近日，安徽鳳陽、江蘇南通、湖北鄂州等地出臺(tái)鼓勵(lì)放棄、退出農(nóng)村宅基地，并給予進(jìn)城購置新建商品房補(bǔ)助的相關(guān)政策。

鳳陽政策

南通政策

鄂州政策

劃重點(diǎn)——鼓勵(lì)放棄、退出農(nóng)村宅基地的目的是，讓農(nóng)民兄弟進(jìn)城購買新建商品房。所以這樣的政策算是廣義上的“以舊換新”，只是這個(gè)舊不是指的老舊商品房小區(qū)，而是指的農(nóng)村宅基地，是讓農(nóng)民兄弟進(jìn)城幫忙消化城市的存量房。

2024年4月1日至2025年6月30日期間，在主城區(qū)（崇川區(qū)、南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)，下同）范圍內(nèi)購買新建商品住房的，給予購房款總額1.5%的獎(jiǎng)補(bǔ)。自愿退出（放棄）農(nóng)村宅基地進(jìn)城購房的，給予一定額度的獎(jiǎng)補(bǔ)，具體標(biāo)準(zhǔn)由全市各地自行制定。

也許現(xiàn)在大家覺得，讓農(nóng)民放棄或者退出農(nóng)村宅基地，住進(jìn)商品房小區(qū)的政策有割他們“韭菜”的嫌疑。但是在二、三十多年前，這是一件非常政治正確的事情——即社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的本意是讓城市反哺農(nóng)村，讓農(nóng)民兄弟也享受到現(xiàn)代化城市建設(shè)帶來的便利，離開“茅屋土房，油燈煤球”，住進(jìn)“樓上樓下，電燈電話”。我記得我07年本科畢業(yè)后的二、三年，就做了不少“社會(huì)主義新農(nóng)村”的項(xiàng)目。

社會(huì)主義新農(nóng)村

在社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)過程中，這里有一個(gè)核心的問題——土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。并且這個(gè)問題同樣還涉及到隨著城鎮(zhèn)化率的提高和人口不斷流入城市，城市的范圍也不斷地?cái)U(kuò)大，原本周邊的農(nóng)田耕地和城市建設(shè)發(fā)生了直接沖突。但我國曾經(jīng)是數(shù)千年的農(nóng)業(yè)大國，以農(nóng)為本的認(rèn)識(shí)，深刻烙印在政府的思想中。所以18億畝的耕地紅線是國家戰(zhàn)略安全的保障，這是不能隨便觸碰和突破的。

但不斷擴(kuò)大的城市，不斷增加的常住人口，對(duì)城市建設(shè)用地的迫切需求，面對(duì)被農(nóng)村包圍的城市，該如何破局？

重慶給出了一個(gè)答案——地票制度。

地票制度通過土地性質(zhì)置換的方式，解決了當(dāng)時(shí)重慶建設(shè)用地指標(biāo)不足的問題。在前重慶市長黃奇帆《重組與突破》一書中，黃市長提到的，當(dāng)時(shí)重慶主城區(qū)每年2萬畝房地產(chǎn)建設(shè)用地中，有1.9萬畝來自地票，覆蓋率超過95%。

所謂地票，就是指將閑置的農(nóng)民宅基地及附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公益公共設(shè)施用地等農(nóng)村建設(shè)用地，復(fù)墾為耕地后，產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)。簡單理解，就是農(nóng)村的宅基地復(fù)墾并通過驗(yàn)收后，其置換出的建設(shè)面積，以票據(jù)的形式進(jìn)入土地交易市場進(jìn)行交易，持有人可以按招拍掛相關(guān)規(guī)定獲得城市里相應(yīng)土地的建設(shè)用地使用權(quán)。

所以，這是在不突破18億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上，增加了城市周邊的建設(shè)用地。

回到問題，南通、鳳陽、鄂州當(dāng)?shù)卣l(fā)布的通知中，對(duì)于宅基地退出的一個(gè)重要的規(guī)定，就是必須復(fù)耕復(fù)墾，才能享受到置換或者購買新房的補(bǔ)貼。某種意義上是確保耕地和城市建設(shè)用地指標(biāo)之間的平衡。

不過，目前農(nóng)村宅基地上修建了不少所謂的小產(chǎn)權(quán)房，盡管沒有產(chǎn)權(quán)，但是農(nóng)民依然能夠“出售”或者“長租”給城市里的人，尤其是在避暑避寒，有旅游資源的農(nóng)村地區(qū)。也就是說，農(nóng)村人現(xiàn)在能夠利用手上的宅基地，做“房地產(chǎn)”和鄉(xiāng)村旅游的生意。這種小產(chǎn)權(quán)房給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來的收益，遠(yuǎn)大于退出宅基地，購置新建商品房那點(diǎn)補(bǔ)貼的利益。

鄉(xiāng)村旅游盤活小產(chǎn)權(quán)房

那么，農(nóng)民兄弟恐怕是不會(huì)為了這點(diǎn)蠅頭小利放棄宅基地的使用權(quán)吧！人家不需要放棄宅基地，一樣在縣城里購買商品房。