這是閔行墊底的板塊，未來(lái)注定無(wú)法翻身？

這就是我們今天的故事主角——魯匯：

魯匯鎮(zhèn)在2000年與杜行鎮(zhèn)、陳行鎮(zhèn)一起被撤銷(xiāo)合并為了浦江鎮(zhèn)。

魯匯在浦江鎮(zhèn)最南部的位置，是閔行最偏遠(yuǎn)、房?jī)r(jià)墊底的地方。

從上海城市化發(fā)展的歷程來(lái)看，魯匯根本沒(méi)有吃到什么紅利，被邊緣化了。

上海的城市化遵循著這樣的邏輯：

市區(qū)—城市副中心—五大新城，或者是工業(yè)衛(wèi)星城、特殊功能區(qū)的模式。

可惜魯匯一個(gè)都沒(méi)有沾上，非常吃虧。

魯匯處在閔行、浦東、奉賢三區(qū)交界的地帶，幾乎成了三不管，哪一位大哥都不愿意帶。

閔行的城市副中心在虹橋、莘莊，工業(yè)衛(wèi)星城在老閔行，重要功能區(qū)在大零號(hào)灣，都遠(yuǎn)離魯匯。

大零號(hào)灣與魯匯隔了一條江，沒(méi)有軌交通聯(lián)，帶來(lái)了很大的割裂。

開(kāi)車(chē)過(guò)去要繞很大一圈，行程要半個(gè)小時(shí)：

浦東的CAZ在世博-前灘，城市副中心在花木、張江和金橋，也遠(yuǎn)離魯匯。

魯匯與奉賢接壤，但距離奉賢新城也很遠(yuǎn)，受不到輻射，都討不到好處。

魯匯在閔行區(qū)中墊底，在浦江鎮(zhèn)的發(fā)展中也是墊底，一直在被邊緣化。

上海城市化在向南推進(jìn)的過(guò)程中，走到浦錦就結(jié)束了，沒(méi)有觸及到魯匯。

本世紀(jì)初上海一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃和世博大動(dòng)遷為浦江地區(qū)帶來(lái)了兩波較大的城市化機(jī)遇。

可惜這個(gè)天大的利好都被前面的陳行、杜行兩鎮(zhèn)截胡了，魯匯沒(méi)收到什么好處。

一城九鎮(zhèn)規(guī)劃出爐時(shí)，剛剛成立的浦江鎮(zhèn)被按照意大利風(fēng)情新市鎮(zhèn)的高標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)。

陳行、杜行地區(qū)成為幸運(yùn)兒，率先承接了這個(gè)利好。

陳行修建了很多高品質(zhì)的意式住宅，成功吸引了一波改善客群的入住。

像浦江坤庭、浦江熙城、一品漫城、華僑城系列都是比較高端的住宅小區(qū)。

反觀魯匯還是閔大荒，基本沒(méi)有從一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃中撈到多少好處，城建沒(méi)有被帶起來(lái)。

緊接著就是上海迎來(lái)了舉辦世博盛會(huì)的機(jī)遇。

為了籌備這場(chǎng)盛會(huì)，上海再次選中陳行和杜行，在這里建設(shè)了大規(guī)模的動(dòng)遷房。

受益于一城九鎮(zhèn)規(guī)劃和世博動(dòng)遷，陳行和杜行率先進(jìn)行了城市化，各方面發(fā)展比較完備。

2009年地鐵8號(hào)線就通到了陳杜兩鎮(zhèn)，止步于郊野公園就是不到魯匯。

8號(hào)線將前灘和市區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力源源不斷地輸送過(guò)來(lái)。

而魯匯卻只能默默地看著這一切，心中充滿了落寞與無(wú)奈。

隨著城市配套建設(shè)的日益完善，陳行和杜行的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，2015年順利析出浦錦街道。

而魯匯成了閔行被遺忘在角落的孩子，發(fā)展比較滯后。

直到2018年浦江線軌交才通到魯匯，然后2019年開(kāi)業(yè)了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，最后一個(gè)迎來(lái)城市化。

