很想忍！但是我，實(shí)在是忍不住了！！！

今天，二娃必須代表廣大的二手房業(yè)主，來吐槽一下：廣州新規(guī)所帶來的負(fù)面作用。

這話怎么理解呢？

來，我先問大家一個(gè)問題吧：目前，你們在廣州的二手房是不是特別難賣？你們知道原因是什么嗎？

其實(shí)呀，原因就兩個(gè)：

一是市場環(huán)境所致。畢竟，房價(jià)下跌，觀望情緒越濃，買房的人自然就越少。

二是，廣州新規(guī)所致。因?yàn)椋瑥V州在最近2年里，產(chǎn)品迭代得實(shí)在太快了。實(shí)用率已經(jīng)從80%逐漸進(jìn)化到110%了。而接下來，還將繼續(xù)突破，甚至有望去到140%，直奔150%的趨勢！

你說，這種情況下，不是急著孩子讀書，誰TM還去買二手房啊？

說到這里，我們不妨一起來看看《廣州樓盤的戶型，是如何一步步走向變態(tài)》的！

那么，廣州戶型飛速迭代，到底是好，還是壞呢？

站在純粹買房人的角度看，這不用想，肯定是好事啊，變相等于降價(jià)了！

因?yàn)椋铱梢杂猛瑯拥腻X，甚至是更少的錢，買到更多的面積，更好的產(chǎn)品了。這當(dāng)然是好事啊！

不信，咱們就拿老黃埔舉例吧！

2020年-2021年，當(dāng)時(shí)買入萬科城市之光的人，基本都是4萬多買的。而戶型呢，實(shí)用率基本在76%-79%左右，加上各種贈送空間（陽臺+飄窗），也只有80%多點(diǎn)。

◆萬科城市之光實(shí)景圖二娃攝影

但現(xiàn)在新規(guī)出來的保利招商華發(fā)中央公館、未來方洲、中建海絲城幾個(gè)樓盤呢，加上陽臺和飄窗，實(shí)用率基本去到100%了，甚至超過100%。

即便是按照同價(jià)單價(jià)來算，后面買的人也是賺到了啊。

這就相當(dāng)于，我在未來方洲買一套79㎡的戶型，實(shí)際套內(nèi)使用面積，等同于城市之光100㎡的戶型套內(nèi)使用面積了。

更何況，現(xiàn)在價(jià)格還更便宜了。那作為買家而言，這當(dāng)然是好事啦！

但對于二手房業(yè)主來說，這卻是一個(gè)天大的災(zāi)難啊！！！！

因?yàn)椋瑥V州建筑新規(guī)每更新一次、戶型實(shí)用率每升級一次，二手房業(yè)主就被背刺一次，房子也就越難賣！

可以說：廣州建筑新規(guī)的快樂，都是給新房買家的！與二手房業(yè)主無關(guān)......

而且，最讓人頭大的是，戶型實(shí)用率已經(jīng)進(jìn)化到100-110%了，也沒有要停止的意思。而是還要繼續(xù)卷下去的趨勢。

吶~明明說好，南方面粉廠地塊獨(dú)得恩寵，建筑要求可以放寬為“陽臺占比從20%擴(kuò)大到30%”。

這意味著，這個(gè)項(xiàng)目或成為廣州第一個(gè)實(shí)用率超130%的第四代豪宅。

結(jié)果，昨天一張規(guī)劃圖，再次刷新了這個(gè)上線，也刷新了我的認(rèn)知（詳情如下所示）。

是的，你沒看錯(cuò)，這正是招商蛇口9月20日拿下的橫瀝島地塊公布的規(guī)劃圖。

根據(jù)我們同事的專業(yè)分析，目前項(xiàng)目在規(guī)劃上有兩大獨(dú)特優(yōu)勢：

1、試點(diǎn)立體園林，戶戶都有空中花園，面積不超住宅套內(nèi)的40%；

2、陽臺占比，可以擴(kuò)大到25%。

再結(jié)合上最新的規(guī)劃圖來看，這個(gè)項(xiàng)目的實(shí)用率將去到140%左右，有希望沖擊150%！

這是何等的嚇人啊！

說真的，整個(gè)橫瀝島業(yè)主聽了，都得罵娘吧！

那么，這樣進(jìn)化下去，會造成哪些影響呢？

第一、越是這樣，二手房越是賣不出去

廣州樓市就好比一個(gè)天平秤一樣，原本一手房市場和二手房市場是重量均衡的，所以稱會保持平衡狀態(tài)。

結(jié)果，有人不斷在新房那邊加料，導(dǎo)致新房那邊的重量遠(yuǎn)超過二手房這邊，天平自然會開始失衡，最終完全偏向于新房。

第二、二手房越是難賣，一手房市場的購買力就越弱

因?yàn)椋冊隽抠I家是很有限的。其實(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)交易中，有很大部分購買力都來自于置換的改善型買家，他們通常是賣了現(xiàn)有的二手房，然后再去買入一手房。這樣一來，一二手房市場活躍度都被帶動起來了。

但現(xiàn)在，過渡的改建筑新規(guī)，讓二手房戶型越來越落后，越來越過時(shí)。那么，就斬?cái)嗔硕址拷灰资袌龅穆贰?/p>

◆粉絲對此的看法截圖

因?yàn)樾略龅馁I房人群，都去買一手房了，導(dǎo)致置換型買家的二手房賣不掉，這部分的購買力就無法釋放到一手房市場，導(dǎo)致無法形成閉環(huán)。

其實(shí)，你們可以把房地產(chǎn)市場看成是一輛自行車，前輪是新房，后輪是二手房。當(dāng)后輪被鎖死時(shí)，不管你前輪轉(zhuǎn)動得多快，也無法讓整輛自行車跑起來。

第三、戶型迭代越快，實(shí)用率變化越大，越讓人不敢買！

因?yàn)椋蠹遗聞傎I完，就變成冤大頭。

比如，我剛買完實(shí)用率100%的A盤，緊接著就批復(fù)旁邊的地塊可以做到120%，這TM誰受得了？

這就好比在市場下行的時(shí)候，大家都觀望為主一樣。因?yàn)榇蠹叶寂伦约嘿I入后就立馬跌，變成了高位站崗者。

新出來的樓盤，不僅戶型更好，配置更高，價(jià)格還更便宜。那買了舊規(guī)樓盤的人，不就成了被背刺的“老韭菜”了嗎？

所以，阿祖，收手吧！廣州新規(guī)不能再出了，廣州的實(shí)用率也不能再繼續(xù)增長下去了。

這是一條不歸路。而且只會越走越窄，不會越走越寬。

求求了，別再卷戶型了！