㎡的小戶型，不僅在客廳用上了S墻的設(shè)計容納雙開門的大冰箱，更是在主臥采用了270°雙向采光飄窗，所帶來的景致和采光，都遠超同價位產(chǎn)品。

招商時代潮派樣板間

作為400-500萬級的產(chǎn)品，項目采用了超配的裝標：松下空調(diào)地暖兩聯(lián)供、百朗的新風(fēng)，廚房配有洗碗機、末端凈水還有涼霸。

另外，總爺在樣板間看到，招商在細節(jié)打造方面考慮得很周到。從入戶玄關(guān)、電視背景墻、美妝冰箱、再到圓弧形吊頂、線性燈帶、人字形拼貼地板等，各種細節(jié)都為客戶貼心做好。

招商時代潮派樣板間

合理的價格+成熟的配套+超配的產(chǎn)品，招商剛需樓盤的打法愈發(fā)成熟。

03

本地國企，誠意之作

新政后，除了豪宅和剛需市場熱火朝天，中產(chǎn)的購買力也逐漸釋放了出來。

因此內(nèi)中環(huán)的稀缺紅盤，900-1000萬級的新楊思上園同樣觸發(fā)了積分制。

畢竟，900萬級就能入主浦東內(nèi)中環(huán)的機會非常有限。

更何況，這個項目有著1.7的低容積率、非連廊的飛機戶型以及頗具潛力的板塊發(fā)展。

新楊思上園效果圖

這也導(dǎo)致了項目超高的熱度，首批次房源開盤當(dāng)日就取得了熱銷。

新楊思上園認購現(xiàn)場

定位稀缺+規(guī)劃稀缺+產(chǎn)品稀缺，穩(wěn)扎穩(wěn)打的國企項目新楊思上園，展現(xiàn)出的均好性正是現(xiàn)在很多中產(chǎn)購房者趨之若鶩的。

這也是為什么項目在4月30日一批次開盤就能快速去化超過80%。

在527“滬九條”新政落地后，更是帶動了整個上海樓市的熱情，因此二期僅推116套房源的新楊思·上園，觸發(fā)積分也是情理之中。

能夠在優(yōu)質(zhì)區(qū)位占據(jù)先機，并匹配以的合適產(chǎn)品，本地國企項目對中產(chǎn)很有吸引力。

04

冰火兩重天，誰能突圍？

從豪宅到中產(chǎn)再到剛需，這三個樓盤的熱銷，能代表樓市的全面回暖嗎？

顯然不能，如今的新房市場競爭愈發(fā)殘酷。

今年上半年，上海樓市完全可以用“冰火兩重天”來形容。2024年上海共推出了138個新盤，觸發(fā)積分的項目占比僅約9%。

總爺為大家總結(jié)了，今年紅盤的幾類明顯特征：

1. 地段優(yōu)勢明顯

無論是徐匯濱江的中海領(lǐng)邸還是新天地的中海順昌玖里，包括近期入市的老靜安昌平云岸，這類項目在地理位置上有著絕對優(yōu)勢.

再加上板塊內(nèi)的新房供應(yīng)比較稀缺，這類新房一旦入市，都會得到市場的高度關(guān)注。

2. 產(chǎn)品亮點突出

只要開發(fā)商的產(chǎn)品力足夠優(yōu)秀，同樣也能脫穎而出成為下一個紅盤。

像是前段時間的宸嘉100嘉佰道項目，認購率高達234%；靜安蘇河灣的龍盛灣上，首批房源去化達到了95%，都是憑借自身的產(chǎn)品力取得了相當(dāng)不錯的成績。

3. 綜合配套占優(yōu)

像招商時代潮派這樣，具備“TOD”、“地鐵盤”這些綜合配套優(yōu)勢的項目，性價比也會更加明顯。

之前華潤的南大TOD項目中環(huán)置地中心潤府，作為南大板塊的當(dāng)家花旦，首開售罄，二開去化97%，華潤置地的去化速度大家也是有目共睹。

隨著新政的刺激和市場熱度的暫時升溫，一度消失的新房積分制短暫回歸了。

不過總爺想說的是，這只是一個分化時代的開啟，有限的客戶會更加集中到少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目。

如何打造均好性更強、特點更突出的爆款，成為許多房企需要探索的方向。

留給很多平庸項目的突圍時間，真的不多了。

對于上海新房重新觸發(fā)積分制，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。