文/樂(lè)居新媒體 嚴(yán)明會(huì)

倪景雷或許也開(kāi)始著急了。璟賢瑞庭營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放已有一個(gè)多月，預(yù)售證卻遲遲沒(méi)有拿到。

回想11月2日璟賢瑞庭營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放的場(chǎng)景，項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)倪景雷仍記憶猶新。為了造勢(shì)，他請(qǐng)到了城鄉(xiāng)集團(tuán)副總經(jīng)理朱海寬，城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)顧猛，經(jīng)理高云鵬，副經(jīng)理劉清清等領(lǐng)導(dǎo)站臺(tái)，參與剪彩活動(dòng)。

在京城地產(chǎn)圈，城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司聽(tīng)起來(lái)稍顯陌生。但如果提到他背后的親爹，大家都很是熟悉——北京建工集團(tuán)。在城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部，璟賢瑞庭是今年的重頭戲，倪景雷甚至花了近400萬(wàn)請(qǐng)來(lái)了一家外部物業(yè)公司。

11月18日，北京龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司以第一名成績(jī)，中標(biāo)璟賢瑞庭前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，報(bào)價(jià)3992760.83元/年，服務(wù)期為730天。

拿下一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理，是要一路過(guò)關(guān)斬將的。龍湖物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有兩家，一是北京伯天物業(yè)管理有限公司，投標(biāo)報(bào)價(jià)4069757.08元/年；二是德昌行物業(yè)管理有限公司，投標(biāo)報(bào)價(jià)3906047.37元/年。

龍湖物業(yè)中標(biāo)，也在意料之中。

伯天物業(yè)是一家私人物業(yè)公司，德昌行物業(yè)是一家四川物業(yè)公司。相較之下，龍湖物業(yè)不管是體量還是口碑上，都優(yōu)于其他兩家。更重要的是，璟賢瑞庭北側(cè)約1800米就是龍湖熙悅天街，它甚至將營(yíng)銷(xiāo)中心也搬到了這里。而營(yíng)銷(xiāo)中心西側(cè)五公里左右還有老牌的龍湖房山天街。

令外界頗為不解的是，城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)有自己的物業(yè)公司——北京擎宇物業(yè)管理有限責(zé)任公司，親爹北京建工集團(tuán)也有專(zhuān)屬的物業(yè)公司——北京建工物業(yè)服務(wù)有限公司。但為何璟賢瑞庭要把物業(yè)管理拱手委托予第三方？

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)不是一家，后續(xù)交房交接上有可能出現(xiàn)很多推諉、扯皮。此外，如果遇到開(kāi)發(fā)商減配，不是同一家也不好處理。

例如，進(jìn)深君就遇到過(guò)這樣的案例：開(kāi)發(fā)商承諾了物業(yè)費(fèi)減免優(yōu)惠，但第三方物業(yè)公司后面不認(rèn)。還有開(kāi)發(fā)商賣(mài)房承諾的游泳池、綠化、噴泉之類(lèi)小區(qū)配套，最后沒(méi)弄起來(lái)，找物業(yè)公司也白搭。

但在總包公司和設(shè)計(jì)公司上，璟賢瑞庭仍選擇“自己人”。

據(jù)進(jìn)深君了解到，璟賢瑞庭的施工總包——北京城鄉(xiāng)欣瑞建設(shè)有限公司，中標(biāo)金額是6.5835億元，它是一家混合所有制企業(yè)，股權(quán)結(jié)構(gòu)里至少有38%左右的民營(yíng)股份，其余股份被北京建工集團(tuán)間接掌握；設(shè)計(jì)公司——北京市建筑工程設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司，中標(biāo)金額852.1359萬(wàn)元，它是北京建工集團(tuán)旗下子公司。

倪景雷下了狠功夫，璟賢瑞庭在房山創(chuàng)造了很多“第一”。它是首個(gè)北向贈(zèng)送開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)的樓盤(pán)，84㎡兩衛(wèi)在房山也屬于首屈一指。甚至這個(gè)三萬(wàn)多的項(xiàng)目，都開(kāi)始打造下沉?xí)恕?/strong>

以璟賢瑞庭的樓王5號(hào)樓143平為例子。它的端戶，南向和單個(gè)側(cè)面全部贈(zèng)送飄窗，包括客廳也贈(zèng)送飄窗，北面贈(zèng)送兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)——有1個(gè)為設(shè)備平臺(tái)，有1個(gè)大概是奇偶層錯(cuò)開(kāi)贈(zèng)送，不能封閉。

