先聊一下最近的市場，9.26政策發(fā)布以后，最近有幾個群友想談價的，發(fā)現(xiàn)業(yè)主都在等10.1以后的政策，先不談了，這種心理其實是很容易理解的，漲不漲價不知道，反正也不差這幾天了，萬一出一波利好，至少不會虧。買房的小伙伴大家也不用著急，同樣觀望著唄，畢竟去年9月份的認房不認貸的政策出來后也火了一陣，漲跌不是普通人能預測得了的，按需購房。不過，昨天小綠成交了509套，創(chuàng)了新高，政策有點立竿見影的那意思。

《深度思考的買房經(jīng)驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區(qū)、改善住房版塊分析。

還有買房群可以跟大家交流，也有裝修群及靠譜工長推薦哦。

永定路片區(qū)其實我老早之前寫過的，之所以又重新寫一遍，是因為強迫癥，海淀那邊的幾個片區(qū)踩盤都更新了-羊坊店、萬壽路、八里莊，那永定路也應該更新一下，畢竟這幾個片區(qū)挨著，有些小伙伴也會兼顧看看永定路，更新完永定路，后面紫竹院也該更新一下了，然后就是北太平莊、青龍橋、西北旺，這樣基本上海淀就都分析過了，除了溫泉蘇家坨+四季青學區(qū)，畢竟這倆片區(qū)很偏，關注度很低，四季青學區(qū)不是咱們常說的四季青商圈，四季青商圈很多房子都是八里莊學區(qū)的，整個四季青學區(qū)其實是人口比較稀疏的，而且學區(qū)屬性幾乎沒有，就當是有個海淀學籍，當然這個片區(qū)還有很多改善商品房社區(qū)和別墅，之前也踩盤過，這種咱們都不用考慮學區(qū)屬性，就不系統(tǒng)單獨拎出來寫了。

總之，后面整個海淀會全部覆蓋掉，大家敬請關注。

本篇先對永定路學區(qū)整體情況和價格比較低的老一點的小區(qū)做一個介紹，下一篇對一些商品房改善小區(qū)再做一個介紹。

永定路片區(qū)，挨著八里莊片區(qū)，如果想上學預算又不大多的話，夠不上八里莊的，這個片區(qū)是可以考慮一下的，學校總體比八里莊差點，但總體的單價也比八里莊便宜。我還是會從下面位置及交通、學校情況、小區(qū)踩盤分析這幾個方面來聊一聊這個片區(qū)。

一、地理位置

永定路片區(qū)位于海淀西南，西四環(huán)到西五環(huán)之間，南到長安街，包括永定路街道和田村路兩所街道，往西就是石景山了，永定路學區(qū)經(jīng)常被大家直接說成田村那塊。永定路、羊坊店、萬壽路這三個學區(qū)是區(qū)域一，區(qū)域一整體還是很強的。

片區(qū)內(nèi)的交通是比較方便的，地鐵主要是1號線和6號線，都是橫跨東西的主要地鐵線路。

二、生活配套這塊的生活配套非常成熟，各種生活小超市、永輝超市，華熙LIVE等，能夠滿足生活需求；

醫(yī)療配套三甲醫(yī)院眾多，比如，解放軍總醫(yī)院（301，三甲）、空軍特色醫(yī)學中心（武警總醫(yī)院，三甲）、航天中心醫(yī)院（三乙.綜合醫(yī)院）等

公園有陽光五棵松公園、星期八公園等等。

三、學校分析

先來看一個表，然后我們把小學、初中情況都挨個說一下。

1、小學

玉泉小學：毫無疑問這是永定路片區(qū)的優(yōu)質(zhì)小學，熱度很高，在二流二類里面屬于top幾的水平，很多買這個片區(qū)的就是沖著玉泉小學去的，40%直升首師大一分，24年沒有調(diào)劑

玉泉小學招生簡章：

首師大附小柳明校區(qū)：這個小學是2012年建的，硬件不錯，操場很大，師資也不錯，對口有一些軍產(chǎn)房，還有一些次新商品房，別墅也有，還有回遷小區(qū)，樓齡也挺新的。24年沒有調(diào)劑

首師大附小柳明校區(qū)招生簡章：

圖強二小：二流二類，普小，比較中規(guī)中矩的小學

圖強二小招生簡章：

五一未來實驗小學：這個小學前身就是五一小學歐洲公館分校，面向萬壽路，永定路，羊坊店學區(qū)招生6個班，沒有劃片房產(chǎn)，搖號進的，小學比較新，目前沒有什么畢業(yè)生，以前的生源還是萬壽路和永定路多校過來的，老師很多也是剛畢業(yè)招進來的，也有本部來的老師，據(jù)說能占到40%