這時(shí)候的魯匯才逐漸走入人們的視野，開(kāi)始被大家關(guān)注起來(lái)。

魯匯本身是郊區(qū)，被排除在了閔行主城區(qū)之外。

郊區(qū)一般都有一個(gè)發(fā)展中心，郊區(qū)的核心區(qū)聚集了全區(qū)最好的資源。

但是魯匯遠(yuǎn)離郊區(qū)發(fā)展中心，無(wú)奈成為了一個(gè)戰(zhàn)略留白（放棄）的板塊。

像奉賢、臨港新片區(qū)、浦東郊區(qū)這些發(fā)展地帶都沒(méi)有照顧到魯匯。

比如奉賢只搞奉賢新城，只要出了九宮格，其它的區(qū)域都不會(huì)投入過(guò)多的資源。

為了照顧奉賢新城的發(fā)展，15號(hào)線延伸先于奉賢線落地，魯匯的軌交建設(shè)總是慢半拍。

魯匯與奉賢新城隔了一個(gè)金匯，來(lái)自奉賢新城的輻射被阻斷了，沾不到郊區(qū)核心的光。

眼看著奉賢指望不上，魯匯只能默默地加入“浦江-周浦-康橋-航頭城鎮(zhèn)圈”聯(lián)盟。

在這個(gè)郊區(qū)圈子里以后周浦會(huì)是發(fā)展的核心，魯匯遠(yuǎn)離核心區(qū)又很吃虧。

張江南擴(kuò)后，以后的發(fā)展重點(diǎn)會(huì)放在周浦東——這是打造CBD的地方。

周浦成為核心后，航頭、魯匯都會(huì)被邊緣化。

連航頭（鶴沙航城）都已經(jīng)拿來(lái)放動(dòng)遷房了。

魯匯也只不過(guò)是普通的動(dòng)遷房聚集地，未來(lái)更加撲朔迷離了。

隔了一個(gè)航頭，周浦東CBD就輻射不到魯匯了。

我們注意到，魯匯大治河以南的區(qū)域劃入了臨港自貿(mào)新片區(qū)。

臨港大到873平方公里，主要的發(fā)展核心在滴水湖周邊，同樣輻射不到魯匯：

大治河以南的魯匯是徹頭徹尾的農(nóng)村，將其劃入可能就是為了臨港版圖畫(huà)線的好看。

所以處在三區(qū)交界的魯匯很尷尬，沒(méi)有一個(gè)愿意在這塊邊角料傾注資源。

現(xiàn)在上海在搞“一江一河”的規(guī)劃，其中黃浦江是上海的母親河，有城區(qū)也有郊區(qū)。

魯匯占據(jù)了很長(zhǎng)的一段濱江岸線，可惜魯匯濱江不在黃浦江核心區(qū)，開(kāi)發(fā)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未輪到。

黃浦江這么長(zhǎng)，也是只有核心的區(qū)域才最先受到發(fā)展，并能發(fā)展起來(lái)。

從外灘到陸家嘴，從前灘到徐匯濱江，再拓展到北外灘、東外灘，這些都是黃浦江核心地段。

魯匯濱江、浦錦濱江、吳涇濱江都遠(yuǎn)離核心，開(kāi)發(fā)也就非常滯后，這些都是戰(zhàn)略留白區(qū)域。

魯匯有動(dòng)遷房也有新房和次新房供應(yīng)。

其中動(dòng)遷房成交均價(jià)在3萬(wàn)元/m2，新盤(pán)招商中旅·攬閱、大華星曜在售單價(jià)4.3萬(wàn)元/m2；

次新房旭輝江山都會(huì)、新城千禧公園、建發(fā)浦上灣掛牌在5萬(wàn)元/m2左右。

以旭輝江山都會(huì)上月4.15萬(wàn)元/m2的成交價(jià)來(lái)看，魯匯的新房已經(jīng)成了“負(fù)倒掛”。

基本上花個(gè)400萬(wàn)能在魯匯買(mǎi)個(gè)次新小三房。

對(duì)于單價(jià)4萬(wàn)級(jí)別的魯匯，該如何看待呢？其到底擁有怎樣的市場(chǎng)定位呢？

如果本身就想買(mǎi)在南閔行且預(yù)算400多萬(wàn)，心里抗拒不想去奉賢，那么只能買(mǎi)在魯匯。

前面我們提到魯匯是跟浦東混的，對(duì)比浦江-周浦-康橋-航頭一圈，魯匯的新房是最低的。

隔壁航頭的新房賣(mài)4.8萬(wàn)元/m2，周康新房在5.6萬(wàn)元/m2，浦江北部新房定價(jià)在6.8萬(wàn)元/m2。

這個(gè)區(qū)域的新房市場(chǎng)需要一個(gè)4萬(wàn)級(jí)別的板塊，這可能就是魯匯市場(chǎng)得以存在的理由吧。

閔行也深知魯匯天然適合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，以彌補(bǔ)區(qū)域400萬(wàn)的剛需預(yù)算。

所以一味地在此建造房子而沒(méi)搞產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，本地人也很無(wú)奈。

