又打起來了。

剛剛，經過2輪報價，綠城奪得番禺廣場TOD旁的中銀南地塊，總價5.08億，樓面價1.69萬/平，溢價率2%。

今天的主角，還是上次見到兩位，與龍湖合作的南通亞倫，早就對番禺摩拳擦掌的綠城。

繼洛浦新光東側地塊之后，雙方是第二次盯上同一塊地了。

8.30分，龍牌就率先出價，隨后在限時競價前，綠城跟上了報價。

這也是今天番禺拍出的第一宗地，緊接著的11點，還有廣州南站地塊出讓，一家大型開發商將會繼續支持南站板塊發展。

對于，未來的買家來說，中銀南地塊的幾個特點：

①番禺廣場核心位置，左右兩邊是TOD廣場的建設和永隆綜合體的建設，有新預期，建好以后，番禺廣場就是完全體了。

②配套全面，番禺廣場地鐵上蓋，3+18+22，直達珠江新城、琶洲、客村、天河北。

③居住氛圍舒適，板塊學校有東興小學、德興小學，商業有萬科里、永旺夢樂城，周邊以成熟二手小區為主，所見即所得。

④沒什么噪音，和主干道清河東路、番禺大道有退距，兩北面和東面的高樓也會擋住噪音。

⑤南向望番禺廣場TOD、還有江景。

⑥陽臺率20%新規產品+公建化外立面，項目顏值會和板塊統一，這是琶洲南、面粉廠的待遇。

計劃沿著3號線、18號線、22號線通勤買房，又追求城市界面和全面配套的話，可以多關注下中銀南地塊。

我們拆開，一個個聊。

·多軌交匯，番禺廣場地鐵上蓋

地塊位于中銀大廈南側，此前一直被用作停車場，西面是番禺廣場TOD，東面是永隆綜合體。

地鐵站E口在地塊內，還是一條多軌交匯的地鐵站，去哪都很方便。

3號線：珠江新城、天河北、長隆萬博、客村、機場

18號線：珠江新城東、琶洲、東站、南沙

22號線：南站、白鵝潭、芳村

在出讓文件中，地塊鼓勵地鐵口與商業裙樓進行一體化設計。

這也意味著，未來項目靠近番禺廣場的商業裙樓，很有可能會連接地鐵口，中銀南地塊也算是地鐵上蓋項目了。

中銀南地塊很特殊的一點在于，其距離各個配套都近，又離主干道番禺大道和清河東路有距離，周邊是社區小路，噪音影響很小。

而且，考慮到未來番禺廣場TOD大花園的建設，地塊靠近廣場的這邊不允許設置行車出入口，從小區走到番禺廣場會更安全。

整個番禺廣場的外立面效果也會更統一。

·教育短板，統籌周邊東興小學

項目不配建學校，大概率還是統籌讀周邊的東興小學。

·生活配套成熟，居住氛圍安逸

番禺廣場發展了那么多年，居住環境和商業氛圍都不錯。

地塊旁邊是基盛萬科里，走多一條街有永旺夢樂城，一個地鐵站的距離還有個在建的龍湖天街。

這也是廣州首座龍湖天街Mall，體量約13萬平的盒子商業，應該會比現在的兩座商場更好逛，最近正式動工，進度快。

除了消費商業配套，城市界面并不老舊。

核心區房子，大多是二手小區，雖然年紀大了，但還是比較體面的。

2023年落成運營的番禺圖書館，已經是新晉網紅打卡地了。

此外，還有市橋水道在南側，地塊可以看得到江景，永隆綜合體的超高層地標，并不會阻擋地塊的東南向視野。

·25歲的番禺廣場，還有新預期

從1999年投資發展至今，番禺廣場發展了25年，雖然萬博成為了實質性的商業中心，燈紅酒綠夜夜笙歌，但并不影響番禺廣場的地位。

這里是番禺的行政中心，番禺區政府、稅務局、財政局、教育局均位于此處。

還有中銀大廈、萬聯證券等一批偏金融的企業，在此辦公。

這是基本盤。

不過，自從2017年番禺廣場TOD圍蔽到今天，板塊按下了暫停鍵。

大家期待著中軸廣場和圖書館一起面世，但廣場仍是一片爛泥地，而圖書館已經建起來了。

兩個月前，番禺廣場TOD規劃設計，對外公示了兩個方案，目標就是對標天河中軸的花城廣場。

項目總投資13億，已經公開招標，真正推進近在咫尺了。

另一邊，則是永隆綜合體，3月份已經吃過燒豬，12月份新規劃已經獲批，總建筑面積13萬平方米。

未來，永隆項目計劃建設1棟170米高的地鐵上蓋大型綜合體，以及三座150米的40層住宅樓。

這是番禺廣場最重要的兩個發展項目，一個新地標，一個新中軸廣場。

中銀南側地塊，就夾在兩者之間，未來景觀會很好，搭配上項目公建化外立面，以及配建的商業裙樓，番禺廣場一體性會更強。

參考珠江新城，這可能就是番禺版本的高德公館。

·周邊二十年老二手，潛在購買力

項目周邊基本上都是十幾二十年的居住社區，提供了龐大的置換需求。

附近的居民對這里是有感情的，傾向原地置換。

當然，這也帶來了一個問題，在貝殼上周邊掛牌的二手房并不多，交易不太活躍。

在一個相對不活躍的二手市場，二手價格波動也會比較大。

作為一個自住板塊，番禺廣場是深得人心，可以罵，可以接受價格波動，還是喜歡住。

同時，番禺廣場是行政中心，有一定產業基礎，政府公務員和金融機構的工作人員，是一個穩定的消費群體。

對于剛改項目來說，是消費中堅力量

·周邊新房3.6-4萬/平，有利潤空間

目前，板塊在售新房僅有路勁美的雋樾府，在售戶型87、112、132平，均價約為3.6-4萬/平。

87平310萬能買到的小戶型，已經基本清盤了大戶型均價比較貴在3.8-4萬/平，

項目戶型、交標、質感做得不錯，也是新規戶型。

雋樾府作為中銀南地塊的直接競爭對手，在小戶型基本清盤的情況下，中銀南或許會更多考慮90-120之間的戶型。

雖然，番禺普遍的居住習慣，是大戶型、大平層、大別墅，但一方面是大戶型原地置換的需求量有，但動力沒那么大。

其次，剛改戶型的需求很旺盛，去化速度要更快，除了雋樾府，龍湖金地天峯的98也沒太多選擇了。

剛改戶型也是整個廣州樓市的甜點位，這種小型社區缺乏花園，對于大戶型家庭客吸引力，會打個折扣。

不如，去做更宜居的剛改面積段，定位和產品做的精品，畢竟周邊城市界面和區位都很好。

產品也不會太極致，符合周邊的生活習慣，起步90平的三房戶型是有市場的。

大戶型120平左右的4房，搭配申請新規陽臺占比，也能做得寬敞。

主要還是戶型配比，會有多少套數留給小戶型。

總的來說，地塊素質相當優秀，學鐵商齊全，生活噪音小，大家比較在意的是花園，等番禺廣場TOD建起來以后，就有一個10萬方遛娃大花園了。

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