五一小學晉元莊分校：普小。師資什么的都比較一般，五一總校的幫扶也比較有限。

五一晉元莊招生簡章：

北京教育學院附屬海淀實驗小學：現(xiàn)在穿了個馬甲，名字這么長，以前很短，就是田村小學，普小中的普小，只是占個海淀學籍

2、初中

其實永定路片區(qū)整體的初中情況還是很不錯的，比如六小強之一的十一學校，他在永定路片區(qū)會參加二派，而且受24年陽光招生的影響，十一學校的中獎率提高了；十一晉元就在永定路片區(qū)，也是非常好的學校，熱度很高；海淀教進南和首師大一分校，這也算還不錯的中等偏上的初中，當然海淀教進南市八里莊片區(qū)的，在永定路招的比較少；育英中學屬于中等學校，也不算坑，唯一不太好的初中就是原永定路中學-育英學校航天校區(qū)，這是片區(qū)內(nèi)的普校，但近幾年也有改善。永定路這邊的生源還是很不錯的，很多航天二院的子弟。永定路片區(qū)的屬地初中占比還是很高的，首都師范大學附屬中學第一分校、北京市育英學校航天校區(qū)、十一學校晉元分校都是永定路的屬地校。

四、小區(qū)分析

永定路這個片區(qū)呢，其實有的地方看著城市界面是有點差的，還有一些平房會圍繞著高端商品房，有的老小區(qū)真的挺便宜的，畢竟西四到西五環(huán)了，預算有限的小伙伴可以來這看看，派位初中整體還是很不錯的。

今天先寫一些剛需低總價的小區(qū)，改天再聊聊次新改善盤。

1、復興路79號院（圖強二小）

復興路79號院建于1983-1990年，共19棟樓，15棟6層板樓，4棟高層，1548戶。小區(qū)是航天系統(tǒng)家屬院，分東西院，東院樓齡相對新一些，都是86年以后的樓齡，但是沒有電梯房，西院相對更安靜，樓間距很寬，都在30米以上，就算是一樓，采光都很好。小區(qū)是單位自管物業(yè)，物業(yè)費1.55元，集中供暖，目前每平米均價7.8w多。

小區(qū)內(nèi)有花園，可供居民茶前飯后散散步，有長亭、座椅，可供休息，有乒乓球桌、健身器材，可以鍛煉身體，還有便民超市，水果店等配套設施。

這個小區(qū)的自行車挺多，有些車亂停，看著是有些凌亂和擁擠，人車不分流，車位比較緊張。

有些樓做過改造，看著新一些。

小區(qū)距離地鐵1號線五棵松站步行大概670米左右。

下面這個戶型是67.1平米的兩居室，南北朝向，低樓層/共16層，報價520w。

2、復興路81號院（圖強二小）

復興路81號院是城建家屬院，建于1980-1997年，共8棟板樓，365戶，樓間距寬，居住舒適。物業(yè)是北京城建銀地物業(yè)，物業(yè)費1元。集中供暖，目前每平均價將近7.2w。

小區(qū)綠化環(huán)境一般。

小區(qū)只有1號樓是臨著復興路長安街，注意下噪音問題，其他樓棟都不臨街。小區(qū)做過改造，外立面也刷過。

小區(qū)人車不分流，都是地上車位，停車有點緊張，但車停得都比較規(guī)整，看著也不亂，就是進小區(qū)的路有點窄。

小區(qū)距離1號線五棵松地鐵站步行大概700米。

下面這個戶型是57.5平米的兩居室，南北通透、全明格局，頂層/共6層，報價390W。

3、永定路70號院（圖強二小）

永定路70號院是航天二院的家屬院，建于1964-2000年，共18棟樓，1197戶，有總高11層帶電梯的高層板樓，總高17層有電梯的塔樓，還有6層沒電梯板樓。樓間距也很大，視野、采光都很好。華潤物業(yè)，物業(yè)費1.81元。集中供暖，目前每平米均價將近7.3w。

小區(qū)綠化一般，有幾個小花園，里面有涼亭可以下棋，也有健身器材

整個小區(qū)的路面環(huán)境還算干凈。

小區(qū)封閉管理，但是人車不分流，車位緊張，車停得還算整齊，不算亂。

最近的地鐵站也是有1號線的五棵松站，距離小區(qū)步行大概1.1km，稍微有點遠了。

下面這個是朝南的60.7平米的兩居室，低樓層/共17層，報價455w。

4、永定路85號院（圖強二小）

永定路85號院也是航天二院家屬樓，建于1960-1998年，共28棟樓，1676戶，都是5層和6層板樓，其中434和432號樓已裝外掛電梯。華潤物業(yè)，物業(yè)費1.55元，集中供暖，目前每平均價是6.8w多。

小區(qū)整體環(huán)境綠化一般，剛做完老小區(qū)改造，3號樓北面是小花園，健身器材、涼亭座椅也都有，小區(qū)內(nèi)還有航天二院食堂、便利店等，生活很方便。

最近的地鐵站是1號線玉泉路站，步行大概1.1km

下面這個戶型是南北朝向的兩居室，56.1平米，中樓層/共5層，報價399w。

以上幾個小區(qū)都是圖強二小對口的小區(qū)。

5、金溝河12號院（玉泉小學）

金溝河12號院建于1990-1996年，共7棟樓，424戶。1～5號樓為六層板樓，6～7號樓為七層板樓，大部分是南北通透的戶型，小區(qū)采光很好。小區(qū)環(huán)境和綠化一般，就是典型的老小區(qū)。華潤置地物業(yè)，物業(yè)費1.55元，集中供暖，目前每平均價6.9w多點。

