合肥的配售型保障性住房終于來(lái)了！

近期多個(gè)配售型保障房即將面向大眾，根據(jù)規(guī)劃，2024年合肥計(jì)劃籌建4000套配售型保障房，其中城改云廬府據(jù)透露馬上就要開(kāi)盤(pán)了，目前在建的還有3個(gè)，包括合肥軌道紫云湖、高新區(qū)中安創(chuàng)谷、蜀山區(qū)懷寧路配售型保障性住房項(xiàng)目。

那么這些配售型保障性住房入市會(huì)對(duì)市場(chǎng)有影響嗎？

NO. 1｜壹

合肥配售型保障性住房來(lái)了！

合肥配售型保障性住房有哪些？

訊飛小鎮(zhèn)配售型保障性住房

城改·云廬府位于合肥市高新區(qū)沙灣路與運(yùn)河大道交口西北角（訊飛總部旁），坐攬城市科創(chuàng)高地規(guī)劃利好和資源傾斜。城改·云廬府在建住宅共計(jì)1140套，有4種戶(hù)型，面積分別為76㎡、89㎡、101㎡和110㎡，售價(jià)在9000元/㎡以?xún)?nèi)。精裝國(guó)企房，拎包入住。

合肥軌道紫云湖保障性住房項(xiàng)目

3月28日，合肥軌道紫云湖保障性住房項(xiàng)目正式舉行開(kāi)工儀式，這是合肥市首個(gè)開(kāi)工建設(shè)的，配售型保障性住房項(xiàng)目。

該項(xiàng)目位于肥西縣玉蘭大道與湯口路交口，毗鄰4號(hào)線南延線紫云湖站（在建），用地面積約25.9畝，計(jì)劃建設(shè)配售型保障性住房約400套，以中小戶(hù)型為主。

紫云湖保障房項(xiàng)目

高新區(qū)中安創(chuàng)谷配售型保障性住房項(xiàng)目

蜀山區(qū)懷寧路配售型保障性住房項(xiàng)目

配售型保障性住房有哪些限制條件？

不是誰(shuí)都能買(mǎi)

配售型保障性住房重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及引進(jìn)人才等群體。申請(qǐng)人以無(wú)房家庭為單位，可購(gòu)買(mǎi)一套保障性住房。

不是想賣(mài)就能賣(mài)

配售型保障房不能作為二手房買(mǎi)賣(mài)，也不能擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒苡烧刭?gòu)。

如果不想住了，未滿5年申請(qǐng)回購(gòu)的，回購(gòu)價(jià)格按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格結(jié)合住房折舊確定。

配售型保障房怎么定價(jià)

配售型保障房遵循保本微利的原則，價(jià)格方面肯定遠(yuǎn)低于商品房。

按照規(guī)定，保障性住房配售價(jià)格按照土地、建安、財(cái)稅等成本加適度合理利潤(rùn)的原則予以測(cè)算，其中，利潤(rùn)率按不超過(guò)征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和管理費(fèi)等成本的5%進(jìn)行核定。

NO. 2｜貳

保障性住房沖擊新房市場(chǎng)

今年以來(lái)，各地都在積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，同步發(fā)力配售型和配租型保障房。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2021-2023年配租型保障房（保租房）開(kāi)工建設(shè)和籌集的完成量是573萬(wàn)套（間），已達(dá)到“十四五”規(guī)劃目標(biāo)900萬(wàn)套的63.6%，目前仍在穩(wěn)步推進(jìn)中。

所以保障性住房和商品房的區(qū)別？

來(lái)給大家舉個(gè)例子：

假設(shè)你有一套七十年產(chǎn)權(quán)的商品房，市場(chǎng)總價(jià)達(dá)到200萬(wàn)元。該商品房具備居住功能的同時(shí)，業(yè)主擁有自由轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。與之處于相同位置且戶(hù)型完全一致的，還有一種七十年的配售型保障房。這種保障房的總價(jià)僅需80萬(wàn)元，不過(guò)業(yè)主只能將其用于自住，不被允許進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易。

因?yàn)楸Ｕ闲宰》坎荒苜u(mài)，所以只有居住屬性，沒(méi)有金融屬性，沒(méi)有增值屬性。200萬(wàn)的商品房可能賣(mài)的時(shí)候有可能賺，有可能虧。80萬(wàn)的保障性住房增值價(jià)值可以說(shuō)為0，因?yàn)橄胭u(mài)，只能賣(mài)給政府，但是會(huì)有折舊費(fèi)的存在。

