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幾乎所有人都認(rèn)為房貸利率是應(yīng)該要下調(diào)的，有人已經(jīng)在暢想明年房貸利率2開頭了，沒想到近日寧波銀行業(yè)發(fā)出通知：所有新增房貸利率，一律不得低于3.1%。

在此之前，寧波最低的房貸利率是3%，此次調(diào)整不但沒有下降，反而上漲了0.1%。

在樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時刻，各方面政策都在為樓市保駕護(hù)航，為何銀行會反其道而行之，給樓市背后一刀呢？

官方并沒有給出任何解釋，反正就是漲了，至于怎么理解，那是你們的事。

此前廣州也出現(xiàn)過房貸利率上調(diào)，當(dāng)時的說法是因?yàn)楣e金的倒逼。長期以來，公積金的利率都是要顯著低于商貸，但廣州曾一度出現(xiàn)倒掛，商貸反而比公積金更便宜了。

這樣公積金用戶不干了，之前用公積金是一種福利，現(xiàn)在反而成了冤大頭，那我還繳公積金干啥？公積金中心也慌了，如果新繳出現(xiàn)斷檔，整個公積金體系就無法維持運(yùn)轉(zhuǎn)，業(yè)務(wù)就沒法開展了。

在各方壓力之下，廣州上調(diào)了商貸利率，最終保住了公積金的利率優(yōu)勢。

寧波目前的公積金利率是2.85%，和商貸相比還是有優(yōu)勢的，暫時還不構(gòu)成倒逼商貸的情況。

那么此次銀行上調(diào)商貸利率的動機(jī)，只能認(rèn)為是銀行單方面的行為，即銀行為了追求自身盈利而宣布的漲價策略。

據(jù)媒體報道，目前銀行業(yè)的利差只有1.5%，明顯低于盈利線1.7%，也就意味著做房貸業(yè)務(wù)，銀行的利潤是沒有保障的。上調(diào)0.1%的利率，就可以把利差擴(kuò)大到1.6%，銀行的虧損面會小很多。

中國的銀行絕大多數(shù)都是國有，缺乏市場競爭力，他們主要的盈利方式是吃利差，利差縮小，銀行的經(jīng)營就會有大影響。

這回不僅寧波出現(xiàn)了上調(diào)，杭州等浙江其它城市也出現(xiàn)了同步上調(diào)，顯然是事先溝通一致的結(jié)果。對于銀行來說，不打價格戰(zhàn)，對大家都有好處。

畢竟老百姓要辦房貸，除了這些銀行也沒其它選擇。

利率上調(diào)對樓市構(gòu)成利空嗎？毫無疑問是的，畢竟購房者支出的利息多了，購房成本增加了。

但這次上調(diào)并不會從根本上影響到樓市走勢。0.1%的息差并不是一個特別難接受的數(shù)字，購房者雖有怨言，但也不至于影響到?jīng)Q策。其次未來LPR仍然有很大機(jī)會下調(diào)，目前5年期及以上LPR高達(dá)3.6%，實(shí)際利率則更高，整個債務(wù)不堪重負(fù)，降息仍然是大趨勢。

LPR下調(diào)，房貸利率必然跟著下調(diào)，大家暢想的2字頭房貸，也仍然能夠看到。

需要指出的是，盡管房貸出現(xiàn)了0.1%的上漲，但整體仍然是比LPR低50個基點(diǎn)，這是房地產(chǎn)的特殊優(yōu)惠利率，也是銀行對房地產(chǎn)的支持和讓利。

所以，銀行對房地產(chǎn)的基調(diào)仍然是支持，并將長期保持這個趨勢，直至止跌回穩(wěn)的目標(biāo)達(dá)成。

上個月，國務(wù)院批復(fù)了《寧波市2021-2035國土規(guī)劃》，即今后10年寧波的用地指標(biāo)已經(jīng)框定，大家可以關(guān)注一下，寧波主城區(qū)的建設(shè)用地，在目前的基礎(chǔ)之上，基本沒有大的擴(kuò)展。

這也意味著，寧波城市大發(fā)展的時代結(jié)束了，今后的開發(fā)只能小規(guī)模的，甚至零敲碎打的，今后的樓盤數(shù)量，也將大不如前。

有人擔(dān)心，此次救樓市之后，又會回到之前的老路，大拆大建，土地財政，但實(shí)際情況可能并不會這樣，隨著地方化債的深入，戒斷土地財政正在成為現(xiàn)實(shí)。

去年以來，我們看到曾經(jīng)高喊的保障房建設(shè)低調(diào)了許多，或許因?yàn)闆Q策層終于看清了現(xiàn)實(shí)：除了一線和強(qiáng)二線，中國的其它城市根本不需要大規(guī)模建設(shè)保障房，樓市整體的供應(yīng)量已經(jīng)足夠。

未來樓市里所缺乏的，也是潛在有需求的，是改善型產(chǎn)品，即更好的房子。

2024年可視為改善元年，今年不但改善型樓盤更集中，而且品質(zhì)有了顯著提升，無論是硬件還是軟件，都是幾年前難以想象的。

改善、更新?lián)Q代是樓市未來的主要需求，而且隨著產(chǎn)品的進(jìn)步，價格的進(jìn)一步提升也完全可以預(yù)料，未來的高端樓盤，價格恐怕也是我們現(xiàn)在無法想象的。

老司機(jī)上一篇寫了，這其實(shí)就是個例子。在房價下跌3年的大背景下，江翰府的售價卻創(chuàng)出了海曙的歷史新高，這就是改善型市場體的購買力。同樣在江北、鄞州和鎮(zhèn)海，頂級樓盤的價格（含二手），也都在這兩年創(chuàng)下了歷史新高。

樓市正在劇烈分化，就像這個社會一樣，一部分人溫飽都難確保，但另一部分人卻在日進(jìn)斗金。

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