只有大拆大建 才能救經濟？

大 拆遷時代可能又又又又要來了。

城鄉建設部和財政部的最新消息，城中村改造政策，從去年7月定下的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，開始擴容，擴容多少呢？

擴容到300個地級及以上城市。

知道這是什么概念嗎？你猜，我們我國一共有多少個地級市呢？330個左右。也就是說，幾乎全國所有的地級城市，都要納入到這一輪大拆大建的范疇里面了。

杭州本地的一條新聞圖片，密密麻麻全是拆字。

這一次要全國要拆多少呢？會不會又有無數人一夜暴富？會不會是新一輪的漲價去庫存嗎？點個贊，今天較真，大拆遷時代。

首先規模有多少？答案是，可多可少。

去年七月的時候，國務院辦公廳印發過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，今年10月，對外透露的信息是，35個大城市，城中村改造需求是170萬套，然后全國所有城市，有50萬套危舊房需要改造。

也就是，去年七月份到今年10月份之前，高層對舊改的整體規模的接受程度，應該在220萬套左右。

這個數字和2020年之前的高峰，每年600萬套相比，大概是三分之一。

但是今年經濟情況大家都能看得到，所以從今年下半年開始，對舊改數量的尺度在不斷拉大。

今年10月份，住建部在國新辦發布會上表示， 將新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。 并且明確，是通過貨幣化安置等方式。也就是舊改的數量從去年的220萬套，增加到320萬套。

在當時我就在好奇，多加的這100萬套，還是加到之前的35個大城市里面嗎？

那是不是半拉子新的房子，也得拆了重建？

從現在擴容的信息來看，要不就是超大城市，可能真的沒那么多地方好拆了。

要不就是，要一碗水端平，不能光救超大城市了，地級市的樓市也得救。

所以，我們就能看到，這一次擴容擴到了全國300個地級市。現在大家都可以扛著鋤頭，一起拆了。你們那有沒有拆遷計劃，打在評論區。

但問題又來了，10月份住建部公布的新增指標只有100萬套，如果將這個新增指標給全國300個地級市分，一個地市分到的額度，也就3333套，這個數字，還沒北京一個天通苑小區大。

如果就這么點數量，情緒整這么熱火朝天沒必要啊。

所以，結論只有一個——

那就是10月住建部對外公布的新增100萬套，可能只是開始，實際要拆的數字，可能遠大于這個數 。

事實上，住建部國新辦的發布會上，早就留出了空間。

10月份住建部對外是這么表態的，“我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度”，目前從擴容的城市規模來看，這個支持力度，確實在悄悄增加。

但是增加到多少，估計現在誰都沒有底。

就像釣魚佬和魚的拉扯，用不用力拽，用多大力度拽，得看魚的狀態。而這一輪的拆遷，拆多大范圍，拆到什么程度，拆到什么時候是個頭，得看錢撒下去，樓市能不能挺回來，能不能止跌回穩。

那第二個問題，這一次是不是又得有一波人，平地一聲雷，陡然而富，轉眼富家翁呢？在酷溫看來，這一輪想通過拆遷暴富，可能也沒那么容易。原因是，扛著鋤頭來拆的人，現在手里的錢也不富裕。

至于這一輪為什么不太會出現造富運動，那就得看看什么情況下，我們愿意給拆遷戶撒錢。

我們開始搞棚改的時間，可以追溯到 2008年，但當時貨幣化安置比例非常低，基本都在10%以下，因為那時候，我們確實是沖著改善人民生活水平去的，直到2015年，棚改的貨幣化安置開始提速，當年貨幣化安置的比例就驟增到30%左右，2016-2017年，貨幣化安置進一步提高到50%上下。

也就是幾乎有一半，都是直接給錢。 沒錯，那個時候搞棚改，除了要改善人民生活水平，還有一個重任，就是給房地產去庫存。 所謂的“漲價去庫存”，就從那個時候開始的。

2017年之后，貨幣安置的比例，就再也沒公布了。

但是坊間估計，比例不會比50%低。看過我恒大往事視頻的人應該知道，19年之前，手拿巨款的拆遷戶，放眼市場，能看到的就是當年恒大碧桂園之流的早先建出來的庫存房。

所以那幾年，恒大碧桂園靠著貨幣化安置的東風，吃的是腦滿腸肥，如今鋃鐺入獄的許皮帶，正是那個時候登頂中國首富。

而對于當時的地方政府而言，同樣愿意撒錢做貨幣化安置。因為拆出來的土地，是不愁賣的，許皮帶們會照單全收。拍地收到的錢，甚至比付出的拆遷款還多得多，所以即便上高杠桿，地方政府也愿意給拆遷戶去發錢，因為大概率是個穩賺不賠的買賣。

