綠景中國地產及正興隆面臨較大的資金壓力。

01

欠稅

11月5日，中證鵬元公告稱，關注到正興隆房地產（深圳）有限公司（以下簡稱“正興隆”）欠繳稅款事項。

公告顯示，根據國家稅務總局深圳市福田區稅務局發布的欠稅公告顯示，截至2024年9月30日，正興隆欠繳企業所得稅0.79億元。

經向正興隆了解，造成這一情況的主要原因是公司大量資金用于保障項目建設及運營，流動性壓力增大。

正興隆是綠景中國地產（00095.HK）旗下綜合房地產開發平臺。

受預售資金監管、項目去化進度較慢、建設資金需求較大、運營成本相對剛性等影響，綠景中國地產及正興隆面臨較大的資金壓力。

考慮到正興隆持有一定規模的優質商業物業，租金收入穩定，極端情況下可通過資產出售獲取現金流。

中證鵬元決定維持正興隆主體信用等級為AA，評級展望維持為穩定，“21綠景01”信用等級維持為AA+，“21綠景02”信用等級維持為AA+。

《小債看市》統計，目前正興隆僅存續上述兩只債券，存續規模9.76億元，均將于2026年到期。

未來償債現金流

綠景中國存續4只境外債券，存續規模0.47億美元，且均將于一年內到期。

2022年9月，惠譽將綠景中國地產長期外幣評級由B-調整為CCC，并將其高級無抵押評級以及碧璽國際有限公司發行的未償美元高級票據評級從“B-”下調至“CCC”，回收率評級維持“RR4”。

惠譽認為，綠景中國流動性緊張，為資本市場債務進行再融資的能力存在不確定性。

02

資金壓力大

據官網介紹，綠景中國成立于1995年，是深圳公認知名的綜合性房地產開發及商業物業運營商。

2014年，綠景中國借殼新澤控股在香港上市，其長期專注于深圳和其他珠三角地區，是城市更新的先鋒之一。

綠景集團官網

從股權結構看，綠景中國的控股股東為景崇集團有限公司，持股比例為47.08%，實際控制人為自然人黃康境。

股權結構圖

綠景中國多年聚焦深圳舊城改造，其中白石洲項目是深圳迄今為止最大的舊城再開發項目，被業界稱為“舊改航母”。

但不同于佳兆業以招拍掛項目平衡利潤與周轉的風格，綠景中國幾乎不涉足招拍掛拿地，主要通過舊改、收并購獲取項目開發資源。

這種操作方式規避了舊改項目前期不確定性風險，同時土地成本優勢明顯，降低了綠景中國的財務成本和現金流壓力。

因此，綠景中國的毛利率在同行業中處于較高水平，2024年上半年該指標為22.53%，雖整體盈利水平有所下滑但仍較高。

銷售毛利率

在開發模式上，綠景中國主要由控股股東孵化聯動，先由綠景集團負責前期的資源整合、項目孵化及一級開發，待條件成熟后適時將項目注入綠景中國。

但是，這種模式下的綠景中國周轉速度相對較慢，且銷售業績受單項目影響較大。

2024年上半年，綠景中國地產實現收益約19.43億元，業績虧損16.1億元，股東應占虧損15.28億元。

回顧過去兩年，綠景中國地產累計虧損達到43.84億元。

歸母凈利潤

截至2024年6月末，綠景中國總資產為1049.63億元，總負債771.54億元，凈資產278.09億元，資產負債率73.51%。

《小債看市》分析債務結構發現，綠景中國主要以非流動負債為主，占總債務的52%。

截至同報告期，綠景中國非流動負債有400.46億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計186.73億元。

除此之外，綠景中國還有371.08億流動負債，主要為短期借貸，其一年內到期的短期債務有170.53億元。

相較于短債規模，綠景中國流動性吃緊，其賬上現金及現金等價物僅有8.12億元，現金短債比為0.05，公司面臨短期償債壓力較大。

整體來看，綠景中國剛性債務有357.26億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為46%。

從融資渠道看，綠景中國渠道并不多元化，其主要依賴于股權和債券融資。

總得來看，綠景中國業績持續虧損，對債務和利息的保障能力下降；債務負擔較重，資金流動性緊張；財務費用較高，融資渠道遇阻。

03

舊改專家

綠景從深圳福田新洲起家舊改，其后參與了南山、福田、寶安等多個舊城改造項目。

1995年，化州人黃康鏡、黃文偉兩兄弟組建的施工隊轉型成立，三年后便進駐房地產領域，開發位于深圳布吉的“綠景山莊”。

其后十年，綠景通過城市更新，完成多個高端項目的舊改，奠定市場基礎。

2008，綠景開啟集團化、多元化發展之路，在地產開發業務基礎上，開拓了商業和酒店業務板塊。

1999年，黃氏兄弟開始分業，各自獨立門戶，其中大哥黃文偉繼續搞建筑，而弟弟黃康鏡則專注于地產。

綠景中國實控人黃康鏡

2014年，綠景以9.4億港元收購新澤控股64.83%股權，成為后者控股大股東，成功在香港聯交所 “借殼”上市。

上市后，綠景全面接管新澤控股在蘇州業務，進入長三角市場，開啟全國化進程。

隨著商業版圖的不斷擴大，黃康境家族身家暴漲。

《2019年福布斯中國富豪榜》顯示，黃康境的財富值為93.9億元，排名282位，僅次于國美黃光裕家族。

2018年底，綠景獲得“舊改航母”白石洲項目的規劃指標，總計容建筑面積為358萬平方米，項目整體估值在330億左右。