REALESTATE REVIEW

圖：云廊天街

引言

如果問(wèn)我上海最好的微度假區(qū)域在哪里？我認(rèn)為在黃浦江以東是崇明，在浦西就應(yīng)該是松江了。

我在上海城區(qū)內(nèi)生活那么多年，每次從江浙地區(qū)開(kāi)車回上海，總會(huì)路過(guò)這里的門(mén)戶松江。對(duì)我而言，松江一直有著一種“迷人的松弛感和歷史感交織的氣息”。

松江有朝氣蓬勃的大學(xué)城，松江有上海最集中的景區(qū)公園聚集地，包括廣富林、佘山、月湖、辰山植物園，車墩影視基地等等，這個(gè)片區(qū)不像市中心那么緊密，松江的人均城鄉(xiāng)公園綠地面積達(dá)到20.18平方米，是上海平均數(shù)據(jù)9.5平米的兩倍。

所以，松江的綠意環(huán)繞，折射出一股濃郁的松弛感，加之這里數(shù)十所國(guó)內(nèi)外頂級(jí)大學(xué)的大學(xué)城和各類國(guó)際學(xué)校扎堆，這10多萬(wàn)年輕人讓松江活力四射，它的“年輕力、生態(tài)力和松弛感”，某種意義上代表了上海的未來(lái)。

同時(shí)，松江離主城區(qū)30多公里的車程，結(jié)合她的森系的生態(tài)環(huán)境，也是上海最愜意的微度假地段。到十四五末的2025年，松江的年旅游接待人次將達(dá)到3,000萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)年200億的巨大旅游產(chǎn)出，其中大部分來(lái)自于上海主城區(qū)。

在產(chǎn)業(yè)方面，松江近兩年還涌出了一個(gè)巨大的增量，那就是G60科創(chuàng)云廊。它作為一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)爆發(fā)點(diǎn)，從松江生發(fā)出來(lái)，輻射到長(zhǎng)三角腹地。

圖：G60科創(chuàng)云廊

最近，松江又有一種“科創(chuàng)+微度假購(gòu)物”的生活方式悄悄流行起來(lái)，它能把工作與購(gòu)物度假在一個(gè)場(chǎng)域里深度融合，這樣的豐富度已經(jīng)全面超越了普通的產(chǎn)業(yè)園和商業(yè)街區(qū)。

它就是煥新中的云廊天街，這個(gè)日新月異的項(xiàng)目，這個(gè)超長(zhǎng)尺度的立體街區(qū)，已經(jīng)成為了松江的新地標(biāo)，讓我們來(lái)一看究竟！

科創(chuàng)+購(gòu)物微度假=稀缺的創(chuàng)新組合

在當(dāng)今社會(huì)，一個(gè)好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)并不稀缺。稀缺的是一個(gè)園區(qū)，能否構(gòu)建一種“示范性和引領(lǐng)性”的產(chǎn)業(yè)生活方式，從而搭建出一個(gè)更有先進(jìn)性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。若能如此，它的吸引力就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同行。

自古以來(lái)，松江就是“上海之根”，它是上海移民文化的發(fā)源地，從它這里的開(kāi)枝散葉，牽引著江南一帶的財(cái)富走向。千百年后，松江仍然是周邊地區(qū)的“產(chǎn)業(yè)策源樞紐”。

從區(qū)位價(jià)值來(lái)看，松江的交通網(wǎng)絡(luò)極其發(fā)達(dá)，它是上海連接整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的重要樞紐，其戰(zhàn)略地位可謂是“襟四省而帶九城”。

在這兩年《長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊“十四五”先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》的政策背景下，G60科創(chuàng)云廊橫空出世。這座投資過(guò)百億的巨大的產(chǎn)業(yè)綜合體是一個(gè)超級(jí)工程，它總建筑面積近100萬(wàn)平米，全長(zhǎng)達(dá)到1.5公里。從G60高速上望去，這組城市現(xiàn)象級(jí)的地標(biāo)云頂建筑，如同是一艘生于云端的未來(lái)巨艦，連接了周邊大量的高質(zhì)量的創(chuàng)新辦公載體。

圖：G60科創(chuàng)云廊夜景鳥(niǎo)瞰

而連接這艘巨艦的結(jié)構(gòu)，除了頂層的巨型天幕之外，還有一個(gè)巨艦底部的立體景觀購(gòu)物公園，它就是云廊天街。

云廊天街是一條1.5公里長(zhǎng)的3層立體長(zhǎng)廊型街區(qū)，商業(yè)總面積達(dá)到11.2萬(wàn)平米，它綿延輾轉(zhuǎn)，上下穿梭，形成了一段悠長(zhǎng)的半開(kāi)放空間。這里有充沛的停車空間，一二期總車位數(shù)超過(guò)5500個(gè)，一期已經(jīng)使用的也有1182個(gè)車位。

