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周末，央行宣布調(diào)降5年期LPR25個(gè)基點(diǎn)，最新利率3.6%，也意味著房貸的參考利率降低了25個(gè)基點(diǎn)。

根據(jù)最新的利率，首套新購(gòu)住房（含二手）的利率來(lái)到了3%，二套3.2%；存量房貸利率調(diào)整為3.3%，大部分銀行會(huì)在元旦統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。

房奴的負(fù)擔(dān)又減輕了一些，平均每個(gè)月省下了幾百塊錢，又可以多下兩次館子，拉動(dòng)一下內(nèi)需了。

更早的時(shí)候，各大商業(yè)銀行宣布下調(diào)存款利率，最長(zhǎng)5年期的存款利率降到了1.55%，差不多和寧波的住宅租金回報(bào)率一致了。

就存款利率來(lái)說(shuō)，寧波大量的住宅租金已經(jīng)可以跑贏，房東持房待租的動(dòng)力更強(qiáng)了。

這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有積極影響。

老司機(jī)在三年前就預(yù)言中國(guó)會(huì)進(jìn)入低利率時(shí)代，并在許多人選擇固定利率還是浮動(dòng)利率時(shí)，極力推薦浮動(dòng)利率，信我的人現(xiàn)在省了很多錢。

隨著利率降低，房產(chǎn)的購(gòu)買壓力逐漸減少，許多人只在乎房?jī)r(jià)，但其實(shí)在整個(gè)貸款周期內(nèi)，利率決定了房子的最終成本。

本次利率調(diào)降，加上之前存量房貸利率-30個(gè)基點(diǎn)的調(diào)整，普通房貸用戶的實(shí)際利率會(huì)下降55-65個(gè)基點(diǎn)。

100萬(wàn)的房貸，30年貸款周期，可以節(jié)約利息約13萬(wàn)元，對(duì)于一套100平方的房子來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)減少了1300元。

所以，降息、減稅和降價(jià)的效果最終是一樣的。

歷史上，曾出現(xiàn)過(guò)幾次非常不錯(cuò)的購(gòu)房時(shí)機(jī)，2007年是一次，當(dāng)時(shí)房貸利率打七折，老司機(jī)有幸享受過(guò)；2016年是一次，當(dāng)時(shí)契稅減半，老司機(jī)又有幸享受了一次；如今算是我碰到的第三次購(gòu)房機(jī)遇期，出現(xiàn)了大幅度的房貸利率優(yōu)惠，新購(gòu)-60個(gè)基點(diǎn)，存量-30個(gè)基點(diǎn)，力度雖然不及2007年的七折，但也算史上第二大優(yōu)惠了。

接下來(lái)，還有可能出臺(tái)契稅減免政策（有地方已經(jīng)出了），雖然稅收減免的額度很有限（全免也就1-1.5%），但象征意義極強(qiáng)。

房貸利率優(yōu)惠+稅費(fèi)減免，是政策見(jiàn)底的典型標(biāo)志。

就二手房來(lái)看，成交量底已經(jīng)在去年探明，今年的二手成交量，比去年底部區(qū)域抬高了約1000套/月，并且再也沒(méi)有回到去年2000套/月的低位。

今年，政策底也基本探明，未來(lái)除非出臺(tái)大規(guī)模拆遷，否則難有更大力度的刺激措施了。

在成交量底、政策底都探明之后，價(jià)格底也就基本明確，至少是曙光在望了。

上周老司機(jī)在分享過(guò)一個(gè)分析框架，房?jī)r(jià)短期看供求，中期看土拍，長(zhǎng)期看收入。短期供求與高峰時(shí)相比，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。

市六區(qū)最新的二手住宅掛牌量103560套，已經(jīng)距最高峰下降了14500套，盡管下降緩慢，但總供應(yīng)量下降的趨勢(shì)已經(jīng)確立。

目前寧波二手房的月成交量大約3000套，庫(kù)存的靜態(tài)去化約28個(gè)月，遠(yuǎn)超18個(gè)月的警戒線，明顯供過(guò)于求。

在這10350套的房源中，真實(shí)在售約79800套（貝殼六區(qū)數(shù)據(jù)），去化周期22個(gè)月，距18個(gè)月的健康周期差距并不大；如果成交回升到4000套/月的正常水平，則去化周期17個(gè)月，已經(jīng)低于18個(gè)月的警戒線了。

所以不要人云亦云，認(rèn)為寧波的庫(kù)存還非常大，未來(lái)價(jià)格要崩云云，寧波庫(kù)存其實(shí)已經(jīng)不大了。

如果再區(qū)分一下庫(kù)存結(jié)構(gòu)，成交的主力——200萬(wàn)以下的二手房，市六區(qū)有效掛牌量?jī)H40900套，而這部分二手房每月成交超過(guò)2500套，其去化周期僅13.5個(gè)月。

這已經(jīng)不能算供過(guò)于求，而只能說(shuō)供求基本平衡了，供求平衡的去化周期大概是10-12個(gè)月。如果低于10個(gè)月，那就是供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)肯定要漲。

這種情況會(huì)出現(xiàn)嗎？難說(shuō)。如果總成交回升到4000套/月，低總價(jià)二手房的成交仍占比80-85%，則每月成交超過(guò)3200套，則去化周期縮短到10個(gè)月，已經(jīng)到了漲價(jià)的邊緣。

這就是老司機(jī)為什么反復(fù)強(qiáng)調(diào)低總價(jià)二手房（200萬(wàn)以下）的價(jià)格已經(jīng)見(jiàn)底，剛需可以放心買的根本原因。

供求是價(jià)格的決定性因素。本著對(duì)自己錢包負(fù)責(zé)的態(tài)度，剛需在二手市場(chǎng)上真的要行動(dòng)起來(lái)了，很能到了明年春季，就買不到現(xiàn)在的價(jià)格啦。

同樣的情況在新房市場(chǎng)更加明顯，經(jīng)過(guò)“國(guó)慶大掃蕩”，市區(qū)新樓盤(pán)中，偏剛需的房源越來(lái)越少了，特別是鄞州，幾乎無(wú)剛需盤(pán)可買（除了東錢湖）。

就在上周，位于慈城的湛藍(lán)曉月、莊橋的朗玥旭章宣布清盤(pán)；海曙的明月春汀、和頌望悅也以進(jìn)入尾盤(pán)階段；鎮(zhèn)海的和頌文化、三里風(fēng)荷售出超過(guò)90%，秋實(shí)皓月接近清盤(pán)，鎮(zhèn)海的剛需盤(pán)基本沒(méi)了；成交大戶鄞州，姜山的三個(gè)盤(pán)庫(kù)存都少于50套，東錢湖的觀棠晴雨也只剩下個(gè)位數(shù)了。

目前剛需盤(pán)庫(kù)存較大的，有莊橋的富華里和璀璨天鑫，海曙的朗玥華章和明州臻悅，慈城的久譽(yù)府和云玥星著，小港的江與城，以及東錢湖的燕語(yǔ)春風(fēng)。

所以，對(duì)于低總價(jià)剛需客戶來(lái)說(shuō)，如果還在地段、產(chǎn)品上挑三揀四，那就沒(méi)樓盤(pán)可買了。

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