人車不分流，地上停車，停車費是400元一年，僅限本小區(qū)業(yè)主，車位還算充足。

地鐵有點遠，距離最近的是1號線玉泉路站，步行大概1.7km。

下面這個是60.8平米的兩居室，南北通透，戶型方正，中樓層/共6層，報價430w。

下面講一下這邊熱度很高的剛需小區(qū)，玉海園，玉海園分為一里、二里、三里和五里。玉泉小學就在這個小區(qū)里。

6、玉海園一里

玉海園一里建于1997-2002年，共18棟樓，987戶，小區(qū)里有一個單獨的小公園，有乒乓球場，有兒童滑梯和健身器材，休閑娛樂都能滿足；小區(qū)內(nèi)還有幼兒園，孩子上學也都非常方便。北京安居物業(yè)，物業(yè)費0.85元，集中供暖，目前每平均價6.9w左右。

小區(qū)重新改造過了，路面重新鋪的，樓體加了保溫層，外立面和樓道也重新粉刷了，看起來煥然一新。

人車不分流，車位還算充足。

距離小區(qū)最近的地鐵站是6號線田村站，直線距離大約850米；1號線的玉泉路站距離小區(qū)步行大約1.7km。

下面這個戶型是60.32平米的兩居室，南北朝向，報價520w。

7、玉海園二里

玉海園二里建于1997-2001年，共21棟樓，1455戶。玉海輝物業(yè)，物業(yè)費1.05元。集中供暖，目前每平掛牌均價將近7.2w。

小區(qū)內(nèi)部有環(huán)形分布的花園，花園中心是小廣場，旁邊有長廊和健身器材，休閑遛彎都可。

小區(qū)內(nèi)有三所幼兒園，玉海園二里南邊就是玉泉小學，有自己的商業(yè)配套，有英語補習機構(gòu)和舞蹈訓練房，9號樓旁邊有藥店和超市，生活便利。

人車不分流，地上、地下都有車位，車位緊張。

附近的地鐵有6號線田村站，距離小區(qū)直線距離大概900m；有玉泉路站，可乘坐1號線，距離小區(qū)步行大概1.7km。

戶型以二居和三居室為主，下面這個戶型是72.2平米的兩居室，南北朝向，戶型方正，高樓層/共6層，報價514W。

8、玉海園三里

玉海園三里建于1998-2002年，共28棟樓，1822戶，大部分是經(jīng)濟適用房，小部分是單位福利分房，其中有6棟塔樓，其余全部都是板樓。北京玉海輝物業(yè)，物業(yè)費0.84元，集中供暖，目前每平均價6.4w。

小區(qū)中心有活動廣場，配置了長廊、亭子可供休息，還有兒童玩樂設施和健身器材等。綠化一般，就是樓棟間有綠化帶，沒有大面積的綠化。

小區(qū)的整個環(huán)境看起來還是比較干凈的。

人車不分流，地上車位300個，地下車位228個，停車費150元/月，晚上停車比較困難。

優(yōu)點：小區(qū)內(nèi)部有三所幼兒園，接送孩子方便。

缺點：社區(qū)比較大，居住人口多

附近的地鐵有地鐵6號線的田村站，距離小區(qū)直線距離約1.1km，地鐵1號線的玉泉路站距離小區(qū)步行大約1.7km。

下面這個戶型是88.5平米的兩居室，南北朝向，1層/共5層，報價585w。

9、玉海園五里

玉海園五里建于1997-2000年，共21棟板樓，公攤面積小，樓間距很大，采光視野都很好，不帶電梯。北京久筑物業(yè)，物業(yè)費0.93元，集中供暖，目前每平均價是6.9w。

小區(qū)內(nèi)有中心花園，健身設施、兒童游樂設施、長椅等配套設施，日常休閑都可滿足，另外還有活動中心。

小區(qū)人車不分流，地上車位，車位緊張，車位費150元/月。

優(yōu)點：有一個公立幼兒園，僅對小區(qū)內(nèi)部招生，接送孩子很方便。

缺點：

1. 板樓不帶電梯，高樓層對于老人小孩可能不太方便

2. 車位緊張

小區(qū)附近的地鐵有6號線的田村站，距離小區(qū)直線距離1km左右，1號線的玉泉路站距離小區(qū)步行大概2.1km。

下面這個戶型是79.58平米的兩居室，南、西、北的朝向，精裝修、不臨街，全明把邊格局，高樓層/共6樓，報價585W。

以上就是永定路片區(qū)的學區(qū)及剛需公房社區(qū)的小區(qū)情況介紹，總體來說永定路片區(qū)小學排面不是很突出，但是初中派位情況還是不錯的，房子也比較便宜，還是值得關注的一個片區(qū)，后面我們會對永定路片區(qū)的改善小區(qū)再進行一個介紹，這個板塊的次新房也很多，敬請關注。

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