前段時間，新世界發展行政總裁馬紹祥突然卸任了。

今年9月，鄭志剛辭任了新世界行政總裁的職務，原因很可能是引咎辭職，目前新世界面臨著虧損、負債高、現金流動性緊張等問題。

馬紹祥，2018年加入新世界旗下新創建集團，三年時間讓歸母凈利潤漲了6倍，2022年開始進入新世界擔任執行董事，不久后，又升任為首席營運總監。

鄭志剛辭任后，馬紹祥再度晉升，擔任行政總裁一職。

他是新世界歷史中第一位“外人”掌權。

馬紹祥的升遷堪稱火速。這跟他在香港政商兩界強硬的背景有關，之前是香港發展局局長、現任是深圳市政協委員，包括擔任港深創新及科技有限公司署理行政總裁。

有功、有威望、有背景，但馬紹祥只熟悉港深兩座城市。

今年以來，為了緩解資金壓力，新世界一直在拋售香港資產，8月來就賣了超過100億港元資產，部分內地資產也轉移到周大福企業手中，這逐漸形成了一個布局：

重內地，輕香港。

其實，新世界內地業務一直由新世界中國負責，掌權的不是馬紹祥，而是黃少媚。

香港鄭裕彤家族“第三代”接班人鄭志剛上任之前，黃少媚從另一家香港四大家族郭得勝家族旗下地產平臺新鴻基地產跳槽過來。

2007年9月，富力、合景聯手拿下了珠江新城獵德地塊，標志著從拆遷轉入到施工建設階段。獵德村舊改，拉開了廣州舊村改造的序幕，至今仍是一個標桿。

但地價46億元，總投資額高達100億元，當時兩家廣州本土房企難以為繼。3個月后，新鴻基搭上了末班車，成為了參與獵德村舊改成員之一。

新鴻基成功入局獵德村舊改，離不開這位西關小姐——黃少媚。

那個時代，背景或更強于實力，富力是一個典型案例，張力放下了廣州二輕局團委副書記的鐵飯碗，決然下海掘金，接連包下了廣州一大批舊城、舊廠房拆遷項目。

一片老海珠，半邊屬富力。

新鴻基一進入廣州舊改，就困在其中。

彼時，入局僅半個月時間，新鴻基因為融資方案沒能通過，導致33億元資金無法注入到獵德村舊改中，當時正值金融風暴。很多關于新鴻基的傳聞迅速在市場中傳開：新鴻基有意退出獵德村舊改、項目拆遷停滯......

新鴻基、富力、合景都否認了項目受到阻滯的消息，可直到2009年8月，獵德村才迎來破土動工，等了差不多2年時間。

一年后，有了獵德村這個招牌，新鴻基很順利拿下另一個處在CBD位置的舊改項目：林和村舊改，用2年左右時間，完成了項目入市銷售。

在廣州舊改市場、港資開發商眼中，黃少媚有了代表作。

她把這份經驗帶到了新世界中，與鄭志剛在大灣區、長三角核心城市，聯手開疆拓土，除了推進鄭志剛創建的K11購物中心落地外，廣州、深圳兩城的舊改也是重點。

一舉拿下廣州、深圳8個舊改項目，荔灣山村、海珠南箕、增城大旺崗、龍崗188工業區改造單元、西麗新圍舊改......銷售貨值超過了800億元。

新世界是港資開發商中，最看好內地市場的一個。

差不多All in進去了

獵德村、林和村舊改時，廣州舊村改造滿目瘡痍，之后，同樣是滿目瘡痍，黃埔大道一路向東，兩旁的建筑是很好的證明。

鄭裕彤家族的新世界也困在廣州舊改里，5個項目總投資360億元，卻基本沒有了新的進展，鄭志剛也沒了“新世界”。

馬紹祥始終是一個“外人”，愿不愿意接下這個爛攤子，用結果可以反推。黃少媚成功上位，掌管著港內兩地業務。

新世界的命運，香港郭得勝家族深有體會。

上世紀90年代，在北京，郭氏家族建造了當時堪稱十大建筑之一的恒基中心。他還想在廣州復制一棟“恒基中心”。

對于當時的廣州來說，恒基兆業推進的香港地鐵商業開發模式進行舊城拆遷舊改，理念太過超前了，受到了很大的阻力，主要來源于規劃。

恒基兆業在廣州舊改里，一困就是20余年。

90年代，恒基兆業在廣州老城區拿下了舊改項目地塊，包括越秀海珠廣場、海珠同福花苑、荔灣芳村立交等舊改地塊。

可到了2017年左右，恒基兆業已經失去了耐心，把持有的舊改地塊相繼賣給了富力、碧桂園、奧園，留在手中的項目寥寥無幾，一個是海珠廣場的星寰國際商業中心，一個是海珠湖南端的“嶺南之門”。

星寰，一個典型案例，恒基兆業1992年拿到開發權，2023年開業。限高、容積率足足困住了恒基兆業31年。

其余項目，恒基兆業不是沒有努力過，比如芳村立交舊改地塊，2017年，它與碧桂園成立了廣恒指揮部，計劃建設為芳村站TOD項目，碧桂園也多次與廣州地鐵交涉，也沒有結果。

1999年左右拿的地，如今已有25年了，市場很難聽到恒基的名字。

沒有重倉的李嘉誠，在“內地大撤離”時，也把僅剩的一個廣州舊改項目廣州國際玩具禮品城舊改，賣給了佳兆業，2003年拿地、2004年首期爆賣，二三期卻陷入了長達13年停滯時間。

按計劃，玩具城是要建成全球性集散中心，融合商貿、展會、物流、科研等多個環節。

想法越多，規劃越復雜，落地越難。

二三期規劃的變更，讓一期商鋪不滿，也讓李嘉誠等不起了。李嘉誠索性直接拋售拋售離場。

歷史總是出乎意料的相似，香港四大家族都曾踏入同一條河流：困在廣州舊改里。

不過，新世界仍在堅持自己的選擇：“現在城市更新如火如荼進行中，新世界中國也不會錯過這樣的機會”。