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1，昨天去轉了下新盤的售樓處，說下感受，供大家參考。

1）新盤整體的熱度都不高，主要原因也并不復雜，有這么幾點，第一，新盤的性價比并沒有那么好，甚至談不上性價比，這個大家可以對比下2021年的時候，那會兒是二手房價格明顯比新房要貴，新盤有倒掛的現象，所以那個階段新房的熱度非常高；

第二，當下的買方市場，很多人的買房意愿沒有那么強，如果把買房意愿按等級劃分，總共10個等級的話，熱度比較高的市場里，大家的買房意愿能提高到8以上，現在也就是5左右。這樣的現狀就會使得大家對于樓盤的位置、品質、價格等要求會更高……

第三，開發商普遍有點躺平狀態，市場不行，我也不想降價，就先僵著吧。有的開發商有降價意愿，但是往往沒有完全降到市場的合理預期價格上，這樣也很難有熱度。這就跟二手房一樣，賣家愿意降價，但總是比買家的預期高20萬，這樣你就總也賣不掉。

總的來說，新盤市場算是個半死不活的狀態。

2）對于買新盤的人的一個好處是，很多樓盤慢慢進入現房狀態了，前幾年開盤的一些項目，現在已經進入交工前的狀態了，房子的質量品質等，都可以去實地看。昨天看崔各莊的項目，園林，樓體內公共區域的裝修，以及房子的內部裝修，都可以看到了……這樣會少一些風險。

3）實際交付效果跟當初看樣板間的效果，還是有一些差異。這是買新房過程中的一個灰色地帶，幾乎所有盤，看樣板間的時候都會感覺還不錯，喜歡，想買，但是到了實際交付狀態，發現裝修好像一般般，這里面的原因比較雜，大家買新房的時候有合理預期即可。具體樓盤的問題，一般我安排人帶客戶看房的時候，都會具體盤具體講。

4）品質盤依然有市場，這是我的一個觀察，但不敢說針對所有品質盤都完全對，至少有這個現象。

我理解大致這么幾條，第一，大家買房的時候，當然會在意價格，但是只要品質好，大家還是愿意為品質付費，尤其是改善買家，房子貴一些錢，但是能有更好的品質，他們是愿意買單的；這跟買車，或其它消費品是類似的道理；

第二，高品質的盤和普通品質的盤，未來入住的時候，也不一樣，品質更好的一些盤，對應的物業檔次也會高一些，將來住的時候麻煩事少，修修補補的事也少，對居住品質的綜合提升，這算是隱形的一部分福利。

第三，高品質盤的價格普遍不算低，但是北京能稱得上高品質的，有很重要的一點是得房率高，北京多數樓盤的得房率在70-80%這個區間，有些很注重品質的盤，能把得房率做到90%以上甚至100%，這樣實際實用面積會增加很多，這是實實在在的實惠，綜合下來，其實價格就沒那么高了。

第四，除去得房率之外，還有一點很關鍵，就是戶型的設計，高品質的盤戶型設計各方面都做得更好，浪費空間小，真實實用面積會大很多，這是很多人沒關注過的。我過去講二手房的時候，也講過這個問題，面積和得房率是一方面，實際實用面積又是一方面，這就是好戶型的價值。大家看房的時候可以多留意。

當然，大家不要理解為高品質的盤就是那種裝修特別豪華，特別裝逼的那種盤，品質首要的先看得房率和戶型，得房率和戶型是能看出開發商到底是想做好產品，還是想應付，這是最基礎的，是開發商的初心部分，如果開發商只想搞點花活，糊弄群眾，一看戶型和得房率就能看出來。

其次是裝修是否宜居，體感上覺得舒服。北京有的盤裝修顯得豪，但是不實用，錢沒少花，都沒花對地方。

2，從購買角度，我給大家講下需要注意的點。

1）房子的價格是否合理。由于二手房普降，而且降幅還挺大，所以新盤的實際價格也應該是下跌的，這樣去做新盤二手房的橫向對比，只要價格合適，就可以考慮買，如果價格實在偏高，（高位）買的意義不大；

2）拿地價過高的盤，未來交房風險會比較大。這個也沒啥可解釋的，開發商不賺錢的項目，想要有好的交房品質，也很難，這類盤盡量規避。

3）快要交房的項目，穩定性要更強一些，可以去實體樓里去看看。開發周期比較長的期房，尤其是去年今年拍的地，要格外注意，拿地價偏高，等到賣房的時候發現賣不上價，這就很容易導致房子出問題。未來扯皮的問題一大堆。

4）目前買新房的重點，可以集中在：開發商的特價房（其實就是變相打折）、高品質的盤、性價比高的盤等這幾類。

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