深圳中原研究中心發布2025年深圳潛在入市項目一覽，共計158個，其中含住宅項目有143個，多集中在寶安、南山、龍華、龍崗等區域。

咖姐從中選取了各區關注度最高的幾個樓盤資料，一起來看明年打新有哪些樓盤不能錯過~

福田區

卓越京基香蜜湖

卓越京基香蜜湖位于福田和南山交界處的僑城東路與僑香路交叉口東北側，也是僑城東路北延段起點。

本項目原本由博林京融投資操盤，現已協議出讓給了美盛港（由深圳鴻閱實業全資控股）操刀。

規劃2棟樓，1棟49層，1棟32層，容積率6.6，規劃容積建面45935平。其中住宅40240平（含公共租賃住房22140平）。

大部分為保障性住房；其中，公租房約300多套；除了公租房，本項目還有100多套住宅。

參考福田以往學區資訊，小學為深康實驗小學部、初中為深康學校初中部（最終以福田教育局通告為準）。

南山區

萊英花園舊改

萊英花園舊改是首個100%業主同意的舊改小區，自己招標開發商，2019年11月，最終確認深圳市友盛地產有限公司為實施主體。

萊英花園城市更新項目推進到施工這一步，已經耗費了9個年頭。

萊英花園舊改項目將打造為集住宅、公寓、商業、辦公等多元業態的綜合體。

住宅面積為50928㎡，包含近1萬㎡的人才住房和保障性住房，商業、辦公及旅館業建筑10000㎡，商務公寓10000㎡，公共配套設施2810㎡。

緊挨著的樓盤是紅樹別院、英倫名苑二期、英倫春天（三期），再往外圍就是華潤城潤府三期、潤璽二期以及大沖城市花園。

紅樹別院、華潤城潤府的價格，基本是13萬/㎡以上，英倫春天、英倫名苑的成交價格也都在10萬以上。

不過，萊英花園舊改項目相比潤璽，景觀會略差一些。密度倒是相近，容積率8.7。

前海時代三期

前海時代位于前海桂灣核心區域，項目共分三期開發。

總占地面積約33.6萬m2，規劃總建筑面積約110萬m2，涵蓋商務、生態辦公、高檔住宅、國際都薈住宅、酒店、公寓、商業休閑、運動娛樂、幼兒園和國際學校等業態，為前海綜規劃在建的綜合體中規模最大、最低容積率的項目。

主要是210-292㎡的大戶型，會以現樓形式銷售，預計售價在10萬左右。

華潤、中海T107-0107

12月2日，深灣宅地（宗地號T107-0107）拍賣，華潤+中海聯合體以185.12億競得深灣宅地，溢價58.6億，溢價率46.31%。

樓面地價70387.83元/平，刷新近幾年來深圳總價地王。

目前該地多尚未有更多資料，但是可以預見，這個擁有深圳灣重要區位的地塊入市時勢必會吸引全城目光。

此地位于深圳灣后海位置，登良地鐵站口旁，附近有中鐵南方總部大廈、中建科工大廈、喜之郎大廈、華強方特大廈、中海油大廈等總部大廈，還有蔚藍海岸2-3期等小區，該小區掛牌均價約10.9-11.9萬元/㎡。

該地采用“價高者得”的方式競拍。住宅部分為純商品房，除住宅外，該地還將建設商務公寓、商業等。

該地塊還將建設片區次地標，高度不低于200米。

中信元灣府

中信元灣府就是中信東角頭項目。

項目規劃總建筑面積約39.6萬㎡，涵蓋約26.9萬㎡的住宅、4.4萬㎡的商業、4萬㎡酒店以及2.6萬㎡的辦公等多種業態的大型綜合體，總貨值超700億。

元灣府(一期)總建筑面積207205㎡，住宅建筑面積約125644㎡，將建5棟超40層的高層住宅，最高一棟為西北側1棟C座，將達到54層的高度。

半島城邦五期

半島城邦項目位于蛇口片區，西臨漁人碼頭，北側依托于蛇口山（望海公園），東側與東角頭填海區相臨，靠近西部通道口岸用地，南側憑借濱海步行長廊與深圳灣緊緊相連。總用地面積約30萬平方米，總建筑面積超百萬平，共分為五期開發。

半島城邦四期開盤的時間分別為2006年2月、2009年1月、2016年4月和2019年4月，時間跨度長達13年，銷售額分別約為15億元、35.96億元、200億元、60億元，總金額超過300億元。

