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作者 | 王澤紅

中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議提出，有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線。持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。穩妥處置地方中小金融機構風險。央地協同合力打擊非法金融活動。

同策研究院研究總監宋紅衛分析稱，此次中央經濟工作會議有五大看點：

第一， 穩樓市是核心目的，與樓市止跌回穩是一貫相承的，這是未來施政目標，也是未來政策核心導向；

第二， 穩樓市是穩定房地產行業產業鏈條，積極推動房企拿地、開工的積極性，以及銷售規模止跌回升、房地產價格穩定、產業鏈條的穩，是止跌回穩的評價標準；

第三， 樓市調控政策基本見底，未來發力在于貨幣政策和財政政策，未來購房者購房會有更大的實惠，目的是降低購房者的成本和壓力，擴大剛需和改善群體的購房潛力；

第四， 房地產市場的回穩與經濟發展關系緊密，中央經濟工作會議與明年經濟發展指明了改革的方向，這對于扭轉樓市預期具有決定性作用；

第五， 從實施的角度來看，一定會發揮一線城市樓市風向標的作用，對于扭轉樓市預期和穩定樓市具有重要意義。

“用力意味著不僅有新政策，而且力度會加大”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，防風險一直是近年來房地產管理的主題，這次也不例外。樓市和股市作為中國資產的典型代表，“穩定樓市股市”將放在一起表述，意在穩定價格、穩定量，防范風險。

“要防范房地產風險，止跌回穩最關鍵。止跌主要就是價格止跌，讓市場形成對價格不再繼續下滑的預期，而要實現價格止跌，就要去庫存，就要實現量的穩定。因為，止跌回穩的一攬子部署，就是去庫存、就是量的穩定。”

李宇嘉認為，（此次會議）再次表述止跌回穩，意味著止跌的基礎還不牢靠，從11月份百城新房交易環比10月的數據有所下降，以及近期熱點城市新房交易周度數據有所下等，都可以看出來止跌回穩的態勢需要進一步夯實。

其次，“持續用力推動”的表述比較新穎，意味著下一步繼續貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”以形成政策疊加和釋放效應的邏輯。同時，用力也意味著未來不僅有新政策，而且政策力度會加大。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此次會議強調“穩住樓市”的導向，延續了此前中央政治局會議精神，也進一步說明2025年房地產工作要強調“穩”，該表述相比2023年中央經濟工作會議精神發生了重要的變化。

“2023年主要是從防范化解風險的角度進行，而2024年則從十四五圓滿收官和順利開啟十五五的角度進行，把“穩樓市”上升為更高規格。”

嚴躍進認為，此次會議用了兩個詞即“用力”和“加力”，這就意味著既要認識到目前房地產已經進入到止跌回穩的心階段，也要理解當前止跌回穩還屬于初期階段，所以要用力和加力；也意味著各地在促進房地產市場止跌回穩的政策方面還需要持續儲備、研究和投放，2025年房地產相關政策將持續開展。

58安居客研究院院長張波也分析稱，從四季度來看，熱點一二線城市的成交量已經有了明顯同比提升，購房者入市的腳步也更為堅決，這也顯示出政策本身效果在高能級城市有了明確體現。預計后續政策會持續跟進，以推動一二線城市持續回暖，龍頭帶動的趨勢將在明年樓市呈現。

“城改舊改會擴大，房票安置2025年會大規模落地”

對于實施城中村和危舊房改造，李宇嘉指出，這是新一輪增量政策的重點，也是未來實現房地產止跌回穩新的抓手。新一輪城中村改造在去年提出，主要針對35個大中城市，近期擴大到300個地級市，而且提出新增100萬貨幣化安置后，后續還會擴大。

其次，在都市圈的背景下，35個大中城市是房地產增量市場的基本盤，也是止跌回穩的關鍵變量。這些城市城中村較多、危舊房較多，新市民、年輕人較多，很多集中在城中村和危舊房居住，實施城中村和危舊房改造，既是推進房地產高質量發展的新模式，也能釋放新市民和年輕人以及城中村村民和危舊房業主的美好人居，還能通過貨幣化安置來帶動新房庫存去化。

“目前，鄭州、廣州等熱點城市均開始發布房票安置政策，預計隨著專項債、專項借款發行規模增加，預計房票安置將在2025年大規模落地。同時，庫存去化加快、房地產銷售增加，止跌回穩趨勢形成以后，對城中村改造形成巨大支持，讓之前難以實現資金平衡而無法推進的改造也變得可行了。” 李宇嘉分析道。

嚴躍進也持相同觀點，他認為此次明確實施城中村和危舊房改造的工作，意味著城中村的工作地位和重要性明顯拔高。相比2023年的工作抓手即房地產三大工程（保障房、平急兩用和城中村），可以看出目前工作更為聚焦，也更加符合工作導向。

“城中村改造的系列支持工作持續推進，包括城中村專項借款、保障房再貸款、閑置土地專項債等，都可以更好助力城中村改造和系列工作推進，尤其是近期上海青浦等地也在開展房票的工作，這都意味著城中村改造的工具充足，房票等應用程度會提高。” 嚴躍進指出。

“2025會持續降息，房貸成本還會降”

對于后續樓市政策方向，張波認為各地方政府會不斷下場，通過城中村改造、收儲“商品房”、地方債做好土儲等方式有效平穩樓市供需。對于開發行業的“白名單”制度、保交樓政策還會在延續的基礎上優化實施細則。

“后續政策空間還將聚焦在降低交易成本和提高購房補貼兩個層面，交易稅費各地還可以根據實際情況進于階段性更大力度降低，同時在購房補貼層面，可以結合人才購房、多子女家庭等情況，政策面進行多維度結合，并加大實際補貼力度以提升實際效果。” 張波說道。

嚴躍進補充道，（此次會議）也提到適時降準降息，說明2025年將有持續的降息等操作。對于房貸影響較大，對于新購房者來說，后續購房的房貸成本進一步降低；對于已購房的居民家庭來說，后續存量房貸的成本將進一步下降。

李宇嘉則認為，下一步房地產政策的重點，主要體現在四個方面：

一是積極的財政政策降低城鎮化成本，降低住房消費成本；

二是專項債對接存量盤活，實現庫存去化。比如，更加積極的財政政策下，專項債發行力度加大，支持回收閑置存量土地、新增土地儲備，以及收購存量商品房用作保障性住房等；

三是寬松的貨幣政策下，一方面降準降息（降低LPR、降低存量房貸利率）從而降低住房消費的成本。但更重要的是，寬松的貨幣政策將配合更加積極的財政政策，即財政政策導向下的貨幣精準投放，從而產生對房地產消費基礎設施，包括老舊小區改造、地下管網、教育醫療均等化投入等支持，從而間接促進住房消費；

四是，推進城中村改造貨幣化安置。