對(duì)比發(fā)現(xiàn)，魯匯的通勤距離和上海五大新城差不多。

從魯匯坐地鐵到市區(qū)的時(shí)間與五大新城的嘉定、青浦幾乎一樣：

不過(guò)花400多萬(wàn)買(mǎi)在魯匯，從自住體驗(yàn)和保值的角度來(lái)說(shuō)肯定不如五大新城。

魯匯是普通郊區(qū)，而五大新城是郊區(qū)綜合性節(jié)點(diǎn)城市。

能級(jí)不一樣，未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ膊灰粯印?/p>

五大新城的配套是全區(qū)最好和最齊全的，享受的生活品質(zhì)跟郊區(qū)一般小鎮(zhèn)是不同的。

魯匯只有一個(gè)萬(wàn)達(dá)好商業(yè)，出了居住社區(qū)就是荒野；

教育資源也很一般，魯匯的學(xué)校沒(méi)有進(jìn)入閔行前三梯隊(duì)的。

好在魯匯所在的大浦江鎮(zhèn)醫(yī)療資源還算不錯(cuò)，有仁濟(jì)南院、眼耳鼻喉科醫(yī)院兩個(gè)三甲，在閔大荒很難得。

不過(guò)以綜合評(píng)分來(lái)算，魯匯與五大新城差距大。

魯匯以動(dòng)遷社區(qū)為主，商品房開(kāi)發(fā)很少，決定了居住人口與五大新城又有較大的差異。

動(dòng)遷社區(qū)的老齡化人口比較多，而五大新城以年輕人居多，區(qū)域活力不一樣。

不過(guò)與純粹的動(dòng)遷社區(qū)鶴沙航城相比，好在魯匯還有商品房開(kāi)發(fā)，人口綜合素質(zhì)有提升的機(jī)會(huì)。

魯匯是一個(gè)400萬(wàn)級(jí)別的睡城，而上海像這樣的睡城有很多，完全分流了魯匯。

比如青浦新城的新房和魯匯差不多，都是400萬(wàn)級(jí)別。

上海還有很多總價(jià)在400萬(wàn)的動(dòng)遷房，都能分流魯匯的新房市場(chǎng)。

比如花370萬(wàn)可買(mǎi)到君蓮雙柏路地鐵口的愛(ài)廬世紀(jì)新苑，比住在魯匯更加方便。

況且魯匯的新房要等到2026年才交房。

相較于二手房的即買(mǎi)即住，無(wú)疑增添了幾分交付的不確定風(fēng)險(xiǎn)。

不和遠(yuǎn)地方的板塊比，鄰近的下游金匯都能分流到魯匯。

在金匯能以更高的性價(jià)比買(mǎi)到動(dòng)遷房和次新房，在一定程度上削弱了魯匯的吸引力。

比如金匯的金碧匯虹苑動(dòng)遷房成交價(jià)才1.7-2.1萬(wàn)元/m2，非常便宜；

2017年的次新房朗詩(shī)未來(lái)街區(qū)成交價(jià)才2.6-2.8萬(wàn)元/m2，天和尚上海更是只有2萬(wàn)元/m2。

與魯匯相比，金匯除了遠(yuǎn)點(diǎn)、沒(méi)有地鐵外，商業(yè)配套和居住環(huán)境沒(méi)有拉開(kāi)差距。

魯匯有萬(wàn)達(dá)，金匯有龍湖天街，不相上下。

像魯匯這樣一個(gè)定位低下的板塊，產(chǎn)品被無(wú)限分流，是不是后期的房?jī)r(jià)很難漲起來(lái)呢？

當(dāng)然魯匯也并不是哪里都不好。

相較于上游的世博家園動(dòng)遷房，魯匯的動(dòng)遷房帶電梯、房齡新、性價(jià)比高，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)還是有一些的。

上游的世博家園、景舒苑、濱浦新苑動(dòng)遷房建于2005年之后，成交價(jià)格在4.3-4.8萬(wàn)元/m2。

這些動(dòng)遷房房齡慢慢走高了，而且都是步梯房，被魯匯新時(shí)代的動(dòng)遷產(chǎn)品取代了。

魯匯的永康城、瑞和城動(dòng)遷大居集中修建于2015年前后，房齡非常新，還帶電梯。

而且成交價(jià)才2.3-2.9萬(wàn)元/m2，性價(jià)比非常高。

浦江線軌交沿線的浦江馨都、水語(yǔ)人家等小區(qū)成交價(jià)在2.9-3.6萬(wàn)元/m2，性價(jià)比也都很高。

永康城、瑞和城嶄新的城市界面

魯匯動(dòng)遷房跟上游產(chǎn)品很好地打了一個(gè)品質(zhì)差和價(jià)格差。

這大概是魯匯動(dòng)遷房最大的賣(mài)點(diǎn)吧。

綜合來(lái)看，魯匯是閔行發(fā)展的邊角料板塊，投入的資源不多，最后一個(gè)才迎來(lái)城市化。

魯匯遠(yuǎn)離每一個(gè)區(qū)域的發(fā)展中心，盡管周邊有大零號(hào)灣、臨港新片區(qū)的規(guī)劃，但輻射不到，靠這些還是很難實(shí)現(xiàn)翻身。

雖然其地理位置與通勤優(yōu)勢(shì)不亞于五大新城，但綜合配套與潛力遠(yuǎn)不如五大新城，400萬(wàn)買(mǎi)在這在一定程度上也可能是錯(cuò)配。

但如果是在南閔行或前灘上班的，本身就預(yù)算這么多，不想去奉賢和浦東遠(yuǎn)郊，那么魯匯商品房是最好的選擇。

而對(duì)于兩三百萬(wàn)預(yù)算的客戶來(lái)說(shuō)，想要一個(gè)電梯次新房+地鐵+成熟的生活配套，魯匯高性價(jià)比的動(dòng)遷房也是很好的選擇。

你會(huì)把家安在魯匯嗎？