過去，我們曾擔憂，房地產業的過度繁榮可能阻礙了產業升級的步伐、抑制了生育率的提升、擠占了消費潛力，仿佛“一鯨落”便能換來“萬物生”的轉型契機。

但房價下跌后，現實卻呈現出截然不同的圖景——隨著居民負債率趨近極限，土地市場的持續銷售壓力日益顯現，一系列連鎖反應驟然凸顯。

在房地產市場進行調整后，新一輪的淘汰出清愈演愈烈。

壹

昨天，我們提到了近期的一個熱點，即在停止十五年后，頂著重復收費的嫌疑，很多城市陸陸續續又重啟了國道收費。

國道養護的資金壓力在逐年增加，只能罔顧那些執著于尋求經濟出行方式的人，以及那些出于成本考量的中小企業了。

國道重新收費，這和公務員降薪，公交車停運，以及水費和燃氣費等的漲價基于同樣的邏輯。

說到底，不過是暴露了這樣一個事實：過去依賴土地出讓金的模式已經難以為繼，導致政府資金流動性緊張。

今年上半年，全國土地出讓收入驟降至約7200億元，若下半年維持此水平，預計全年總額將勉強觸及1.5萬億元的門檻。

去年全國土地出讓金總額高達4.69萬億元，今年與去年相比顯得黯然失色。

尤為引人注目的是，部分重點城市的土地出讓金降幅之大，更是超乎想象，令人咋舌。

廣州、南京、蘇州與成都，這些曾經在土地出讓市場上風光無限的城市，如今卻共同面臨著一個“慘不忍睹”的境地。今年上半年，這些城市的賣地收入紛紛遭遇滑鐵盧，猶如難兄難弟。

廣州的賣地收入縮水尤為劇烈，今年上半年的土地出讓收入僅錄得區區65億元，與去年1183億元的賣地收入相比，簡直是天壤之別。

南京上半年賣地收入為109億元，去年是1135億元；蘇州也從云端跌落至谷底——上半年的賣地收入為71億元，去年是908億元；成都稍好一些，上半年賣地收入是191億元，去年是1133億元。

土地出讓金的全面下滑，不僅體現在全國范圍內的土地出讓總收入上，也深刻反映在各個具體城市的賣地業績之中。

土地市場的嚴峻形勢，除了行業周期的影響，也有人口減少的作用。賣地收入的急劇減少使得許多患有“土地財政依賴癥”的城市陡然失去了支撐，失去了充實地方財政最重要的渠道。

當然，財政壓力在不同城市之間呈現出顯著的差異性。這也是有的城市恢復國道收費，有的則處置閑置資產的原因。

尋找新的財政增長點已然成為城市發展中刻不容緩的緊迫任務，城市間的競爭進入了一個全新的階段，新一輪的城市淘汰與出清正在悄然上演。

貳

房地產市場的下行期，也意味著行業的深刻轉型與調整。

在政府出臺的一攬子政策中，既包括諸如下調房貸利率、全面放寬限購等救市政策，也包括引領行業向更加透明、高效、人性化方向發展的住宅項目“零公攤”和現房銷售舉措。

今年以來，深圳、佛山、福州、紹興、溫州、金華、湖州等多個城市相繼頒布了一系列建筑規劃新政，通過多項創新舉措，有效縮減房屋公攤面積。

這些新政包括但不限于減少公攤面積的計算基數、放寬陽臺尺寸的限制條件，以及鼓勵和支持空中綠化面積不計入容積率等，提高購房者的得房率，讓錢花在實處。

在政策的倡導，以及銷售格局逐漸由賣方市場向買方市場傾斜的形勢之下，房企紛紛推出了“零公攤”乃至“負公攤”的戶型設計和樓盤項目，以打動和吸引目標客戶入市。

這一番操作之下，據說得房率可以達到100%，甚至120%。相對于過去只有70%左右的得房率，購房者的錢算是實實在在花在了自己的居住空間里，而不是花在那些永遠算不清楚的公共空間。

當新入市的購房者沉浸在因“零公攤”政策帶來的實惠與喜悅中時，另一邊，二手房市場，特別是那些“老破小”的業主們，卻感受到了一股森然的寒意。

如果說土地財政的萎縮對廣大民眾而言更多是一種間接的經濟壓力，那么“零公攤”時代的悄然來臨，則直接且深刻地觸動了他們的切身利益。

之前，在北京和上海等城市，老破小出現過一波行情，還吸引了諸多年輕買家，因為老破小有著相對低廉的價格和優越的地理位置。

但現在，老破小現房和公攤低的優勢已經被無情地抹殺。

所謂老破小的公攤低，無非板樓和高層之間的比較，但現在，新房超過100%的公攤溢價，算是把老破小壓在地板上摩擦。

老破小的出路，恐怕只剩下降價這一條路了。

房地產淘汰出清的潮流，終究是波及了普通人。