半島城邦5期地塊比較方正，用地面積3.3萬㎡，總建筑面積32.2萬㎡，容積率6.04。

根據規劃，將建4棟49-66層超高層住宅、765套房源（建面約18.98萬㎡）、2211個停車位，以及酒店、商業、國際游艇會等配套設施。

半島城邦5期相比于4期，位置更好，兩面環海，也是半島城邦5期產品中最值得期待的一期。

招商望海玥家園

戶型產品約67-125㎡ 2-4房，部分可看海景房，預計房價11萬/㎡左右，最新效果圖曝光。（此價格僅為參考，最終價格以開發商備案官方網站公布為準），地塊目前正在建設中。

該項目啟動改造最早可追溯于2006年，直至去年底開始樁基工程，歷時17年之久，并有望在今年稍晚些入市。

即便樓市行情深度調整，望海玥家園憑借地段優勢，關注度應該不低。

位居南山蛇口半島，鑲嵌在由太子灣招商璽家園、海上世界雙璽花園、半島城邦等深圳頂級豪宅社區構筑的沿海豪宅線上，坐擁山海闊景、完善配套以及優質人居環境。

項目具體位于望海路和灣廈路交匯處，藍漪花園以東、蛇口老街以南，毗鄰蛇口廣場，與地鐵2號線及13號線（建設中）東角頭站相距約200米（地圖測量僅供參考）。

望海玥家園主要由兩棟45層住宅、1棟39層商務公寓，以及底層商業裙樓、公共配套組成。

整體規模不大，部分朝向及低層單位，受建筑遮擋影響觀海，定位上相較于豪宅線的頂級項目，接地氣得多。

寶安區

都市茗薈花園二期

關于都市茗薈花園二期更多詳細內容，可以點擊下方藍色字，查看往期內容：

寶中捂盤王要來了，都市茗薈二期現房值不值得買？

本次都市茗薈二期計劃率先推售A座和C座， 三梯四戶配置，即毗鄰新湖路的兩座。

戶型戶戶向陽，層高約3.15米。主推建面約90-123-146㎡3-5房（含119㎡四房），4至39層可選，約272套，準現房毛坯交付。

戶型套內使用率約75%，加上贈送大概80%出頭。

戶型具體包括：

建面約90平3房1廳2衛；

建面約123平3房1廳2衛；

建面約119平4房1廳2衛；

建面約145平5房1廳3衛。

都市茗薈二期周邊房價在9-12萬元/㎡，其對標的海納公館，目前成交價在11.6萬元/㎡。

保利瑧譽府

寶安中心區的A001-0219宗地，即「中鐵閱臻府」旁邊的03-29住宅地塊，于2024年9月26日由保利以總價28.2億斬獲，溢價率35%，樓面價5.22萬/㎡，最新定名為「保利瑧譽府」。

寶中A001-0219地塊命名為——保利瑧譽府。保利瑧譽府 預計規劃為2棟45層的高層住宅，建成后或將提供約400套 109-142㎡ 純四房產品，4梯5戶設計，西向商業地塊調規后可看海景，預計明年可以入市。

周邊有新安中學高中部、海韻學校、閱臻府，是妥妥的寶中靚地，就在騰訊企鵝島的對面，遠處就是華僑城歡樂港灣、灣區之光摩天輪、深圳濱海藝術中心、寶安區圖書館、壹方城商業中心等文體設施

羅湖區

銀湖樾府

銀湖樾府位于銀湖公館北側，是由京基開發的項目，項目共6棟4-6層高的別墅組成。

據家在網友去年12月份爆料，銀湖樾府已經封頂，正在進行外部裝修，預計今年入市的可能性較大，但目前戶型信息還未流出，市場公示的信息較少。

銀湖樾府處于豪宅別墅群中，門口是銀湖水庫，同時還被銀湖山包圍著，環境非常不錯。

龍華區

恒壹紅山華府

紅山華府位于新區大道與民寶路交匯處，距離地鐵4號線紅山站約400米，旁邊即是深圳新華醫院。

項目均為剛需小面積產品，戶型面積為63-65-69-78㎡兩房至三房，其中兩房戶型93套，三房戶型93套。最大的亮點是深高北學區，距離深高北校區僅約600米，根據今年最近學區公示是屬于深高北學區范圍。

