文/狗蛋分蛋

最近，有上海“虹橋嘉悅府”的業主發小紅書說，自家小區突然間“裂開了”。

原本一體的小區，被一條“至少6米寬”“24小時對外開放”的公用道路劈成了兩半，處于小區靠中間的高價樓王，莫名其妙淪為了“街邊房”。

業主表示，這條公用道路，在開盤時項目的規劃圖中未明確標注、沙盤未顯示、銷售說辭未提及，甚至連簽訂買房合同中都是：

不存在的。

早在項目開盤前，當地政府已公示增設該道路，當時就有細心的業主發現了問題，害怕小區因此“裂開”。找到工作人員詢問，項目表示：

該道路為“小區內部櫻花大道”，還說業主有這樣的疑問“這么不專業”。

結果，后期問題被公開，業主們再次跑到售樓處要說法，卻發現當初買房時看到的宣傳物料都換了：

規劃圖、沙盤中，一條鮮明的道路貫穿項目；說辭中，整體的小區，變成了“東區和西區共同組成”......

按規定，開發商有義務在銷售階段向業主公示所有不利因素。業主們覺得開發商故意隱瞞重大不利因素，涉嫌銷售欺詐，可工作人員告訴業主：

一開始沒有標識，是因為覺得這不屬于不利因素，沒必要特別強調，后來發現業主們好像不知道這條路的存在，才及時更新了宣傳。

豬撞樹上知道拐了，大鼻涕到嘴知道甩了，房子都賣出去了知道改了，業主表示：

怪不得銷售覺得他們不專業，這變臉的速度確實更專業。

根據相關法律規定和司法實踐：如果道路規劃的隱瞞，會直接影響購房者的生活質量和房產的實際價值，那么這種行為可能被認定為不利因素。

一條貫穿小區的公共道路，一來增加了噪音污染、小區安全等的問題，二來街邊屬性拉低房子的后期流動能力，符合判定條件。

從專業的角度看，項目的回應其實不夠專業。

關鍵，問題后期的處理方式，讓老業主們的心態也徹底裂開了：

當項目小區公共道路的事被公開后，虹橋嘉悅府的新售價格直接打了95折，新業主買房不僅送物業費，還送兩個車位。

老業主們算了一筆賬，當初項目開盤價格5.6萬/平方米左右，折扣、物業費加上車位，買同樣一個小區的房子，老業主比新業主：

損失七八十萬的權益。

此外，房子打造水平也沒讓老業主們安心：公區車庫漏水，架空層兒童區墻面發霉，外立面還沒交付就已經出現開裂......

私區裝標減配，面寬縮水，100多平米的房子空調只有4P，部分戶型一次同時只能開兩個房間......

老業主找到負責人要說法，對方告訴他們這是：“考慮到節能環保問題”。業主們疑惑：那三代同堂的家庭夏天怎么辦，是自己熱著，孩子熱著，還是老人熱著？

總之，從隱瞞重大不利因素，到背刺老業主，再到降標減配，設計缺陷，市面上主流雷點，項目踩了個遍。

有業主在評論區表示：

虹橋嘉悅府影響了象嶼在上海的口碑，也影響了國企的公信力。

關于象嶼地產，我們在之前的文章《父重前行的象嶼地產》曾聊到過，其大本營在廈門，屬于這幾年在上海攪動風云的閩系黑馬之一。

靠著在上海的高舉高打，象嶼地產實現了業績突飛猛進。從2020年全口徑銷售額122.7億元，全國房企排名第157位，3年時間沖上了百強房企35位。

同時，象嶼地產也是上海最敢拿地的房企之一，最近三年，在滬拿地金額超過300億，今年1-10月，象嶼地產在上海拿地總額80.22億，僅次于廈門國貿排名上海房企第三。