但是這也是成功讓房子回歸居住屬性。對(duì)于剛需屬性的購(gòu)房來(lái)說(shuō)，滿足居住屬性就可以接受。

那么保障性住房會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響？

我們列舉部分城市：

目前深圳的可售保障房主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是安居房，一類(lèi)是人才房。

2023年一年，深圳配售了約1.5萬(wàn)套人才房，其中售出房源超1.4萬(wàn)套，選房率達(dá)到了95.5%。過(guò)去的一年，也被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“人才房元年”。

但近期，深圳官方公布了最新一批13個(gè)安居房項(xiàng)目的選房結(jié)果：

932套安居房，764戶(hù)家庭選購(gòu)，最終只賣(mài)出73套，去化率不到8%，整體銷(xiāo)售慘淡。其中兩房戶(hù)型682套，賣(mài)了46套；三房戶(hù)型250套，賣(mài)了27套。

去年廈門(mén)供應(yīng)4000套保障房的時(shí)候，有13000人搖號(hào)，今年廈門(mén)推出了5500套保障房的房源，但這次參與搖號(hào)的卻只有1448人，對(duì)比去年人數(shù)直接跌了89%。

從部分城市的案例，可以看出在保障房剛出來(lái)的時(shí)候，銷(xiāo)量比較火爆，后續(xù)的銷(xiāo)量可能會(huì)有所減弱，對(duì)于新房市場(chǎng)，可能會(huì)有短期的沖擊。對(duì)于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，同地段保障房物美價(jià)廉，二手房?jī)?yōu)勢(shì)漸失。且教育資源漸趨均衡，學(xué)區(qū)房概念也在淡化。

針對(duì)目前已經(jīng)透露的城改·云廬府售價(jià)在9000元/㎡以?xún)?nèi)，但其實(shí)對(duì)于剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)，保障性住房能夠解決住房問(wèn)題，但不能交易。所以對(duì)于其他購(gòu)房群體商品房更有增值屬性。

近些年國(guó)家加大了保障性住房的建設(shè)與供應(yīng)力度。這一系列舉措均指向同一目標(biāo)，即保障房與商品房并行的樓市雙軌制度。

未來(lái)，商品房將不再是普通民眾唯一的安居選擇。

對(duì)于高新區(qū)配售型住房的同區(qū)域商品房，偉星玖峯匯是蜀西湖板塊唯一競(jìng)品質(zhì)項(xiàng)目，但項(xiàng)目在長(zhǎng)江西路以北，且項(xiàng)目定價(jià)有點(diǎn)高，前期銷(xiāo)售并不是很理想，后期項(xiàng)目?jī)r(jià)格回歸市場(chǎng)之后銷(xiāo)售才上去的。

目前項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)587套，成交備案500套，去化85.17%。

擢秀園項(xiàng)目是高新區(qū)人才公寓項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房，且整體的品質(zhì)要比一般的商品房還要好，主要是與周邊二手房相比，性?xún)r(jià)比也比較高。

目前項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)612套，成交備案362套，去化59.15%。

合肥樓市航拍圖

NO. 3｜叁

結(jié)語(yǔ)

目前政策通過(guò)鼓勵(lì)地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量商品房，可以加快去庫(kù)存速度，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。例如像安居集團(tuán)等大量收購(gòu)商品房，合肥本土國(guó)企拿地開(kāi)發(fā)等，通過(guò)盤(pán)活存量房，有助于提振購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的信心。

但目前合肥九區(qū)的庫(kù)存量，新房庫(kù)存量1.9萬(wàn)套左右（來(lái)源：第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)），二手房掛牌量16萬(wàn)套（來(lái)源：七七說(shuō)數(shù)據(jù)），二手房新增掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)，但成交量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)活躍度下降，在市場(chǎng)庫(kù)存量大的現(xiàn)狀，保障房和商品房二分天下，這個(gè)可能是未來(lái)房地產(chǎn)的一個(gè)趨勢(shì)。合肥目前也是大量收購(gòu)商品房作保障性住房，從庫(kù)存角度來(lái)看，保障性住房的入市加大市場(chǎng)庫(kù)存，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定沖擊。

保障性住房的市場(chǎng)接受度如何，讓明年市場(chǎng)交出的答卷。