8月1日，無錫市自然資源和規劃局決定以掛牌方式出讓4幅地塊的國有建設用地使用權。這意味著，2024年無錫第二場土拍即將開場！

據悉，本次無錫市國土局共計出讓4幅涉宅用地，其中，梁溪區2幅、錫山區2幅，總可建設用地面積達23.89萬方，土地起始出讓金近46億元！單幅地塊來看，最高樓板價16486元/㎡！

掛牌出讓活動有關時間:

（一）網上公告及下載掛牌出讓文件時間：2024年08月01日至2024年08月20日17時30分止；

（二）網上競買申請及交納競買保證金時間：2024年08月21日09時00分至2024年08月28日17時30分止；

（三）網上掛牌報價時間：2024年08月21日09時00分至2024年08月30日09時30分止；

（四）網上限時競價開始時間：2024年08月30日09時30分；

這四幅地塊預計將于8月30日競拍，具體地塊質素如何呢？一起來看看。

地塊具體信息

XDG-2024-32號地塊（南湖大道公交上蓋地塊）

地塊位置：梁溪區南湖大道與規劃道路交叉口西北側

出讓面積：31390.3㎡

土地用途：居住用地；商業用地（核定建筑面積占總核定建筑面積的比例不小于2%，上浮不超過總核定建筑面積的1%，且不超過1000㎡）；交通場站用地-公共交通場站用地（核定建筑面積占總核定建筑面積的比例不小于20%，上浮不超過總核定建筑面積的1%，且不超過1000㎡）

容積率：1.0-2.5

起拍樓面價：6648元/㎡

起拍總價：52169萬元

建筑限高：建筑高度≤80M，其中住宅部分建筑高度≥40M，非住宅部分高度≤24M

地塊配套：該地塊位于梁溪區南湖大道附近，地塊優勢明顯。周邊擁有百佳婦產醫院、揚名實驗學校等醫療、教育資源，地鐵一號線揚名站在項目附近，居住氛圍濃厚。

圖|XDG-2024-32號地塊規劃圖

XDG-2024-33號地塊（運河灣西側A地塊）

地塊位置：梁溪區運河東路東側，建業路西側

出讓面積：15417.5㎡

土地用途：居住用地；商業用地（核定建筑面積占總核定建筑面積的比例不小于20%，上浮不超過總核定建筑面積的1%且不超過1000㎡）

容積率：1.0-1.5

起拍樓面價：16486元/㎡

起拍總價：38125萬元

建筑限高：住宅建筑高度≥12M，且≤54M，其中高度控制區住宅建筑高度≥12M，且≤24M；非住宅建筑≤24米

地塊配套：地塊1公里范圍內多條地鐵環繞，鄰近地鐵2號線五愛廣場站、梁溪大橋站出行便捷；無錫市第一中學、通德橋實驗小學、五愛小學等教育資源環繞。

圖|XDG-2024-33號地塊規劃圖

XDG-2024-2號地塊（皇晏華夏路西地塊）

地塊位置：錫山區東亭街道春聯路與規劃道路交叉口西北側

出讓面積：94808㎡

土地用途：居住用地

容積率：1.0-1.8

起拍樓面價：12800元/㎡

起拍總價：218438萬元

建筑限高：住宅建筑高度≥18M，且≤60M

地塊配套：該地塊位于老東亭板塊，周邊天一中學、二泉中學、東亭中學等教育配套豐富，同時又有錫山八佰伴、梁溪萬達廣場、廣益哥倫布廣場等商業配套。

圖|XDG-2024-2號地塊規劃圖

XDG-2024-23號地塊（萬科四季都會南地塊）

地塊位置：錫山經濟技術開發區聯福路與大成路交叉口西北側

出讓面積：97248㎡

土地用途：居住用地

容積率：1.0-1.6

起拍樓面價：9677元/㎡

起拍總價：150570萬元

建筑限高：住宅建筑高度≥12M，且≤54M

地塊配套：地塊位于宛山湖生態科技城，臨近大成路、錫滬路及新華路高架，至無錫東站僅4公里左右，出行便利。

圖|XDG-2024-23號地塊規劃圖

土地價值點評

近期，江蘇省住房和城鄉建設廳官網發布公告，對《關于加強高層建筑規劃建設管控的意見（征求意見稿）》進行公開征求意見，擬規定各地一般不得新建100米以上住宅。

從本次出讓的地塊條件看，四幅地塊均有建筑限高，除南湖大道公交上蓋地塊建筑限高在80米以內外，其余3幅地塊的建筑限高都控制在60米以內，根據層高推算，未來這3幅地塊總高基本在3-18層左右。

南湖大道公交上蓋地塊，根據協議 乙方須在地塊內配置不少于41300㎡地上及地下公共交通場站及設施建筑，并與主體項目同步設計、同步施工、同步竣工驗收，建成后無償移交給甲方指定單位。分用途計算，住宅起始樓面價8331元/㎡，商業起始樓面價5551元/㎡，公共交通起始樓面價494元/㎡。

運河灣西側A地塊包含20%的商業體量，整體容積率是四幅地塊中最低的，分用途計算，住宅起始樓面價18618元/㎡，商業起始樓面價7957元/㎡。從建筑限高上看，基本以洋房、小高層產品為主，輔以控制區內小體量低密產品。

皇晏華夏路西地塊是本次四幅地塊中，地塊體量最大，總價金額最高的一幅地，因此，對開發商資金要求較高。周邊近年來開發項目較多，綠城誠園、新城天一府等諸多新樓盤交付，美的云開東方在售，和居投資、錦安地塊等項目待入市，競爭壓力較大。

萬科四季都會南地塊限高54米，基本以洋房、小高層等產品為主，同時，該幅地塊要求按照“二級高品質住區”設計。

總結

近期，梁溪區、惠山區等都相繼舉辦了城市土地推介會，推出了不少區域內的優質地塊，吸引了不少房企參與。同時，隨著當前各家房企土地收儲量的降低、項目量的減少，不排除一些品牌房企有補倉意愿。

作為無錫2024年的第二場土拍，也是各項政策利好落地后的首場土拍 ，其土拍結果或對市場有著關鍵性的影響，讓我們一起期待8 月30 日的土拍結果。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考。

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