雖然勢頭很猛，但象嶼地產在上海一直有個尷尬：

口碑不理想。

包括上文提到的虹橋嘉悅府在內，象嶼很多在滬項目都遭遇了業主“團建”挑戰，原因大多數是因為減配，或者打造品質沒達到預期。

一般出現這種情況，要么是房企本身產品能力有問題，要么是想多攢點利潤。

過去維權多，可能是初入上海，產品能力有待提升。

這兩年隨著象嶼地產在全行業挖了不少人才，比如前段時間才請到了前世茂的設計負責人張維維，在產品能力這塊，象嶼地產已經能達到行業靠前的水平了。

目前，象嶼地產最大的問題是資金壓力

7月底，象嶼地產發了一個募集資金的公告，直言現在遇到了“重大困難”：

一季度經營性現金流負的113億元，一季度投資現金流負的14億元，今年一季度截至總負債900億元，負債率71%。

即便是募集資金，如此明晃晃的“賣慘”也實屬罕見。

2021-2023年，象嶼地產的資產負債率分別為64.83%、75.1%、78.4%，今年上半年為76.53%。

今年上半年，象嶼地產償還債務支付現金為152億元，同期地產銷售業績為135億。

背靠大樹的象嶼地產，很少因為資金這么煩惱過。

其母公司“象嶼集團”主業是搞大宗商品供應鏈的，“廈門象嶼”是相關領域的A股上市公司，在象嶼地產開疆拓土的那些年，象嶼集團也是它最大的資金保障。

不過最近，大樹本身也出現了一些問題，輸血能力可能沒以前那么強了。

一方面，全球經濟問題，大宗供應鏈企業經營難度提升。

從財報數據看，今年前三季度，象嶼集團營收同比減少了19.24%，利潤同比減少了24.67%。

另一方面，象嶼集團有幾條業務線踩了雷。

不久前，象嶼集團金屬業務的第一大客戶“德龍鎳業”被申請破產重整，受此影響，當天象嶼股價大跌9%。

據象嶼集團的前高管透露，德龍并不只是象嶼第一大客戶這么簡單，兩家還是重要合作伙伴，比如之前二者在印度尼西亞合作投資了一個鎳鐵生產線，光是象嶼這邊的前期投資，就超過100億元。

這個項目2022年開始出現虧損，如今德龍又破了產，風險只能由象嶼自己吃下了。

11月19日，廈門象嶼發布公告，集團出資合計約43億，參與對忠旺集團的破產重整。

忠旺集團曾經是鋁業大牛，有著“亞洲鋁王”的稱號，但因為各種問題出現了重大經營困難。2020年發布最后一次財報時，忠旺集團資產負債率高達71%。

象嶼集團入局，也意味著需要耗費更多精力財力整理“爛攤子”。

之前的文章中我們也提到過，象嶼地產在集團的定位一直是利潤核心，以不到2%占集團營收比例，貢獻了近20%的毛利潤。因此，象嶼地產在業績上要求一直比較高。

也許是母公司的壓力向下傳導，象嶼地產這兩年更是將“保障去化”四個字刻在了臉上。

典型的就像上文搞出了一些比較激進的操作，或者像樓盤尾批次降價，參與“以舊換新”活動等方式變相降價促銷。

不過從表現上看，象嶼地產項目的去化能力，可能沒有因為這些操作出現顯著提升，反而有了滑坡的趨勢。

不久前，象嶼上海項目“中環云悅府”發布公告，表示“取消搖號認購”。無獨有偶，十一黃金周期間，象嶼另一個江灣悅府也取消了取消搖號認購。

這意味著，兩個項目的認購人數，都未觸發搖號。

從數據上看，江灣悅府截至十月底，整體去化率不足34%。中環云悅府項目，10月13日開盤，總套數678套，已售套數僅有145套。

除了上海項目，象嶼地產在大本營廈門的項目也出現了去化困難，今年5月開盤的象嶼自在海，到目前賣出不到50套。

整體數據上，今年1-10月，象嶼地產全口徑銷售額為238.1億元，比去年同期的369.7億，下滑近35%。在上海的銷售額為87.23億，比去年同期203.7億，下滑了近57%。

今年2月，象嶼地產滬浙區域公司換帥，新總經理鮑軼群履歷相當亮眼。

此前，他在綠地集團、上海城開集團、復星集團等上海本土企業任職多年，還是原金地商置華東區域副總裁兼環滬公司總經理，集團對這樣一位新官的上任，大概率是抱有高期待的。

想要這份匹配期待，新人鮑總壓力不小。

而想要匹配上海人民的期待，新黑馬象嶼地產的壓力同樣不小。