“江北嘴兩大標志性樓盤——寰宇天下與紫御江山，近年二手房成交價接連跳水，相比高位期普跌30-50%；而且恰好10年前，天璽組團新房售價1萬5-1萬8，今年5月簽約轉售的一套天璽200平大四房，成交單價剛好也是1萬8?！?/p>

這些都是客觀事實，甚至對大家來說都算不上多新鮮，畢竟“江北嘴房價腰斬”的話題已炒過好幾輪。

但是，在事實與熱鬧的背后，那一連串的疑問：為什么跌得兇？哪些人賺了哪些又虧了？樓市還有沒有“時代紅利”？……

之前好像還沒看到有一口氣講明白的解答。

01

價格上的兩極反轉劇情

貝殼可查，今年9月中旬，江北嘴區域的二手房掛牌量是2890套，比隔江相望的解放碑多100來套、比背后的五里店多近300套，比黃泥磅更是多1000+套。

再細看，寰宇和紫御兩大樓盤的掛牌量合計1285套，占了區域總量的44%；如此巨量的二手供應，對應的卻是貝殼平臺上、今年截至9月中旬總計不足百套的 “龜速”去化。

所以，集中拋售造成了供大于求，進而引發賣家間的價格踩踏。

另一方面，同批拿地的寰宇和紫御，自2010年起一個組團接一個地開盤。

需要強調的是，重慶主城區住房均價到2018年才破萬，而這倆樓盤售價首開就破萬，此后每開新組團價格自然水漲船高——

2014年已站上1萬8的高位，2018年紫御江山收官組團讓單價飆至2萬新高。

與新房相比，二手市場更易受炒作情緒影響，在價格漲跌的體現上也更顯著。2021年前后，在看漲行情的催化下，寰宇和紫御多個組團的二手房成交單價攀至3萬上下，創下歷史最高位。

而市中心“新貴”江北嘴20來年的發展期，區域內累積的產業、商業、配套資源、常住人口與人客流量等，能否為這“高漲幅”提供支撐？值得深思。

所以，遙遙領先城市均價的新房售價，與看多情緒下的脫實漲幅，共同形成了較大的價格回調空間。

至此，第一個問題的答案顯而易見：

當初的高預期高漲幅，與如今的集中拋售價格踩踏，如同兩極反轉的劇情，讓江北嘴兩大紅盤的價格坐上過山車，且近兩年正經歷著“向下俯沖”階段。

02

離場早的本地人，慢慢熬的投資客

第二個問題的答案，在兩個故事中找。

江北嘴片區的資深中介老板凳介紹：“當初買寰宇和紫御的外地人多得很，至少占一半，而且大城市來投資的特別多。

而那些買了的本地人，后來很多還是不愿意搬過來住，這部分業主早幾年就轉手賣了、往渝北走了撒，那邊好房子多得很~”

十來年前，買寰宇和紫御的本地購房者，絕大部分不會是剛需。他們的動機是坐享江北嘴高端上檔次的未來，那他們的期望無非兩點：要么環境品質夠舒服有面子可用于自住改善，要么漲漲漲，最好二者兼得。

但機智的這群人買了之后，立馬回過神：這些土黃色的、兩三百戶一棟的高層筒子樓似乎并不夠改善品質，區域兌現效率也難帶來預期的廣闊升值空間。

疑慮之時，風從北邊來。渝北“大禮照”在彼時的重慶樓市中風光無兩，即大竹林-禮嘉-照母山連片區域打出一個“生態低密度、建筑造型美”的改善型住宅市場，且價格實惠。

這個“實惠”當然是對比江北嘴而言：賣掉江景大平層，置換套花園洋房或聯排疊拼，綽綽有余~

尤其2017-18年出手的，那時紫御江山的收官組團單價都沖上2萬了，搭上這趟車、接盤俠又多，基本穩賺不虧。

這個故事中的弄潮兒，憑借眼光、乘著時遇，走出了一條“在對的時間揮別江北嘴，向北尋改善”的瀟灑路。

另一個故事來自一位“急售”的廣州業主。

見面時，他回憶當年趕得早，2015年以近2萬的單價全款買下寰宇天璽150多平的三室兩廳做投資。

而他投資的依據就兩個字——地段。

他說買這房的時候也是第一次來重慶，看到這項目背靠金融中心銀行大廈、面朝山城碼頭一線江景，就斷定價值屬性爆表。花區區300多萬，買到能“對標”他老家廣州珠江岸上、小蠻腰邊的房子，他沉入了財富之夢。

現在，夢醒了，“江北嘴終非珠江新城”，房子單價2萬1急售。掛這價格也實屬無奈，同戶型掛2萬4/5的一大堆，長期無人問津，還沒那些掛3萬+的看熱鬧的多。

為什么18年、21年這些時候沒出呢？——他說當初預期偏高，覺得還會再漲，現在看明白了也錯過了。

那為什么現在割肉也得出？——他看似輕描淡寫地回一句：生意難做了嘛，需要折點現周轉一下...緊接著，他不忘懇切地強調“安心買我這房，價格可以再談”。

這就是他的故事，也是撿漏者的機會。

最后他還分享到，情況類似的外地投資業主他還認識幾十位，大家常相互玩笑慰藉一句“慢慢熬”。

03

每個時代都有專屬紅利

從上面兩個故事中，還能得出一個結論：

地段價值要擺在區域現實中去評估升值空間，買賣時間也得踩在準確的價格點上，才能最終收獲“紅利”。

當然，這還是積極看漲的投資邏輯。

而當前及未來較長一段時間，屬于“漲不再是市場主旋律”的時代，那還有沒有紅利可得？

這個最終問題的答案是——肯定有！

江北嘴在跌、北濱路在跌、觀音橋都在跌……大多數人在圍觀看鬧熱；但現實是紫御江山、融景城、御龍天峰都是排進上半年二手銷量前五的小區，因為“內行”們在一邊買、一邊笑。

不管是單價低到1萬2的融景城，還是價格打回十年前的寰宇紫御，都是“撿漏”的存在，尤其對于現階段有購房自住需求的來說：買房成本大幅下降，怎么不算時代紅利？

此外，一大批外地投資客當下正潛伏在重慶，伺機而動尋覓著江北核心地段的“超跌”房源：這些抄底的投資機會，難道不是時代紅利嗎？

最后，回到眼下——

十一前夕，我們見證了史上最重磅的經濟刺激政策：降息降準降存量房貸利率、貨幣寬松支持股市……于是進一步見證了“萎靡”多年的大A直接起飛。

一夜間，“虧了兩年的股票兩天回本”、“三天怒賺一套房”等等久違的財富故事，又在互聯網中隨處可見了。

樓市當然也迎來了“止跌回穩”的明確目標。一時間各路媒體大V也陷入“高潮”，齊呼樓市暴漲起飛。

但這顯然是不夠理性的。“跌”是如同前文所述的現狀，“穩”則是接下來的首要目標；正因為市場持續下跌，才要止跌回穩。

要盡快實現這一目標，最佳的依靠對象是“一二線城市核心區的少數優質資產”；它們才是止跌回穩的主力軍，也是最大的政策利好對象。

所以，我們能得出結論：

在重慶主城核心區中，仍有許多財富機會可挖掘，它們就是這個時代乘著政策風口的新一波紅利。

結語：

周三工作日的晚9點，應該普遍是人在家又沒睡的狀態，來直觀感受下寰宇天下幾棟高層的亮燈率，下次你夜晚路過的時候也可以抬頭看一眼關注一下。

說不定哪個沒亮燈的房子，就是一個入場的良機。

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end

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