很想忍！但是我，實在是忍不住了?。?！

今天，二娃必須代表廣大的二手房業(yè)主，來吐槽一下：廣州新規(guī)所帶來的負面作用。

這話怎么理解呢？

來，我先問大家一個問題吧：目前，你們在廣州的二手房是不是特別難賣？你們知道原因是什么嗎？

其實呀，原因就兩個：

一是市場環(huán)境所致。畢竟，房價下跌，觀望情緒越濃，買房的人自然就越少。

二是，廣州新規(guī)所致。因為，廣州在最近2年里，產品迭代得實在太快了。實用率已經從80%逐漸進化到110%了。而接下來，還將繼續(xù)突破，甚至有望去到140%，直奔150%的趨勢！

你說，這種情況下，不是急著孩子讀書，誰TM還去買二手房??？

說到這里，我們不妨一起來看看《廣州樓盤的戶型，是如何一步步走向變態(tài)》的！

那么，廣州戶型飛速迭代，到底是好，還是壞呢？

站在純粹買房人的角度看，這不用想，肯定是好事啊，變相等于降價了！

因為，我可以用同樣的錢，甚至是更少的錢，買到更多的面積，更好的產品了。這當然是好事?。?/p>

不信，咱們就拿老黃埔舉例吧！

2020年-2021年，當時買入萬科城市之光的人，基本都是4萬多買的。而戶型呢，實用率基本在76%-79%左右，加上各種贈送空間（陽臺+飄窗），也只有80%多點。

◆萬科城市之光實景圖二娃攝影

但現(xiàn)在新規(guī)出來的保利招商華發(fā)中央公館、未來方洲、中建海絲城幾個樓盤呢，加上陽臺和飄窗，實用率基本去到100%了，甚至超過100%。

即便是按照同價單價來算，后面買的人也是賺到了啊。

這就相當于，我在未來方洲買一套79㎡的戶型，實際套內使用面積，等同于城市之光100㎡的戶型套內使用面積了。

更何況，現(xiàn)在價格還更便宜了。那作為買家而言，這當然是好事啦！

但對于二手房業(yè)主來說，這卻是一個天大的災難?。。。?！

因為，廣州建筑新規(guī)每更新一次、戶型實用率每升級一次，二手房業(yè)主就被背刺一次，房子也就越難賣！

可以說：廣州建筑新規(guī)的快樂，都是給新房買家的！與二手房業(yè)主無關......

而且，最讓人頭大的是，戶型實用率已經進化到100-110%了，也沒有要停止的意思。而是還要繼續(xù)卷下去的趨勢。

吶~明明說好，南方面粉廠地塊獨得恩寵，建筑要求可以放寬為“陽臺占比從20%擴大到30%”。

這意味著，這個項目或成為廣州第一個實用率超130%的第四代豪宅。

結果，昨天一張規(guī)劃圖，再次刷新了這個上線，也刷新了我的認知（詳情如下所示）。

是的，你沒看錯，這正是招商蛇口9月20日拿下的橫瀝島地塊公布的規(guī)劃圖。

根據(jù)我們同事的專業(yè)分析，目前項目在規(guī)劃上有兩大獨特優(yōu)勢：

1、試點立體園林，戶戶都有空中花園，面積不超住宅套內的40%；

2、陽臺占比，可以擴大到25%。

再結合上最新的規(guī)劃圖來看，這個項目的實用率將去到140%左右，有希望沖擊150%！

這是何等的嚇人??！

說真的，整個橫瀝島業(yè)主聽了，都得罵娘吧！

那么，這樣進化下去，會造成哪些影響呢？

第一、越是這樣，二手房越是賣不出去

廣州樓市就好比一個天平秤一樣，原本一手房市場和二手房市場是重量均衡的，所以稱會保持平衡狀態(tài)。

結果，有人不斷在新房那邊加料，導致新房那邊的重量遠超過二手房這邊，天平自然會開始失衡，最終完全偏向于新房。

第二、二手房越是難賣，一手房市場的購買力就越弱

因為，純增量買家是很有限的。其實，整個房地產交易中，有很大部分購買力都來自于置換的改善型買家，他們通常是賣了現(xiàn)有的二手房，然后再去買入一手房。這樣一來，一二手房市場活躍度都被帶動起來了。

但現(xiàn)在，過渡的改建筑新規(guī)，讓二手房戶型越來越落后，越來越過時。那么，就斬斷了二手房交易市場的路。

◆粉絲對此的看法截圖

因為新增的買房人群，都去買一手房了，導致置換型買家的二手房賣不掉，這部分的購買力就無法釋放到一手房市場，導致無法形成閉環(huán)。

其實，你們可以把房地產市場看成是一輛自行車，前輪是新房，后輪是二手房。當后輪被鎖死時，不管你前輪轉動得多快，也無法讓整輛自行車跑起來。

第三、戶型迭代越快，實用率變化越大，越讓人不敢買！

因為，大家怕剛買完，就變成冤大頭。

比如，我剛買完實用率100%的A盤，緊接著就批復旁邊的地塊可以做到120%，這TM誰受得了？

這就好比在市場下行的時候，大家都觀望為主一樣。因為大家都怕自己買入后就立馬跌，變成了高位站崗者。

新出來的樓盤，不僅戶型更好，配置更高，價格還更便宜。那買了舊規(guī)樓盤的人，不就成了被背刺的“老韭菜”了嗎？

所以，阿祖，收手吧！廣州新規(guī)不能再出了，廣州的實用率也不能再繼續(xù)增長下去了。

這是一條不歸路。而且只會越走越窄，不會越走越寬。

求求了，別再卷戶型了！