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昨天，拜登宣布退選，老特上位幾成定局。

對我們而言，老特作為商人，未來在經貿上圍堵中國，肯定是其重中之重。我們必須為此做好準備，尤其是就業方面。

為什么？老特上臺，就會終結電動車的浪潮，轉向支持傳統的油氣車。雖然馬斯克是他的鐵桿粉絲，但老特也說了，他需要的是傳統產業的振興，油氣車業是美國經濟的支柱，更是就業的保障，不可輕易動搖。

你看，為了就業，放棄新能源、振興油氣車這種看似反時代潮流的舉措都出來了。我們的地產，雖然仍然處于下行區間，雖然已經換了一個時代，但也確實捆綁了太多人的就業，不振興也不行。

中美之間的貿易戰，明面上是產業戰、關稅戰，暗地里，其實是就業戰、收入戰。

為此，就在最近，針對房地產領域，我們再發大招：

（1）對于租購并舉，有人說是走新加坡模式，對此我并不認同。

新加坡是商品房和保障房分離，保障房已經有很成熟的體系，而我們當前的房地產，主要還是依賴商品房，保障房、廉租房還差的很遠，而且隨著地產下行，保障房、廉租房等非商品房的建設并不穩定，例如深圳自去年8月起，已經不再安排建設安居型商品房和人才住房。

倒是在長租公寓方面，我們近幾年有足夠的長進。比如北京，萬科泊寓、首創繁星社區，起碼擁有幾萬套房源.......如此天量的長租公寓，使得往年畢業季房租都會漲的北京，今年房租卻不漲反跌。當然，這也使得北京房租收益率降低，無形中成為北京樓價下跌的重要推手。

（2)因城施策和支持改善住房需求，這個老生常談，就不細說了。倒是今天LPR一年期和五年期都下調了10個基點，100萬貸款30年，每月少還約56塊，算是支持樓市的一個實質性利好。

（3）改革房地產開發融資方式和預售制度，完善稅收制度。這可能是昨天政策中最有想象力、也最應該改革的一條，但坦白說落地很難，因為現在開發商的現金流確實太緊繃了。

房產稅也一樣，現在的樓市信心不足，我估計完善稅收制度不是大家料想的加稅，反而可能是針對契稅、個稅進行減免——如果真的是這樣，這也將是一個刺激樓市的小利好。

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然而，盡管發了這么多利好，但很多人沒有注意到的是，政策調控的視角仍然是新房開發和二手房領域，對于最新崛起的法拍房市場，當前并未給出更新的政策指引。

法拍房崛起究竟有多恐怖？

根據中指研究院數據庫監測的355個城市法拍數據顯示，2024年1~5月，全國法拍市場掛牌各類法拍房源累計達到32.4萬套，而去年同期僅為18.6萬套，同比增長超過70%！

近70%的成長率，太驚恐了！

你要知道，今年北上廣深杭五個大城，第二季度（4、5、6月）一二手住宅，全部加起來也只成交了23萬套——北上廣深杭的所有住宅買家去買法拍房，也買不完！

自此，法拍房冉冉升起，如同劉備入川，三國鼎立局勢凸顯。

▲說實話，中國人相對外國人更注重房貸信用，不到萬不得已，一般不會輕易斷供。所以，表面看法拍房的絕對數量還不是很多，但水面下的數據可能比這多得多，很多還都沒有暴露出來。可以說，未來兩年，法拍房會越來越多，因為很多家庭拖了幾年，確實撐不住了才選擇斷供，而斷供到法拍，最少也有6個月的間隔期。

而更讓人揪心的是，法拍房不僅掛牌量增速快，成交率和折價率也大幅下跌了！

▲從上圖我們可以看到，法拍房的掛牌數量一路走高，但成交率卻一路下跌，從2021年到2023年，成交率從30%一路下跌至21%。（圖片來源：毒舌張祖富）

▲另外從成交折價率來看，各大城市的法拍房折價率也呈下降趨勢。目前，法拍房相對于二手房的折價普遍在70%左右。

對此，法拍房絕對數量越來越多、成交率和折價率越來越低，這說明什么？

樓市下行，就連折價最高的法拍房都不好賣了！

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我們當下的房地產市場，最期待什么？最害怕什么？

有人說，最期待的莫過于降息，或者降低存量房貸利率，盡管對于銀行來說，想降存量房貸利率無異于虎口奪食。

而最害怕的，有人說是開發商暴雷，有人說是經營貸停貸，還有人說是交付減配......等等不一而足。

而要我來說，當下樓市最害怕的，莫過于法拍房包清場。

為什么？如今法拍房已經形成規模龐大的市場，價格有極大優勢、但成交率很低，最重要的原因就是法院不包清場。

而如果法院包清場，我相信，數量龐大、價格低廉的法拍房，會快速吸干買房資金，屆時，一波真正的賣房大潮，會極大沖擊現有的二手房和新房市場。

而如今，銀行除了會以低于市場價的價格來拍賣法拍房，你覺得，為了快速回收資金，銀行還會不會幫忙清場？

當然，不同城市區別很大，但是如今上海的法官和銀行，已經更愿意幫助買家進行法拍房的清場與交付。

所以從這方面看，現在法院不包清場，是一件好事。它從側面保證了二手房和新房的市場穩定，避免有限的買房資金過多流入法拍房。

本文作者：陳慶

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