徜徉在其中，既有戶外街區(qū)的舒適，也有室內(nèi)商場(chǎng)的愜意。更有特色的是，這條天街結(jié)合上部巨大的天幕，構(gòu)成了豐富的空中景象，如夢(mèng)似幻。

圖：云廊天街夜晚天幕

而這樣獨(dú)具特色的“觀天賞云”的空間形態(tài)，恰好與龍湖商業(yè)的“天街”產(chǎn)品線吻合，兩者聯(lián)姻可謂是珠聯(lián)璧合。

正如天街產(chǎn)品線的命名來(lái)源于郭沫若的那首著名的詩(shī)《天上的街市》一樣，“那飄渺的空中，定然有美麗的街市，街市上陳列的物品，定然是世上沒(méi)有的珍奇”。從這點(diǎn)看，云廊天街美妙的空間場(chǎng)景，就是最像“天街”的天街了。

這些年，龍湖商業(yè)就是以打造“天街”這樣的美好愿景，在全國(guó)進(jìn)行了布局。截至2023年，龍湖商業(yè)在華東區(qū)域已經(jīng)布局8個(gè)城市，有47個(gè)在管項(xiàng)目，他們通過(guò)采用“輕重資產(chǎn)并舉”和“一店一策”的運(yùn)營(yíng)策略，打造出如杭州濱江天街等多個(gè)明星項(xiàng)目。如今，龍湖商業(yè)利用他們豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和品牌資源，正在為云廊天街帶來(lái)全新的賦能。

不同于普通的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)配套，他們大多只服務(wù)于自己園區(qū)內(nèi)的需求，云廊天街作為一個(gè)新物種，它的“長(zhǎng)廊的獨(dú)特性”和“空間的唯一性”決定了它必然是個(gè)開(kāi)放型的、跨越性的作品。

它的存在就如同一條鲇魚(yú)，就是要激活周邊的產(chǎn)業(yè)和生活空間，實(shí)現(xiàn)“近鄰升溫，遠(yuǎn)端觸達(dá)”。

它不僅要讓周邊的辦公人群、居住人士在這里及時(shí)方便的購(gòu)物、健身、休閑放松，消解每天上班學(xué)習(xí)的疲乏，同時(shí)它更是能滿足每年從上海主城來(lái)松江的千萬(wàn)級(jí)人次的微度假客人的情緒消費(fèi)需求。

云廊天街通過(guò)獨(dú)特的幻彩場(chǎng)域和豐富的內(nèi)容活動(dòng)，讓游客們能在這樣一座全新的“微度假目的地”中小憩，消磨“云中好時(shí)光”。

圖：夜晚的云廊天街

它為什么會(huì)有如此獨(dú)特而豐富的定位？我來(lái)詳細(xì)分析一下。

首先，處于G60科創(chuàng)走廊頭部的云廊天街，有著充沛的產(chǎn)業(yè)人群基礎(chǔ)。

在云廊天街所緊鄰的這條通往江浙皖地區(qū)的G60快速路沿線上，在松江共布局了9個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，涵蓋了近3,000家高技術(shù)企業(yè)和近百萬(wàn)的常駐人口。

與此同時(shí)，周邊的人工智能、科技影都和大學(xué)城雙創(chuàng)園區(qū)，也是未來(lái)產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)的新動(dòng)力，保證了這里的產(chǎn)業(yè)增量和潛力源源不斷。

其次，周邊區(qū)域強(qiáng)剛需，構(gòu)建項(xiàng)目的基本盤(pán)。

時(shí)下所有能扎實(shí)發(fā)展好的商業(yè)體，他們的第一步，都是要打好陣地戰(zhàn)。云廊天街的定位也是充分考慮了周邊的基礎(chǔ)需求。

初步統(tǒng)計(jì)，這個(gè)片區(qū)的居住人群達(dá)到近30萬(wàn)人，并且中高收入家庭所占比重比較大，而辦公人群近10萬(wàn)人，他們的整體收入水平也要明顯高于新橋鎮(zhèn)板塊的平均收入水平。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)片區(qū)日均的自然客流量可以達(dá)到近2萬(wàn)人次，這些都構(gòu)成了云廊天街消費(fèi)的基本盤(pán)。

圖：云廊天街周邊市場(chǎng)客群分析圖

所以，空間的獨(dú)特性、地理占位的稀缺性、周邊腹地的扎實(shí)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)，都決定了云廊天街未來(lái)的發(fā)展，絕不會(huì)是一個(gè)普通的商業(yè)，上面這些要素為構(gòu)建“微度假目的地”預(yù)留了獨(dú)特的生態(tài)土壤。