但是，當下情況還是這樣嗎？首先，付拆遷款的主力，是地方政府，但是現在地方政府在干嘛？

化債。 對，他沒錢了。

看過我 10萬億化債視頻的同學應該知道，當下中央，其實是給了2萬億專項債，給地方政府做舊改的。

但是，這個債要借可以，但是資金是需要成本的。雖然說貨幣化安置的錢，不會全由地方政府全部買單，中央同樣會出錢。但是如果拆出來的地，賣不上好價格，甚至直接賣不出去，那么“虧本”就是必然。所以，理智的選擇，一定是盡量壓低拆遷的成本，找到一個你愿意拆的最低價。

另外，從上帝視角來看，房地產市場最好的狀態并不是立馬回到當年的高峰，而是止跌回穩。如果真的讓拆遷戶一夜暴富，再搞一次人造牛市。雖然技術上可行，但是結果，不一定能承受。因為暴漲之后最大的可能，就是暴跌，股市生動的一課剛上完，轉眼就忘了嗎。

所以說，拆遷高溢價造富的可能性，幾乎沒有。

再過去，房屋安置的成本和貨幣安置的成本，存在一個乘數關系，這個乘數一般來說差不多是1：1.3，也就是相比于房屋安置，貨幣安置的要多付出30%成本，而這也是拆遷戶暴富的一個重要原因。

但是在當下，不排除這個30%的比例，不僅要降低，甚至直接抹平和房屋安置的差價。

而對于政策的制定者來說，我不希望你暴富去推高房價，我需要的是你，拿著我給你的錢去買房，去止住房地產下跌的趨勢。因為只要房地產不死，上下游就不會死，上下游不死，經濟就能穩得住。

這才是被拆遷人的使命。

當然，酷溫的推測，是基于地方最理智的選擇。現實中的操作，肯定會有變形。比如鄭州，直接搞出了房票制度，簡單說拆遷連錢也省了。而所謂房票，就等于“大額房產消費券”，還是滿減券。市場會不會持續買單，很難說。

另外，會不會有地方，就要一輪人造牛市，就要房價再次飛升，就要沖一把GDP，就要再搞一波業績，也未可知，畢竟保5的壓力，就壓在那。而拆遷、建房、賣地拿業績，這套活，又是自己最熟悉的。

我估計，評論區肯定吵翻天，啊，又搞夜壺經濟。

但是對于當下的環境來說，你很難說它不是一劑解藥。2019年，我們提房住不炒，2020年之后，其實我們的棚改就已經進入尾聲了，取而代之就是舊城改造和城市更新。沒有人真的想大拆大建，這一次城中村改造再一次被提出來，說白了，就是想試試，能不能再一次復制十年前的勝利。

10年前是2014年，當時樓市衰頹，量價齊跌，但是棚改一出，挽樓市狂瀾于既到。所以，當我們再次面臨困境的時候，習慣性的又一次將希望寄托到貨幣化安置身上，你很難對這件事有什么指摘。

畢竟棚改本身， 對產業鏈條上的各個相關環節的主體，都是一個強大的推動力，停滯的項目、工程、人員工資、各類款項等等，會被快速激活，大家有活干、能夠看到希望 ， 而在上下游產業鏈的比如家電、家具、裝修、物業等等消費，也會成為剛需。而 這不就是國家、地方、企業和個人都想看到的大好局面嗎？

理解了這個，你大概率就能理解，為什么要降首付，為什么要降利率，為什么要降稅費，所有的一切，可能都是在為更大規模的棚改做鋪墊。既然市場沒有需求，那就創造出需求。

官方的表達， 叫做釋放新型城鎮化的巨大潛力，創造新的經濟增長點。

但是，凡事不能光看好的一面，泡沫怎么吹大的，日常消費是怎么被擠壓的，地方是怎么賣地成癮的，房開是怎么步子大了扯著蛋的。

這些也應該歷歷在目。

最后，再放一張人口生育圖吧。

用曾經的恒大首席經濟學家任澤平的話來說，房地產，短期看金融，中期看土地，長期看人口。

2016年之后，中國人口進入拐點，那一年出生的人，今年8歲。中國人均購房年齡不到30歲，也就是說22年后，中國住房需求就開始隨人口下降開始銳減。但是，我們真的還有22年的騰挪空間嗎？

當下94年生人，已經30周歲，其父母大概率出生于70年代，如果父母有房，當下的經濟環境，30歲的你，是否還愿意背上一身房貸，哼哧哼哧牛馬30年呢？

再說一個數據，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，全國房屋待售，也就是還沒賣出去的的面積，有7.3億平方米，房屋總數，超過6億幢。

如果平均分的話，2-3個人就能分到一棟房屋。是一幢，不是一套。

巨大的供大于求是現狀，巨大的財富分配不平衡也是現狀，需要狠狠刺激一波消費，帶動經濟，還是現狀。這道題難解嗎？

難。所以相信高層的智慧吧。