璟賢瑞庭這類(lèi)黑科技，令京熙潤(rùn)府、和知筑、頤知筑等諸多房山在售老盤(pán)，如啞巴吃黃連，有苦說(shuō)不出。

據(jù)了解，璟賢瑞庭規(guī)劃762套住宅，戶型面積從84-143平米，涵蓋3-4居。但有一個(gè)很奇葩的現(xiàn)象是，它的容積率只有2.0，居然做不到11層以下的純洋房——2#和7#共有4個(gè)單元15層，其余樓棟是7-11層。這或許會(huì)讓部分想買(mǎi)璟賢瑞庭的人會(huì)感到郁悶，因?yàn)橐粋€(gè)洋房社區(qū)就不那么純粹了。

創(chuàng)新力有，但產(chǎn)品力欠佳。“璟賢瑞庭想卷下自己，但是囿于成本等問(wèn)題，力度不夠。僅采用匯張思設(shè)計(jì)的酒店風(fēng)改善，為小高層產(chǎn)品，是去年在西紅門(mén)地區(qū)常見(jiàn)的。”

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，璟賢瑞庭還是來(lái)晚了，大學(xué)城板塊的剛需、剛改需求被透支差不多。“產(chǎn)品與北京城建和知筑撞車(chē)，都是約90-140平米區(qū)間的剛需剛改戶型，但是和知筑緊鄰地鐵，會(huì)將這段時(shí)間內(nèi)沿地鐵買(mǎi)房的主城客戶吃掉，基本到不了璟賢瑞庭。但是和知筑為洋房，璟賢瑞庭為高層，城里來(lái)的改善客戶更喜歡和知筑類(lèi)型的。”

璟賢瑞庭還有天然的短板，這個(gè)項(xiàng)目周邊往南很荒，短期周邊能否建設(shè)起來(lái)也是非常未知。具體看工地就能看出來(lái)，并且這邊屬于大學(xué)城邊緣，這附近的建設(shè)肯定需要周期。此外，距離地鐵站又有1公里以上距離，交通不方便。

一位想在房山置業(yè)的購(gòu)房者告訴進(jìn)深君，“基本新開(kāi)的樓盤(pán)都看過(guò)了，看了璟賢瑞庭，位置有點(diǎn)偏，配套沒(méi)有，以后發(fā)展起來(lái)也得十年了。”

璟賢瑞庭位于北房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城的FS00-0125-0008地塊、FS00-0125-0004地塊，一個(gè)是住宅用地，一個(gè)是幼兒園用地。土地成交金額為16.44億元，土地面積48345.71平方米，建筑控制規(guī)模≤90571.42平方米，住宅部分容積率2.0，控制高度36米，地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)45000元/m2。

其中，地上建筑面積8.65萬(wàn)平方米——純住宅8.39萬(wàn)平方米，12棟總共762戶，機(jī)動(dòng)車(chē)位762個(gè)全部在地下——有168個(gè)機(jī)械車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1560個(gè)——1354個(gè)在地下、占比非常大，比較罕見(jiàn)。

璟賢瑞庭的開(kāi)發(fā)主體為北京誠(chéng)開(kāi)京鋮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，由北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)”）全資持股。

在拿地前一周它就已經(jīng)成立了，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，法人倪景雷。倪景雷也是城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司黨委委員、經(jīng)理助理，北京誠(chéng)開(kāi)京晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（城開(kāi)晟賢悅府）的經(jīng)理。晟賢悅府也是城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)上一個(gè)在北京開(kāi)發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。此前，他還是城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)公司北京區(qū)域公司總經(jīng)理。

據(jù)倪景雷徒弟描述，倪是一名高級(jí)工程師，精通工程建設(shè)業(yè)技術(shù)，“生活上，他也絲毫沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)的架子，與區(qū)域公司員工談心聊天，了解我們的工作狀態(tài)，提出好的建議。“倪景雷總是說(shuō)“身體是革命的本錢(qián)”有了好身體才能更好的應(yīng)對(duì)工作。下班后，他利用自己休息時(shí)間，組織大家開(kāi)展體育運(yùn)動(dòng)。

城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)成立于1989年，注冊(cè)資本8800萬(wàn)元，法人、黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)為顧猛，由北京城鄉(xiāng)建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司全資持股，穿透股權(quán)后的最終股東為北京建工集團(tuán)，它名下有9家存續(xù)子公司，版圖涉及北京、蘇州、宿州、青島。

相關(guān)公司：北京建工