卓越珺奕府

卓越珺奕府，位于龍華區大浪街道布龍路與和平里西北側。

該項目原是赤嶺頭一片區城市更新單元，項目南側是深鐵瓏境，港鐵天頌，北側是羊臺新村，東側是赤嶺頭二村（目前都是城中村），西側靠近錦華實驗學校，4號地鐵線“龍勝站”距離約500米。

總占地面積約3.26萬㎡，總建筑面積約31.4萬㎡，計容建筑面積約22萬㎡，容積率6.75，綠化率40.13%，分2期開發，共由7棟48-49層高住宅組成，其中1棟1/2/3單元住宅48F，2棟回遷房48F，3/4/5棟住宅49F，6棟是1所幼兒園，另外配建1所24班小學。

總規劃2136戶，其中1棟2/3單元為3梯6戶，其它棟數均為3梯7戶設計，地下4層，規劃停車位2343個，車位占比1：1.1。

中洲迎璽三期

項目占地面積約7.7萬平米，建筑面積約44.6萬平米，容積率4.24。

梯戶比為，二期2棟一二單元2T4 / 2棟四五單元3T4 / 2棟三單元3T3，項目車位數2800個，樓棟及戶數，17個單元住宅樓＋1棟幼兒園，規劃約2649戶。

據網友爆料，三期目前已經出地面127層左右，據說最快下個月中下旬可以開樣板房，慢的話過完年回來，3月左右就可以賣了，目前正在做樣板房了。

目前網傳戶型圖已經出爐，據說三期將會有最小79平的3房2衛戶型從這個79㎡做三房兩衛來看很大概率就是是新規戶型了，及93-113-140平以上戶型，且為住宅新規產品，參照一二期價格，預估總價約500萬左右都可上車。

龍崗區

信義金御半山五期

信義金御半山五期位于龍崗區布吉羅崗社區羅崗路與湖西路交匯處，處于金御山 3 期東側，臨近求水山公園。

項目總占地面積約 3.38 萬㎡，總建筑面積約 18.14 萬㎡，計容總建筑面積約 14.25 萬㎡，容積率 4，綠化率 30%。

共由 9 棟 27 - 33 層高的住宅組成，其中 7C 座/D 座住宅 27F，2 梯 4 戶設計，其它棟數都是總高 33 層，2 梯 6 戶設計，6 棟配建 1 所 12 班制幼兒園。

總規劃 1552 戶，全部都是 74 - 89㎡的 3 - 4 房住宅，地下 2 層，規劃停車位 796 個，車位比 1:0.51。

該項目坐落于龍崗大道，緊鄰南坪快線和水官高速等主要交通干道。

5/17號地鐵線交匯站“百鴿籠站”距離約740米，步行約11分鐘，1站到羅湖，6站到大劇院，也可以返程1站到布吉樞紐站，可以換乘3/14號線，還有深圳東站高鐵站。

深鐵閱云境

作為今年第四個日光盤，深鐵閱云境未來推出項目可謂是備受期待。

今年11月24日開盤選房，214套房，共477位客戶入圍，凍資入圍比1：2.22，開單結果公布：1棟2單元成功售罄，成為深圳今年第四個日光項目（福田海德園，龍華深業上城學府，光明中建觀玥），龍崗今年首個日光盤。

項目總規劃837戶（其中商品房591戶，人才房246戶），其中1棟2單元3梯5戶，1棟3單元2梯5戶，1棟1/4單元3梯6戶設計，地下3層，停車位961個（占比1：1.15）。

有消息傳出，深鐵閱云境將于1月2日拿證，11日正式開盤。

本次將加推1棟3單元96/115㎡3-4房，本棟總高32層，面積包括96-106㎡三房兩衛、115-116㎡四房兩衛，共145套。

光明區

中建觀玥名邸

中建觀玥名邸位于光僑路與觀光路交匯，位于13號線德雅路站（原同觀路站）附近約200米。

這是光明區首宗規定新房限價突破5萬/㎡的地塊，毛坯限價5.03萬，也是光明高鐵站板塊最后一塊住宅用地。

中建觀玥占地約1.43萬㎡，總建面約11.5萬㎡，由4棟高層住宅+1所6班幼兒園組成，共計820套房源。

其中商品房719套，保障房101套（公租房+企業自持租賃住房），容積率5.4。

1/2/3棟都是2梯6戶，5棟是3梯8戶設計，地下3層，規劃停車位900個，車位占比1:1.1。

目前正在加推5棟，共147套房源。

明年預計推出1棟與2棟住宅。

2025年計劃入市全部項目如下：