土拍是樓市的風(fēng)向標！西安的“地王”你們還好嗎？

土地樓面價代表著未來房價（按行業(yè)普遍算法2.2~2.5倍），所以我們關(guān)注土拍。

不過在樓市下行趨勢下土拍降溫，曾經(jīng)“高溢價”拿地的開發(fā)商也正為自己的“沖動”買單。

近日關(guān)于“德美置業(yè)的退地”行為引發(fā)關(guān)注！

消息來源于7月16日西安自然資源規(guī)劃局發(fā)布了《西安市2024年度二季度存量住宅用地信息的公示》。

回顧土拍歷史，遭遇退地的地塊是德美置業(yè)在2021年3月份雁鳴湖板塊附近摘得的一宗29.74畝的住宅用地，拿地成本核算：每樓面價約8090元+38200平方教育配套代建，溢價率高達43.86%。

溢價之高令人咂舌，比后來萬科東望、龍湖云璟地塊都要高出一大截兒，而且東側(cè)緊鄰就是地鐵8號線車輛段。

地價和位置都不占優(yōu)勢，由此來看開發(fā)商“申請退地”似乎也變得情有可原，只能說當時的樓市氛圍太讓人“上頭”。

回到當下的土地市場，火熱就不要談了，底價成交才是市場常態(tài)，還偶有“流拍”。

2024年上半年43宗住宅用地出讓，只有高新軟件新城兩宗出現(xiàn)溢價，由中海（溢價率12.46%，中海云水觀園）和保利（溢價率14.26%，保利天瓚）摘得。

更值得注意的是民營房企已基本停止拍地，央企、國企、城投成為土地市場主力軍。

對于房地產(chǎn)開發(fā)，拿地只是第一步，后續(xù)還牽扯著資金、產(chǎn)品、品牌、營銷多重輸出，所以不具備開發(fā)能力的“城投企業(yè)”會尋求品牌房企合作，于是市場中就出現(xiàn)了一些的代建項目，以綠城、龍湖為代表。

當然也不是所有的“城投”都能如愿以償，也有一些拿地多年卻仍未動工的項目，也有申請解除出讓合同的。

如在此次公示信息的420個項目中，灞橋區(qū)由城投（西安市紡織城開發(fā)建設(shè)有限公司、西安市灞橋區(qū)城建置業(yè)有限公司）旗下全資子公司在2022年6月摘得的兩宗住宅用地“因開發(fā)企業(yè)資金短缺”未動工。

而在當時的土拍中，由西安市紡織城開發(fā)建設(shè)有限公司摘得的（BQ2-19-116）地塊還出了2%的溢價，樓面價7692元/㎡，另一宗（BQ2-4-59）地塊樓面價7703元/㎡。

回看灞橋區(qū)以往土拍，兩宗地屬于板塊內(nèi)的“地王”，但結(jié)果卻有些唏噓。

另外還有長安區(qū)亦由城投旗下全資子公司（西安市長安城晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）于2022年6月摘得的（CA01-35-32）地塊，同樣有15%的溢價率，樓面地價8280元/㎡。

比較巧合的是，該宗地同樣屬于板塊“地王”，如今卻顯示為“建筑單位申請解除出讓合同”。

由此也不禁發(fā)問，西安的“地王”你們還好嗎？

無疑！退地風(fēng)波將對未來土拍帶來一定影響。當然這只是個別現(xiàn)象，大多數(shù)的開發(fā)商仍積極發(fā)力，為西安的購房者帶來大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

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