近一個月，由于樓市止跌回穩(wěn)口號的提出，各大一二線城市的樓市成交量出現(xiàn)了反彈。因此在上周我曾發(fā)文重點分析了北上深三個城市。但我在知識星球依然還會收到很多北上深以外城市的樓市提問，所以本文想重點跟大家聊一下分析框架。

　　我很清楚，很多人在當下陷入迷茫，不買擔心未來房價更貴，買又擔心這次是下跌中繼，變成樓市接盤俠。

　　陷入這種迷茫的原因，在于思想已被各種媒體的毒觀點誤導，如果你不能正確識別，那么基于誤導后的觀點所引申出來的決策，自然也就很容易讓自己成為市場的犧牲品和韭菜。

　　比如，10月份樓市成交量的大漲，是因為上面說要“止跌回穩(wěn)”，根本原因在于買家們相信樓市是“政策市”，并且由于上面有鑄幣權，所以懷著對貨幣貶值的恐懼，被裹挾進了樓市。

　　在這里，大家信任，但卻具備誤導性的觀點有兩個。

　　第一個，是上面為了達成目的可能會搞貨幣超發(fā)，這樣就會推動房價上漲。這種想法的來源，在于過去幾十年不斷上漲的貨幣總量（M2）。有關這一點，我過去辟過謠，因為M2在任何國家都是永遠上漲的，但房價卻都存在著上行和下行周期。

　　比如，站在1991年的日本，你可以說，M2上漲推升了房價上漲；但1991之后，M2就和房價背道而馳，M2繼續(xù)上升，但房價卻開啟了多年的下跌。同樣的反例當然還有意大利。

　　有關這一點，我過去多次發(fā)文解釋過M2和房價的底層邏輯，在這里不另行展開。我在2023年初，在M2還處于兩位數(shù)上漲，但卻是京滬房價周期頂點時曾發(fā)文提示過房價大周期的下行風險（點擊：）

　　第二個誤導信息，就是“樓市是一個高度的政策市”這個觀點。也就是任何一國的高層，因為有印鈔權，所以只要想救，就一定救得起來，無論是股市還是樓市。因為股價和房價到底只是貨幣現(xiàn)象。

　　比如有些人給的理由，是日本央行從2013年開始發(fā)力印錢買股票，然后日本股市也從最低點逐步走高進入了長期慢牛。

　　日本股市慢牛真的是因為央行印錢買出來的嗎？

　　從數(shù)據(jù)看2013年之后日本央行買入確實逐步增多，且股市也在一直上漲。但這也只能證明數(shù)據(jù)的相關性而非因果性。

　　而事情的真相則是，日本央行買入ETF的市盈率，從來沒有超過15倍，這是他們央行干預的鐵則，且2013年開始日本企業(yè)盈利不斷提升，推動了股市的持續(xù)上漲。

　　從這個角度，我們發(fā)現(xiàn)日本央行其實是順勢而為的抄底，而不是救市（他們怎么不在1991年日本股市高市盈率的時候救呢？）。就像我們的國家隊喜歡在大盤3000點以下買入持倉是一樣的。

　　但是，如果你說2013年開始的日本股市上漲是基本面驅(qū)動，就沒有傳播性。但如果說是央行印錢買股票拉升股市，這樣既能滿足大家的陰謀論，又比較簡單，也就更容易傳播。

　　所以呢，有關國家隊救市，其實你更應該把它的行動當成資產(chǎn)的一個性價比指標的參照物，而不是無腦信任。就像黃某帆說房價一定要跌回到2015年之后再救，而不是在高位救，考慮的其實就是性價比問題。

　　也就是你救市的錢，長期看是不可以虧的。

　　綜上，只有當我們摒棄了這些毒觀點，我們才可以真正開始樓市價格的分析。

　　而我們基于樓市（也適用于股市）的分析，主要基于兩個方法論。

　　第一， 根據(jù)各種數(shù)據(jù)，做樓市漲跌的前瞻預測。

　　第二， 在不知道樓市漲跌的情況下，通過倉位管理獲取利益最大化。

　　有關上述第二點，我上個月曾在知識星球發(fā)帖，告知過大家如何在不能預測股市漲跌的情況下，通過倉位管理在股市中避險和持續(xù)盈利。這是一個專門話題，比較大，在此不展開，我們在這里重點說第一點。

　　樓市的漲跌，從根本上是供求關系決定的。而這涉及量價關系的分析。

　　我們先來回憶股市的量價分析，股市存在著放量上漲和放量下跌兩種情況。

　　放量上漲，消耗的是籌碼，當籌碼不夠，搶購籌碼引發(fā)上漲。此時買家大于籌碼。

　　放量下跌，消耗的是韭菜，接盤韭菜不夠，引發(fā)下跌。此時籌碼大于接盤買家。

　　回到樓市，在2021之前的經(jīng)濟成長期，二手房市場是幾乎不存在凈賣出的。也就是每一筆賣單，都是為了加杠桿再做買入置換。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，就是居民杠桿率的持續(xù)上升。

　　所以樓市放量一定是搶籌，其結(jié)果，必然就是房價上漲。

　　換句話說，2021之前的市場，是只有放量上漲，沒有放量下跌的。

　　但當下卻完全不同，樓市存在著大量的凈賣出。對此，我的直接體感是很深的，因為我的星球有7000多個會員，我每天接受的提問有好幾十個，有不少就是因為裁員降薪，而不得不賣房自救的（比如昨天就有一個北京的例子）。

