原創 劉博團隊

這兩天，一篇未經證實的彭博社“小作文”在地產圈炸開了鍋。

核心內容為：

央媽計劃進行重大貨幣政策調整，擬全面下調房貸利率，以刺激房地產市場，促進經濟增長。

此次房貸利率調整的方案是: 首套房貸款利率將降至2.5%，二套房貸款利率為1.5%，符合政策規定的三套房貸利率更是低至0.5%。

看到這個消息，很多人的第一反應是“太逆天了！”

要知道，過去十幾年，我們的信貸階梯模式一直是：二套房利率高于首套，三套房利率高于二套。

為什么這么設計？

這主要是基于早年間對房地產的打壓，特別是在房價暴漲的那些年，用來約束那些想買多套房、有炒房傾向的人。本質上，這是一種“懲罰性”利率。

如果按照“小作文”所述，情況就完全變了。變成一種買二套、三套，利率越來越低的“獎勵性”利率。

很多人說，這樣的設計符合當下市場環境。

因為真正能賣得動、甚至賣得好的，都是那些大戶型豪宅。而買這些房子的，早就有了自己的首套，他們買的都是改善，都是二套、三套，甚至更多套。

當下刺激房地產市場，關鍵在于刺激富人、刺激那些高凈值人群去買房。從這個角度看，信貸階梯模式的改變的確有一定道理。

順著“小作文”的思路，我們大膽假設一下：

如果，首套2.5%、二套1.5%、三套0.5%的利率真的執行了，會發生什么？

根據某第三方研究機構的報告，2024年，一線城市的租金回報率是1.82%，二線城市是2.04%，三四線城市是2.55%。

這意味著，如果你的貸款利率是1.5%甚至0.5%，那么你的租金收入，將完全覆蓋掉你的房貸利息。

在存款利率不斷走低的趨勢下，“以租養貸”可能成為一種主流的投資策略。

到那個時候，手握房產的二手房東，拋售意愿將急劇降低；而持幣觀望者，則會跑步進場；改善型需求被徹底激活，賣一套，買二套、三套的換房潮將席卷而來！

聽起來是不是很誘人？但是，這可能嗎？

我們認為基本不可能。

銀行放貸的錢不是大風刮來的，是儲戶存進來的，銀行要為此支付存款利息。

根據年報數據，2024年國內42家上市銀行的存款平均成本率大約是1.87%。

如果按照上面“小作文”的利率算：

銀行用1.87元的成本收進來100塊錢，然后扭頭以1.5元甚至0.5元的價格借出去。每做一筆這樣的買賣，銀行就要凈虧損0.37元到1.37元。

這完全是虧本生意！

請看下面這張折線圖：

我們能清楚看到，橙色線（房貸利率）和藍色線（銀行存款平均成本）之間的距離，正在不斷收窄。這就是銀行賴以生存的“息差”，現在已經被壓縮得很薄了。

但是無論是代表房貸基準利率的橙色線，還是代表公積金利率的灰色線，一直都在代表銀行成本的藍色線上方。銀行要健康運營，就必須保持息差為正。

而且別忘了，國內大中型銀行幾乎都是上市公司。強行要求它們虧本放貸，必然引發市場對其盈利能力的擔憂，導致估值和股價雙雙下跌。

當前A股市場剛剛回暖，投資者信心尚待鞏固。此刻引爆銀行股，無異于給整個市場帶來系統性利空，這完全與國家維護資本市場穩定的大方向背道而馳。

我們再看兩個房貸利率的核心坐標系：

• 5年期以上LPR：目前是3.5%，這是全國房貸利率的定價基礎。
• 5年期以上公積金貸款利率：目前是2.6%，這被公認為政策性支持的地板價。

小作文里的利率，不僅遠低于LPR，甚至擊穿了公積金利率。

因此，無論是從市場角度、政策角度，還是金融穩定的角度看，這種方案都不可能出現。

未來的房貸利率到底會怎么走？

按照慣例，下周將召開今年第二次研究經濟工作的政治局會議。每年中央會召開三次研究經濟工作的政治局會議，分別在4月末、7月末和12月上旬。

在即將召開的會議上，預計會有新的穩增長、保就業政策出臺，房地產也可能會有新的論述。

加之中央城市工作會議也剛剛開過，可以預見，這兩個重要會議對房地產的統一部署可能在未來半個月內就會逐漸“明牌”，房地產板塊應該會迎來新一輪的政策利好。

未來的房貸利率，整體還會繼續下調。

但這背后的核心驅動力，不是“小作文”，而是因為美國馬上要進入一個快速降息周期了。

根據目前美聯儲的表態和市場分析，由于擔心經濟放緩和就業數據惡化，美聯儲最早可能在今年9月就開啟降息。進入2026年，降息的節奏和幅度可能會更大。

當美國快速降息之后，中美之間的利差壓力減小，這就為我們自己的貨幣政策，打開了更大的操作空間。

可以預見，從今年下半年到明年，中國的利率也會有更多的下降空間。這意味著，下半年我們的LPR至少還有一次降息的機會，房貸利率也將隨之繼續走低。

這樣一來，整個房貸的整體利率水平還會繼續下行。

但是，這種降，會是穩健的、有序的，肯定沒有美國降息的幅度大。而像這篇“小作文”里說的那種“斷崖式”降息，我們覺得基本是不可能的。

所以，別再被“小作文”帶偏了節奏。看清大趨勢，遠比相信小道消息更重要。