01

海淀迎來久違的土拍爆發年

全國的土地市場，這三年多發生了很大的變化——

自2021年開始遭遇沖擊，全國土地出讓成交價款從2020年的8.04萬億元跌至2023年5.06萬億元，累計跌幅達37%。

今年1-5月份，北京、上海、廣州推出住宅用地面積僅占全年計劃的9.7%、5.5%、6.5%。

開發商沒錢拿地，拿了地也不好賣的情況下，海淀作為北京頭號扛把子選手，頂起京樓土拍大旗。

過去三年，海淀供地11宗。

今年可以說是海淀的供地大年，光上半年，就有2個新地入市，算上西山觀復、已經被海開拿下的永豐南，是4個。

再加上下半年可能要入市的田村、朱房村、功德寺……

海淀買房的寶子們可以隨便挑選了。

當然我們還是要聊聊今天土拍的海淀大牛坊地塊。

這個地塊，可太有故事了。

8年前他曾經上過北京土拍市場，被萬科拿下過，去年退地以后，今年再次上架。

期間到底發生了什么？

02

保利+建工 拿下大牛坊地塊

先來看看大牛坊地塊位置。

大牛坊村位于海淀區北部，六環路以內，北清路北面，南鄰永豐科技產業基地，北鄰上莊水庫。

周邊有中海匯德里、幸福里潤園、中海富華里、海開棲海雲頌幾個項目，都是總價600-1500萬的新房。

相比之前的新盤，新地塊的位置稍好，距離生活配套也更近。

（圖片來源于北京大房子）

200米左右就是很「city」的海淀大悅城，已經封頂，預計12月開業。

地塊緊鄰中關村三小科技園分校，加上永豐產業園，地塊周邊商業、教育、產業配套都齊全了。

距離地鐵永豐站1.6公里左右，跟另外幾個項目比，距離更近一點。

本次擬出讓的大牛坊地塊分為三個小地塊，其中0120、0132地塊為二類城鎮住宅用地，0162地塊為零售商業用地。

大地塊0120地塊容積率2.0，限高36米，局部區域客靈活提升至36-45米；

小地塊0132地塊容積率1.7，限高36米，相對來說，小地塊舒適度更高。

加起來有近15萬平的總建面，未來大概率會做改善產品，預計將供應1500套房左右。

地塊起始價86億，起始樓面價5.28萬/平，合理上限價格103.2億元，一旦觸及此價格，將通過現場搖號的方式決定最終的中標者。

銷售指導價也分為了兩個檔位：9萬/㎡（溢價率15％以下）、9.3萬/㎡（溢價率15％-20％），上下浮動8%。

今天（7月25日）15:30，大牛坊土拍結果終于揭曉。

共有保利+建工、海開、中海三家房企報名競拍。

最終0120+0132地塊由保利+建工以89.01億元競得，溢價率3.5%，樓面價約5.96萬元/平。

指導價9萬/平。

對比樓面價5.96萬/平，利潤空間也不小。

關注大牛坊地塊的寶子們，加微信maoduidui03，備注【大牛坊】進群，能獲取一手地塊及項目消息。

03

萬科土拍血淚史

接下來聊聊萬科的拍地血淚史。

時間回到2016年11月。

經過與保利、綠城、首開等友商瘋狂競價后，萬科最終以50億價格勝出，拿下18號地。

同時還有另一塊19號地，萬科、住總聯合體59億勝出。但后來住總眼看情況不妙，便從項目公司徹底退出，萬科成了項目唯一開發商。

這兩塊地在開拍之初，就有苛刻的土拍限制：

開發商自持商品住房的持有年限，與土地出讓年限一致、最長租期不得超過10年，且不得以租代售。

其中18號地塊已經開發，也就是全國首個企業自持租賃房——萬科翡翠書院，戶型包括90平的三居室和180平的疊拼別墅，只租不售。

產權70年，自持也是70年。

面對高達109億的土地成本壓力，萬科想了很多辦法，但最后均以失敗告終。

比如，2017年3月，小米計劃為員工謀福利，這時候萬科看到了機會。

當時萬科提供了兩種類型，70-90平普通住宅約5.5萬元/㎡，疊拼別墅950萬至1000萬。

周邊二手房單價普遍超過8萬/平，萬科給的價格遠低于周邊市場，但因土地需萬科自持70年，員工購房后無法獲得產權，僅限內部交易。

程序員們一合計，是個賠本的買賣，加上政策「嚴禁以租代售」堵死了操作空間，最后這跨界合作也就黃了。

（萬科翡翠書院精裝內景）

沒辦法，萬科只能做起了大房東。

2018年，萬科翡翠書院正式對外預租，主打長租，最長單個租期不超過10年。如果承租10年，則一次性簽訂10年的租期合同，10年間租金不變，但要求承租方一次性付清全部租金。

萬科翡翠書院的租金是多少呢？

90平米精裝修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180萬起。月均租金1.5萬起。

而當時周邊房子的租金也不過7000左右。

還有180平米的精裝大四居，10年360萬起，月均租金3萬。

單數10年租金一次付清180萬什么概念？這已經夠剛需首付了，關鍵翡翠書院是租的，說到底不屬于自己。

單從價格來說，翡翠書院十年長租并沒有優勢。

不過，當時房價“發瘋”，地王頻出，上頭的萬科還找了一批媒體人推廣，聲稱2萬/月的房租都付不起是因為太窮了。

放在營銷推廣角度，萬科的策略選擇本身并無不妥。

但是萬科忘了，有錢和傻，是兩回事。

04

試驗品失敗

有人質疑萬科當年太激進了。

復盤會發現，那兩年 所有拿地的企業都在賭，希望能夠通過「變相銷售」來實現利潤。

2016年年底，北京處于牛市，當時流行的一句話說，再不買房全款變首付，首付變車庫。

房價瘋狂上漲的背后，對應的是土地供應的收緊。

930后，為了控制房價，地方政府開始執行限房價競地價政策，不過依然沒擋住房企的拿地熱情。

從北京限房價地塊依然吸引了眾多企業的強烈興趣來看，一線城市的土地資源依舊是企業爭奪的焦點。

回顧過去，萬科在大牛坊的地塊只是特定歷史背景下的一個特殊試驗。

未來，也很難有房企愿意花時間砸錢，再去折騰出第二個翡翠書院。

在2016年拿大牛坊地塊之前，萬科還是北京區域的前三強。然而到了2022年，北京萬科不僅跌至第12名，還成為了公司七大區域中唯一虧損的區域。

至此，萬科元氣大傷，由盛轉衰。

05

大牛坊未來發展趨勢

經過八年的掙扎嘗試，萬科北京區域終于放棄了19號的土地，將其退還給政府。

幾乎沒有什么猶豫，地塊很快重新上架了。

在這次的實驗中，萬科損失慘重。

但在這個游戲場上，總會有贏家誕生。

萬科退還土地后，土地的掛牌量從當年的44億漲到89億。指導單價也從當年的5萬/平，漲到了9萬/平。

幾乎翻了一倍。

這個長期懸而未決的問題終于被完美解決，被這塊地壓的喘不過氣的萬科，應該也會感到慶幸吧。

接下來咱們期待下，保利+建工會做出什么樣的產品吧。

順便一提，旁邊的大牛坊社區沒有產權的房子，單價是4萬/平，70多平，280萬總價。

而大牛坊商品房的限價是9萬/平。

當西山觀萃的價格7.7萬/平起步時，你猜大牛坊會不會降價。

如果你對大牛坊板塊感興趣，可以加微信maoduidui03 進群，我們有更多話題和一手資訊在群里分享。