　　而這種凈賣出，就和凈買入形成了博弈。

　　所以，從2023年起，樓市也開始出現(xiàn)了放量下跌。以京滬為例，比如2023年3月，2023年9月，都是放量后買盤被消耗，剩下的凈賣出不得不降價尋求更低出價的買家接盤，導致房價持續(xù)下跌。很多中介也把其稱為“以價換量”。

　　那么，在這種情況下，過去的那種“只要放量XX月，樓市就會上漲”的結(jié)論，也就失效了。

　　因為到底是庫存房產(chǎn)先被放量耗盡，還是存量購買力先被放量耗盡，是不可知的。

　　那么，如何去判斷這種博弈的趨勢呢？有兩個辦法。

　　辦法1 看庫存消耗速度和臨界點。

　　有關這一點，我想起一件往事，就是2015年，杭州以不到1000萬的人口，卻使得樓市成交量超過了滬深的總和，而滬深合計有4000多萬人口。

　　也就是2015年，人均樓市成交量杭州是滬深的4倍以上。但結(jié)果卻是滬深在2015年房價暴漲，但杭州沒漲。

　　背后的原因，就是杭州庫存太高了，盡管成交很高讓庫存持續(xù)下降，但在2015年卻沒降到臨界點。而我在2016年初買入杭州，原因也是在于觀察到庫存臨界點即將在幾個月后到來（最后庫存下降和房價上漲的臨界點大致是2016年中）。

　　那么，以當下北京為例，在經(jīng)歷了10月爆發(fā)式的高成交后，鏈家顯示庫存如何了？

　　答案是幾乎沒有減少，當下依然是13萬套以上。

　　而北京上一輪上漲，也就是2020年的鏈家二手房庫存臨界點大致是8萬多套（因為我剛好在北京上一輪上漲前有買入，所以記得很清楚）。

　　也就是說，你可以輕松的算出，北京要達成房價上漲，還需要消耗多少庫存。

　　辦法2 看買家的潛力

　　前面我們說過，M2上升并不會導致房價上漲，就比如這次要發(fā)布的財政刺激，大部分是用來化債的，而不是用在北上深的樓市。

　　真正促使房價上漲的，在于樓市的購買力，這取決于居民的購買意愿和購買能力。

　　購買意愿已經(jīng)被“止跌回穩(wěn)”的口號拉進來了，那么唯一制約買家潛力的，就是購買能力，也就是居民當下的收入和加杠桿（杠桿即未來收入）能力。下圖我多次引用過，證實了居民加杠桿和房價漲跌的關系。

　　有關居民收入，根據(jù)滬深300最新三季報顯示，依然在持續(xù)下滑中（點擊：）。

　　而居民加杠桿的能力，取決于在這兩年的樓市下行中，居民杠桿率究竟被修復了多少。

　　根據(jù)“居民杠桿率 =居民債務存量/名義GDP”得出，當居民債務增速低于GDP增速時，居民杠桿率下降。居民杠桿率即被修復。

　　比如上周的發(fā)文中，我引用了北上深的居民債務增速，也就是下圖。

　　從圖中可見，深圳被修復的最多，北京次之，而上海因為527政策力度在北上深三城市中最大，反而拉升了居民杠桿率。

　　體現(xiàn)在當下的結(jié)果，就是上海10月房價依然在下跌，且反彈成交量低于527之后的6月，而北京深圳則因為有更多加杠桿的空間（之前修復的部分），導致樓市有短期成交反彈，成交量遠遠超過了517，也達到了近些年的高點。

　　但正如我上周發(fā)文所說，上海是北京深圳的前瞻指標。杠桿率修復比深圳更少的北京樓市現(xiàn)在已率先已出現(xiàn)疲態(tài)（深圳暫未發(fā)現(xiàn)市場情緒減弱，但庫存也未見減少）。

　　以北京為例，樓市實時簽單量在逐周下滑且未現(xiàn)止跌拐點。反映樓市情緒的跌漲比指標則一度接近賣方市場和買方市場的臨界點（跌漲比=10為臨界點）。

　　也就是每天降價房源是漲價房源的10倍，這使得好不容易被買家消耗掉的低價房源，又重新被新的降價房源所補充。

　　也就是從跌漲比和實時成交的信號，北京步入上海后塵轉(zhuǎn)為下跌的概率在增加，如果北京淪陷，那么唯一的希望就是深圳了。

　　后記：

　　本文以北京的數(shù)據(jù)為例，大致為大家介紹了樓市的分析框架。文末再總結(jié)下本文觀點。

　　1 M2增長并不會導致房價上漲，房價上漲僅取決于供求關系。

　　2 國家隊救市是低位抄底順勢而為，而不是給你高位接盤的。

　　3 買賣博弈中，當房產(chǎn)庫存先被消耗到臨界點，會引發(fā)房價上漲，而當韭菜先被消耗到臨界點（曾被修復的居民杠桿率再次被打滿），則會引發(fā)房價下跌。

　　4 在經(jīng)濟下行周期，會出現(xiàn)因為自救而導致的凈賣出，當這種凈賣出的供給超過需求，就會出現(xiàn)放量下跌。

　　本文雖然以北京為例做數(shù)據(jù)說明，但各位讀者可以把邏輯直接套用到你們自己的城市并做分析。

　　我們在知識星球也在以北京為例跟蹤每天的數(shù)據(jù)并做出實時趨勢判斷，星球的同學可以關注下。

　　最后還有一點想說明的是，本文主要寫的是中短期博弈趨勢判斷，而長期看，更重要的因素是人口。今年前三季度結(jié)婚數(shù)量，不到10年前的50%，也就是剛需盤角度，購買潛力不及十年前的一半，這使得樓市的長期趨勢，更加的不容樂觀。

　　全文完。