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作者 | 王澤紅

9月26日午后，A股房地產(chǎn)板塊直線拉升，綠地控股、城建發(fā)展、保利發(fā)展、華發(fā)股份、招商蛇口、首開股份、建發(fā)股份、萬(wàn)科A等漲停，濱江集團(tuán)、華夏幸福、榮盛發(fā)展、我愛我家等多股漲超9%。

消息面上，中共中央政治局9月26日召開會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次政治局會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的表態(tài)內(nèi)容比較多，有很多表態(tài)還是第一次，比如提出要促進(jìn)止跌回溫，意味著對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)有了新的認(rèn)識(shí)，這與二季度的表態(tài)完全不同。

“嚴(yán)控增量也是第一次提出，意味著供給過剩，同時(shí)也意味著新房要去庫(kù)存，就是要各地嚴(yán)格控制新增供地和新房供應(yīng)上市，以緩解庫(kù)存壓力，這是提振預(yù)期，促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具。”

李宇嘉認(rèn)為，目前，各地庫(kù)存壓力都比較大，新房在售庫(kù)存周期在20個(gè)月左右，廣義庫(kù)存（開工未批售和未開工的用地）更大。而且，都是同質(zhì)化供應(yīng)，不被市場(chǎng)認(rèn)可的舊模式下的供應(yīng)。繼續(xù)新增加供應(yīng)，只會(huì)惡化市場(chǎng)供求關(guān)系。

“下一步，預(yù)計(jì)一線城市僅留的限購(gòu)政策也要放開了，前幾天明確的存量房貸利率下調(diào)也將馬上落地。預(yù)計(jì)，后續(xù)住房交易個(gè)人所得稅、增值稅，開發(fā)商土增稅等等，都要下調(diào)或暫緩。” 李宇嘉分析道。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也指出，會(huì)議釋放了更加積極信號(hào)，將房地產(chǎn)政策放在了更加重要的位置。當(dāng)前群眾的關(guān)切就是政策發(fā)力的焦點(diǎn)，當(dāng)前仍有限購(gòu)政策的城市僅包括北上廣深、天津和海南部分地區(qū)。

“預(yù)計(jì)未來北上深的限購(gòu)政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，廣州等其他地區(qū)限購(gòu)政策有望全面放開，北上深更大力度優(yōu)化限購(gòu)政策也有助于發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應(yīng)，提振市場(chǎng)信心。針對(duì)存量房貸利率，9.24央行已經(jīng)明確下調(diào)，預(yù)計(jì)短期各地銀行將有實(shí)質(zhì)性舉措落地。”

陳文靜指出，支持盤活存量閑置土地方面，此前自然資源部、國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)發(fā)文，提出4個(gè)方面18項(xiàng)舉措妥善處置閑置存量土地。近期廣州越秀成功退地回收120億元，均以票據(jù)形式補(bǔ)償；武漢今年以來已有超10宗地塊申請(qǐng)調(diào)規(guī)，申請(qǐng)將商辦用地改為住宅用地。

“未來預(yù)期會(huì)有更多城市參考廣州、武漢相關(guān)做法推進(jìn)“退地”“調(diào)規(guī)”，而與之配套的政策也有進(jìn)一步優(yōu)化和落地預(yù)期。9.24央行進(jìn)一步明確了正在研究對(duì)有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地的資金支持政策，且必要時(shí)提供再貸款支持，未來更多配套資金有望進(jìn)入市場(chǎng)，加速閑置土地盤活利用，也將為企業(yè)提供更多資金支持。” 陳文靜分析道。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)持同樣觀點(diǎn)。他認(rèn)為，此次政策明確，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率。這就意味著近期一些城市在限購(gòu)放松和存量房貸利率下調(diào)方面會(huì)有積極的動(dòng)作。

“從限購(gòu)放松的層面看，各地還存在要審核購(gòu)房資格等操作，或者一些大城市設(shè)定了限購(gòu)的政策。據(jù)此可以認(rèn)為，十一長(zhǎng)假后大家可以密切關(guān)注限購(gòu)放松和取消的操作。而存量房貸利率的調(diào)整，此前央行新聞發(fā)布會(huì)已經(jīng)明確提及，所以預(yù)計(jì)10月底會(huì)正式啟動(dòng)全國(guó)存量房貸普降的操作。” 嚴(yán)躍進(jìn)稱。