立體公園城市景觀下的微度假目的地

不同于佘山度假區(qū)一代秀美的自然環(huán)境，云廊天街獨(dú)有的“立體商業(yè)公園”形象，已經(jīng)成為了松江的另一張名片。

從空間層次上來(lái)看，在這條1.5公里長(zhǎng)的連綿不斷地商業(yè)街區(qū)，不是一條普通的單向街區(qū)，而是有著豐富的4層空間結(jié)構(gòu)。同時(shí)，已經(jīng)呈現(xiàn)的云廊一期，再結(jié)合云廊二期正在打造的綠色云谷，還能形成一種街區(qū)與戶外公園的串接。

這種從一維到立體，從都市到自然，這種觀天賞云的空間結(jié)構(gòu)，在全中國(guó)都是極稀缺的citywalk空間。

1、“城市光憩場(chǎng)，空中彩云間”，是云廊天街標(biāo)志性的吸引物

這個(gè)立體商業(yè)公園的最高層，就是懸掛于23棟寫(xiě)字樓集群上空的天幕層，這里共安裝約10萬(wàn)盞LED燈照明，是一個(gè)巨大的云間秀場(chǎng)。每到周末，這10萬(wàn)盞燈光亮起，一條云中的文化長(zhǎng)廊和景觀長(zhǎng)廊就會(huì)展現(xiàn)在項(xiàng)目的上空，它就成為整個(gè)松江的“城市光谷休憩場(chǎng)”。

圖：夜晚的云廊天街和天幕

而這個(gè)天幕也契合了松江的城市文化，松江自古以來(lái)有一個(gè)極美的名字，那就叫“云間”。如它的美稱所含的意蘊(yùn)一樣，這里一直就是一個(gè)“如云一樣”匯聚的城市。這里見(jiàn)證了上海最早的移民，也醞釀了上海“海納百川，大氣謙和”的城市品質(zhì)，同時(shí)也催生了江南一帶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和財(cái)富傳播。

所以，頂層的空中天幕和底層云廊長(zhǎng)街，就形成了一種有著獨(dú)特光影美學(xué)的休閑目的地。

圖：云廊天街夜間各類運(yùn)營(yíng)活動(dòng)

2、超長(zhǎng)距離的立體購(gòu)物和微度假走廊，形成獨(dú)一無(wú)二的游逛體驗(yàn)

在空中天幕的掩映下，一條1.5公里長(zhǎng)的云廊天街商業(yè)街的主體部分逐步在這里展開(kāi)。從尺度上看，這樣的連綿不絕的底層長(zhǎng)街的尺度，形成了全球的首創(chuàng)。

同時(shí)，整體一二期全部完工后，結(jié)合頂層的科創(chuàng)天幕廊架和底層的低碳云廊花園，就會(huì)形成一個(gè)獨(dú)特的高顏值、多流線、強(qiáng)體驗(yàn)的多彩云境。

而街區(qū)的中央休憩和外擺區(qū)域有近20米，兩側(cè)的人形通道區(qū)域分別是5.4米。這樣的尺度，既保證了舒適的游逛通勤，也可在中央?yún)^(qū)域形成了稀缺的公共活動(dòng)和游樂(lè)的空間。

圖：云廊天街二期效果圖

而在三層3.5萬(wàn)平米的屋頂平臺(tái)，則是一個(gè)別具一格戶外運(yùn)動(dòng)空間。這里未來(lái)將迭代更新一條彩色跑道，打造出全長(zhǎng)3公里的跑道走廊，特別適合周邊上班族和居民們來(lái)此運(yùn)動(dòng)健身，跑步解壓。

圖：三層運(yùn)動(dòng)跑道空間效果示意

消解疲乏、松弛社交、愜意度假的新業(yè)態(tài)模型

創(chuàng)造一種新生活方式，不僅要在場(chǎng)景上打造豐富的內(nèi)容，更需要在招商業(yè)態(tài)和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)上下大功夫。

我們?cè)賮?lái)看云廊天街的業(yè)態(tài)規(guī)劃。

所有業(yè)態(tài)規(guī)劃的出發(fā)點(diǎn)來(lái)自于對(duì)客群需求的深度把控。對(duì)于項(xiàng)目周邊最重要的3公里范圍內(nèi)的臨近客群而言，他們主要是中高層的家庭人群和科創(chuàng)園區(qū)內(nèi)的高知人群。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)通過(guò)細(xì)致的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，休憩放松、消解疲乏、喜歡嘗鮮、為興趣買(mǎi)單、注重健康、親近自然，就是他們的共同特點(diǎn)。

同時(shí)，這里獨(dú)特的空間場(chǎng)景，也吸引了周邊5~10公里的區(qū)域客群。從而在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，這里就要打造一個(gè)“近者悅而遠(yuǎn)者來(lái)”的度假消費(fèi)目的地。

