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1，我覺(jué)得有必要聊一聊海淀的房?jī)r(jià)，供買房及賣房的朋友來(lái)參考。

海淀和朝陽(yáng)從地段角度說(shuō)，其實(shí)是一樣的，主力區(qū)域都在三環(huán)和四環(huán)的范圍，而且東三環(huán)東四環(huán)和西三環(huán)西四環(huán)相比，算是各有優(yōu)劣吧，從商圈角度說(shuō)，東邊明顯要比西邊的海淀要強(qiáng)一些。

對(duì)于買房群體來(lái)說(shuō)，從通勤上，其實(shí)海淀和朝陽(yáng)的房子都能考慮。那為什么海淀的房?jī)r(jià)明顯比朝陽(yáng)要貴呢？

很重要的原因就是學(xué)區(qū)問(wèn)題。在很早之前，大概2010年之前吧，海淀朝陽(yáng)的房?jī)r(jià)沒(méi)太大區(qū)別，萬(wàn)柳當(dāng)年的房子開盤的時(shí)候，也是幾千塊錢的價(jià)格，世紀(jì)城2000年初賣的時(shí)候，也沒(méi)多貴。

同時(shí)期里，海淀朝陽(yáng)的房?jī)r(jià)是類似的，沒(méi)區(qū)別，甚至朝陽(yáng)的很多房子要比海淀貴。但是后來(lái)海淀打的翻身仗，靠的就是學(xué)區(qū)。

學(xué)區(qū)的勢(shì)能到底有多大？大家可以參考下海淀的老破小和朝陽(yáng)的老破小，前兩年，類似定慧寺這種海淀比較差的老破小區(qū)域，房?jī)r(jià)都已經(jīng)過(guò)了10萬(wàn)單價(jià)，朝陽(yáng)東三環(huán)的老破小也就是7多萬(wàn)多。這種單價(jià)的差異，就是學(xué)區(qū)勢(shì)能給帶起來(lái)的。要知道，定慧寺那邊的學(xué)校也是馬馬虎虎的普小，但是定慧寺后邊加了倆字：海淀。也就是說(shuō)，海淀這倆字至少值2萬(wàn)多的單價(jià)。

海淀的牡丹園和緊鄰的朝陽(yáng)的房?jī)r(jià)，之前同樣有2萬(wàn)多左右的價(jià)差。也是普通的學(xué)校，和朝陽(yáng)沒(méi)什么兩樣。但行政區(qū)域上屬于海淀，那房?jī)r(jià)貴兩萬(wàn)很多人也釋然（至少兩年前是這樣的）

同理，大家也可以對(duì)比下五環(huán)外的清河老破小和朝陽(yáng)五環(huán)外的老破小，都是一樣的道理。

海淀兩個(gè)字值錢的原因在于海淀的好高中要比朝陽(yáng)多，家長(zhǎng)的心態(tài)上覺(jué)得孩子去了海淀，可選的好高中多，那自然是優(yōu)勢(shì)。所以在那個(gè)階段有很大一批人在買房決策的時(shí)候，會(huì)因?yàn)閷W(xué)區(qū)因素，去買海淀，最終就使得海淀的房?jī)r(jià)明顯高于朝陽(yáng)。

2，除去學(xué)區(qū)因素外，海淀還有很大的優(yōu)勢(shì)就是互聯(lián)網(wǎng)公司，高科技公司要比朝陽(yáng)多，這算是海淀房?jī)r(jià)高的一個(gè)因素，但是這種因素并不是海淀高房?jī)r(jià)的主因，主因還是學(xué)區(qū)。

原因在于，產(chǎn)業(yè)和房?jī)r(jià)當(dāng)然有關(guān)系，但是你看看國(guó)貿(mào)，國(guó)貿(mào)周邊的老破小價(jià)格并沒(méi)有那么貴，也就是說(shuō)，對(duì)于在國(guó)貿(mào)工作的高收入人群來(lái)說(shuō)，我未必買國(guó)貿(mào)周邊的房子，我可以買的遠(yuǎn)一點(diǎn)房子好一點(diǎn)，老破小就算了。（產(chǎn)業(yè)和房?jī)r(jià)的關(guān)系在階段性市場(chǎng)大漲的時(shí)候是有效的）

