文｜鄧浩志

存量房貸下調(diào)，仍有部分貸款者需手動(dòng)操作

日前，全部國有大型銀行和全國性股份制銀行，部分城商行農(nóng)商行發(fā)布了關(guān)于批量調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率的公告，披露相關(guān)操作細(xì)則。根據(jù)公告，超20家銀行擬于10月25日對(duì)符合條件的存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整。

但我想提示一下各位有房貸的朋友們，你們打電話問了自己貸款銀行沒有？這次存量房貸利率雖然銀行是整體下調(diào)，統(tǒng)一下調(diào)，但如果你之前的房貸選了“固定利率”的，銀行可能就無法幫你降低房貸利率。這需要這部分貸款者先操作選擇切換回“浮動(dòng)利率”，然后銀行才能幫你自動(dòng)降低房貸利率。這個(gè)操作，很多銀行APP都可以。而這次降低存量房貸利率，幾乎涉及所有之前買房有貸款的朋友，而且下調(diào)幅度較大，減少還貸的金額較多，千萬別不管不問哦。

深圳從炒房之都，變成爆雷之都

這幾天關(guān)于深圳樓市火爆的新聞不斷，業(yè)主反價(jià)的報(bào)道一條接一條。深圳樓市真的這么火嗎？其實(shí)無論是現(xiàn)實(shí)還是邏輯，都不支持深圳樓市這種火爆現(xiàn)象能夠維持，甚至深圳樓市就此就能夠?qū)崿F(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈。

深圳三年前被稱為“炒房之都”，現(xiàn)在呢？完全可以稱為“暴雷之都”。

這有三個(gè)方面：

首先，國內(nèi)百強(qiáng)房企20%左右的總部都在深圳，這里的民營開發(fā)商基本都爆過雷了。

其次，民間超杠桿購房深圳比例也是全國最高的，雖然沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但我基本可以肯定，深圳是使用經(jīng)營貸，消費(fèi)貸等違規(guī)資金替代房貸比例在全國最高的城市。三年前樓市入場(chǎng)的人，兩年前抄底豪宅市場(chǎng)的，無論是剛需買家，投資客戶，還是樓市大V，幾乎100%都中招了。不但因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌了，還有各種灰色融資，超額融資帶來的一系列問題。

最后一方面是深圳的金融企業(yè)也出現(xiàn)了爆雷。最有代表性案例的莫過于鼎益豐，涉及金額之大，影響范圍之廣都是讓人瞠目結(jié)舌的，而鼎益豐既不是個(gè)案，也連帶引出了一系列其他問題。

總的看來，現(xiàn)在很多爆雷者的情況是：貸款還不起了，房子又賣不出去；資產(chǎn)價(jià)格低了，經(jīng)營貸又要補(bǔ)估值差額；收割的韭菜太多了，上門找事的也不少；銀行催收的信息不斷，拆東墻補(bǔ)西墻的窟窿越來越大。

深圳樓市是一個(gè)投資和投機(jī)心態(tài)極強(qiáng)的市場(chǎng)，在以上金融問題不徹底解決之前，深圳樓市很難輕裝上陣，輕易翻轉(zhuǎn)。

正確的決策居然出了反效果

某房企，幾個(gè)月前從集團(tuán)層面調(diào)整了營銷策略：強(qiáng)調(diào)要保價(jià)，強(qiáng)調(diào)要回籠資金，要降低退房率。乍一聽肯定沒問題啊，ZZ正確啊，經(jīng)營思路正確啊，早該這樣啊，房子不能虧著賣啊，不能老是讓公司資金緊巴巴的啊……結(jié)果呢？由于項(xiàng)目打折力度減少，由于幅度低于競(jìng)品，于是客戶都跑競(jìng)品了，成交持續(xù)下滑。另外取消了客戶延遲付款，取消了可以先賣房后付款等優(yōu)惠政策，于是成交進(jìn)一步下滑，收入降低，資金反而更加緊張……

總結(jié)幾點(diǎn)：

1、打著“正確”的旗號(hào)沒有用。“正確”的旗幟，“正確”的動(dòng)作，往往反而有反效果。因?yàn)樽匀挥凶匀坏囊?guī)律，不能人定勝天。我說的不止這個(gè)公司的營銷策略。

2、當(dāng)前沒有樓盤可以真漲價(jià)，除非他愿意以成交大幅下滑作為代價(jià)。而目前，我沒見到一家房企不缺錢的，包括頭部央企。

3、企業(yè)和個(gè)人“隨行就市”是很重要的戰(zhàn)略。在堅(jiān)定執(zhí)行這個(gè)戰(zhàn)略的背景下，你再發(fā)揮自己的技戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢(shì)，這是上策。但現(xiàn)在很多人反過來了，技戰(zhàn)術(shù)跟風(fēng)，隨大流。戰(zhàn)略決策呢？又另辟蹊徑。試錯(cuò)成本是極高昂的，兩下就折騰沒了。