因此，云廊天街一期的業(yè)態(tài)規(guī)劃就圍繞：

美學(xué)零售（RETAIL）

菁英餐飲社交（FOODIE HALL）

和微旅生活(NEARCATION)

三大主題展開(kāi)了整體的業(yè)態(tài)組合。

圖：云廊天街業(yè)態(tài)規(guī)劃模型

從空間布局來(lái)看，由于餐飲社交屬于強(qiáng)剛需組團(tuán)，因此放在天街的中心部位，用于向兩側(cè)輸送客流。

1、制造環(huán)保、戶外、自然度假的新零售風(fēng)潮

通過(guò)前期的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在項(xiàng)目端頭部位的特色店品牌ICICLE，以主打高品質(zhì)和自然環(huán)保面料為賣點(diǎn)，設(shè)計(jì)品味優(yōu)雅而時(shí)尚，恰好吻合周邊中產(chǎn)和高知階層，獲得了非常好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

由此，項(xiàng)目確定了以新一代健康環(huán)保的大女裝為出發(fā)點(diǎn)，并將時(shí)下風(fēng)頭正勁的各類戶外品牌作為重要招商品類，形成新的業(yè)態(tài)聚焦。

這里包括了運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)型的戶外超市、滑雪店鋪、寵物店鋪、特色騎行店鋪等等。這樣的店鋪往往需要特別的戶外展示空間，通過(guò)各類策展活動(dòng)帶動(dòng)產(chǎn)品的銷售，形成社群的聚集，而云廊天街的中央長(zhǎng)廊休憩帶，就是最好的活動(dòng)秀場(chǎng)。

圖：云廊天街零售商戶

2、豐富的餐飲業(yè)態(tài)，滿足全時(shí)段、全功能、全客群的消費(fèi)需求

作為一個(gè)在不同時(shí)段都會(huì)有不同類型客戶前來(lái)消費(fèi)的項(xiàng)目，這里的餐飲業(yè)態(tài)布局，除了配合辦公人群日常餐飲和商務(wù)宴請(qǐng)業(yè)態(tài)外，還涵蓋了家庭度假的特色主題餐飲店鋪，形成了豐富的餐飲品類。

圖：云廊天街醉輝煌

3、打造新“微旅生活Nearcation+”的新業(yè)態(tài)

不同于普通的商業(yè)的是，云廊天街的三層空間3.5萬(wàn)平米的屋頂平臺(tái)本身就是一個(gè)巨大的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。這里不僅有跑步道，還有網(wǎng)球、籃球、羽毛球和兒童運(yùn)動(dòng)空間，這樣密集的運(yùn)動(dòng)空間組合，為整個(gè)項(xiàng)目增強(qiáng)了一種少有的“活力”。

從云廊天街的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃可以看出，它的豐富性和多元性就有效避免了常規(guī)產(chǎn)業(yè)區(qū)園區(qū)商業(yè)的客流鐘擺的問(wèn)題：在上班日，大量的辦公人群聚集，商務(wù)宴請(qǐng)、各類辦公人群的社群活動(dòng)不斷上演；到了節(jié)假日，大量家庭度假人群駕車而至，一種松弛感的度假氛圍彌漫了全部街區(qū)，這里成為了一座歡快之城。

圖：云廊天街中庭特色活動(dòng)

總結(jié)

上海這座創(chuàng)新之城，總是能在全國(guó)市場(chǎng)給出新的生活方式“提案”。在中國(guó)各類空間業(yè)態(tài)全面過(guò)剩的時(shí)代，高超的提案力，會(huì)制造出新的流行，而這種流行力的涌現(xiàn)，就是打破內(nèi)卷，最有效的手段。

在中國(guó)，很少有一個(gè)項(xiàng)目，能把硬朗的科創(chuàng)園區(qū)與情緒力爆棚的微度假生活方式結(jié)合在一起。不過(guò)，在云廊天街給出了新的解答。

在這里，一面是硬核科創(chuàng)的高強(qiáng)度工作，另一面是愜意休閑、放松度假，這樣就形成了在“云中工作，云下度假”的創(chuàng)新生活方式提案，也把周邊的人群與遠(yuǎn)端的人群形成了強(qiáng)鏈接。

圖：云廊天街周邊大交通規(guī)劃

到2026年左右，云廊天街的一二期將全面建成開(kāi)業(yè)，12號(hào)線地鐵西沿線科技城站也即將開(kāi)通，周邊萬(wàn)豪酒店也將全面營(yíng)業(yè)。屆時(shí)隨著交通配套的極大改善和周邊商務(wù)配套的全面提升，11.2萬(wàn)平米的可休憩、可游逛的云廊天街一二期全面綻放，必然會(huì)成為一個(gè)極具吸引力的微度假目的地。

讓我們共同期待！