對(duì)互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)群體來(lái)說(shuō)也是一樣的，西二旗的產(chǎn)業(yè)多，但是你看看西二旗的房?jī)r(jià)，并沒(méi)那么貴，因?yàn)榉孔悠疲蠹铱梢宰叩倪h(yuǎn)一點(diǎn)去買。所以，我們?cè)谇靶┠昝黠@能感覺(jué)到，客戶選擇朝陽(yáng)和海淀主要的因素就是學(xué)區(qū)，而非離得近。望京互聯(lián)網(wǎng)公司的人，如果到了孩子入學(xué)的年紀(jì)去做買房選擇，也是偏向海淀的要多一點(diǎn)。學(xué)區(qū)是個(gè)繞不過(guò)去的坎。

從另一個(gè)角度大家可以想想，如果海淀朝陽(yáng)兩個(gè)區(qū)沒(méi)有了行政區(qū)的劃分，那么大家買房到底買哪？朝陽(yáng)海淀的房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)更平均？

到了這種狀態(tài)下，其實(shí)大家買房就按照地段優(yōu)勢(shì)、房子好壞、價(jià)格來(lái)考慮了。西海淀老破小價(jià)格10萬(wàn)，我干嘛買你呢，去買東海淀不好嗎？

3，經(jīng)歷了這一年左右的房?jī)r(jià)下跌調(diào)整，海淀和朝陽(yáng)的房?jī)r(jià)依然有價(jià)差，海淀比朝陽(yáng)貴。但是，幾個(gè)方面的變化我覺(jué)得需要重點(diǎn)關(guān)注。

第一，還有沒(méi)有那么多人為了買個(gè)海淀學(xué)籍而買海淀，這是學(xué)區(qū)勢(shì)能里泡沫最容易被打破的一環(huán)。隨著經(jīng)濟(jì)的下行，房?jī)r(jià)的下跌，越來(lái)越多的人會(huì)變得理性，思考自己對(duì)房子的實(shí)際需求，而在房?jī)r(jià)快速上漲期，則是更多不理性的因素，別人怎么樣我就怎么樣，在2021-2023年，是很多人盲目追海淀需求最瘋狂的幾年，放到現(xiàn)在看又是那批人最慘的時(shí)候。

第二，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)普遍進(jìn)入了低迷期。在房?jī)r(jià)快速上漲的階段，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的風(fēng)光是海淀房?jī)r(jià)的一種催化劑，但到了下行期海淀房?jī)r(jià)缺掉了這種催化劑，勢(shì)能會(huì)變得小很多，同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)人也變得更理性了……

第三，從學(xué)區(qū)的趨勢(shì)上看，一方面是朝陽(yáng)從高考的升學(xué)比例上看，是直線上升的勢(shì)頭，并不比海淀差（比例上），一方面是教改，教育的均衡化是長(zhǎng)期趨勢(shì)，這就導(dǎo)致了家長(zhǎng)的預(yù)期在逐漸變化，當(dāng)然這種變化未必在一兩年就有很直觀的效果，但拉長(zhǎng)到三五年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)和之前比，有了巨大的改變……

疊加上社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的變化，高校畢業(yè)生找工作越來(lái)越難，學(xué)歷的作用越來(lái)越低，人們對(duì)于海淀學(xué)區(qū)的迷戀，會(huì)逐漸淡化，這已經(jīng)是近一兩年能肉眼看到的事實(shí)。

所以，其實(shí)從更實(shí)際的買房實(shí)操角度來(lái)說(shuō)，短期無(wú)學(xué)區(qū)需求的人，只要在海淀朝陽(yáng)二選一均可的情況下，就沒(méi)必要盲目追海淀了，規(guī)避掉一些極大概率的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些有學(xué)區(qū)需求的家庭來(lái)說(shuō)，視自己的資金實(shí)力，理性決策即可。切不要盲目。（蜂鳥也是案例之一）

4，最后，是想要表達(dá)的結(jié)論。海淀已經(jīng)過(guò)了萬(wàn)人追逐的階段，學(xué)區(qū)的風(fēng)口早就結(jié)束了，只不過(guò)慣性延續(xù)到了現(xiàn)在，東西城同樣如此，海淀的房?jī)r(jià)也會(huì)在這種因素的變化下，逐漸回歸到更理性的狀態(tài)。我私下和朋友說(shuō)過(guò)，其實(shí)西城廣外的房?jī)r(jià)，是有可能和旁邊的豐臺(tái)拉平的，海淀也是如此。

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