原創 劉博團隊

猜一猜，2024年深圳最火的樓盤是哪個？

前海的限價房？香蜜湖的豪宅？還是深圳灣的無敵景觀房？

都不是，答案幾乎沒人能預料。它就是共有產權房——珈譽府5區。

稱其為2024年最火，豪不夸張，看數據：

項目推出1729套房源，結果吸引了8069批次購房者申購，創下了2024年深圳新房市場的最高申購記錄。

從開盤到售罄，兩天合計27小時，8000多位購房者連軸轉地在“拼殺”。直到抽到3180號才算結束，差不多5000位購房者遺憾陪跑。

現場實拍圖

看到這兒，你可能和我一樣疑惑：

1、共有產權房，憑什么在深圳賣得這么火爆？

2、深圳后面還會有共有產權房推出嗎？如果有的話，值不值得入手？

01

擋不住的深圳剛需

回到2023年8月1日，《深圳市共有產權住房管理辦法》剛出臺的時候，幾乎沒人看好這類房子。

為什么呢？

當時的市場環境著實不樂觀，不僅商品房賣不動，就連安居房都不好賣。在這種大環境下，共有產權房憑什么能例外呢？

而且共有產權房只有一半產權，還要“封閉流轉”，這在一定程度上限制了它的金融屬性。在深圳這座“搞錢”的城市，如果一套房子沒有升值空間，誰會愿意買呢？

但共有產權千套開盤即售罄的事實，卻讓所有質疑者閉嘴了！

作為深圳首個共有產權房，珈譽府5區不僅成了2024年最火爆的樓盤，還創下了最高申購量的記錄，一房難求。

為什么會這樣？答案其實就兩個字：剛需。

這一千多套房子，真的擋不住深圳剛需。

很多人會問：深圳真的缺房子嗎？近2000萬人口，也沒見誰露宿街頭啊。

另外，既然有剛需，為什么不去買商品房呢？偏偏選擇一半產權的珈譽府5區？

其實問題不在于“有沒有房子”，而在于“有沒有適合居住的好房子”。

這里說的是那些配備獨立衛生間、廚房、陽臺，通風采光良好，且容積率適中的成套商品住宅。

我們看一個數據：

截至 2016年，深圳約1067萬套(間)存量住房中占比最高的為村民自建房，占比約為47.8%；

工業區配套住宅占比為17.2%，而產權清晰、能夠自由流通且質量相對較好的商品住房占比僅約17.0%。

單位及個人自建住房、保障性住房和其他住房(主要為各類公寓、旅館等)占比分別為 5.2%、4.1%和 8.7%。

也就是說，深圳近2000萬人口，接近一半的人生活在城中村，表面上有房住，但實際上呢？除了十幾平米蝸居的窘迫，很多家庭眼看孩子馬上要上學了，根本無法解決入學問題。

而深圳僅有17%的商品房，幾乎每套都是業主的“唯一住房”，你指望誰會把自家的安身之所賣掉呢？雖然每年幾萬套新房供應，但價格對于普通家庭來說依舊可望而不可及。

這就是深圳最真實的居住困境，別說幾千套共有產權房，就算幾萬套，在深圳龐大的住房需求面前，都只是杯水車薪。

為什么深圳剛需會選擇珈譽府5區？我們不妨看一些真實案例：

送給孩子的第一份禮物

從現場反饋看，三房共有產權住房是最為火爆的，而且基本是被安居房庫內家庭選走，以致大部分庫外隊列都淪為了陪跑。

背后的原因很簡單，珈譽府5區周邊的名校資源確實很有吸引力。對于深圳的家長來說，這不僅是一套房子，更是送給孩子的第一份禮物。

普通人一輩子就一套房

“來深圳7年了，終于有了一個自己的家。”

聽到這樣的感慨，真的很觸動。這就是最真實的現狀：一個年輕人沒有父輩的托舉，想靠自己奮斗在深圳買房，付出的努力和汗水，是以十年為周期的。

珈譽府5區申購門檻極低，深戶無房，社保在繳，單身滿30歲即可申購；價格門檻極低，單價僅2.1萬/㎡起，首付僅22萬起，就能上車68-88㎡2-3房，這給很多普通人上車的機會。

所以，大多數人買這套房子根本不考慮轉手的問題。普通人在深圳，一輩子可能就這一套房子，什么思想負擔都沒有，就是自己住。

而且“封閉流轉”是偽命題，滿五年后可以申請轉讓，買家只需是深戶、社保正常、無房家庭（單身要求30歲以上）即可，接近商品房購買規則。

五年后，房屋轉讓價格由買賣雙方協商確定，由于購買群體足夠龐大，只要地段和品質在，房子就一定有價值，共有產權房也不例外。

給單身人士的底氣

單身群體的壓力確實比夫妻大得多。一旦工作有變動，房貸壓力可能就會讓人喘不過氣。而共有產權房不一樣，月供只要4800起，和周邊租房價格差不多，壓力小太多了。

共有產權房是當下“安全墊”最厚的選擇，5年內遇到經濟困難，政府會以原價回購你的房子，本金絕對安全；5年后要么市場高價賣出，要么讓政府回購，還能拿到三年期定期存款利率的利息。

擁有自己的房子和生活，比什么都重要

共有產權房確實有利也有弊，沒有完美無缺的房子，買任何房子可能都會有這樣那樣的顧慮。

但對普通人來說，能在深圳有個自己的家已經很不容易了。相比租房，有了自己的房子，哪怕只是一半產權，那種心理安全感也完全不一樣。

從普通居住者的實際需求出發，珈譽府5區沒有拒絕的理由

項目自帶3所幼兒園，旁邊待建深圳外國語學校寶安學校（集團）南校區，孩子能在家門口享受優質教育，真正實現“目送上學”。

地鐵11號線塘尾站就在旁邊，6站到寶中，7站到前海，半小時內就能到達深圳主要商圈。不用擔心堵車，不用算打車費，省下的時間可以多陪陪家人。

建面約50萬㎡的“灣區壹方”將引進國際化品牌集群，涵蓋奧特萊斯、環球美食、親子娛樂、文化藝術等全業態。以后買菜、購物、看電影、帶孩子玩樂，都不用開車到市中心，走幾步路就能到。

示意圖

在家休息的時候，推開窗就能看到鳳凰山的綠意和立新湖的景色。選擇高層，還能看到海景。

實景圖

從學校、交通、商業到生態，這樣配套齊全的項目，對普通居住者來說，已經不能奢望更好了。

項目不僅價格低，交付標準也遠超預期

每套房子都配備了四合一智能大門、歐派全屋定制鞋柜、品牌浴室柜等收納系統；廚房內置海爾冰箱、油煙機、燃氣灶三件套；衛生間采用干濕分離設計，配備歐派鏡柜；全屋海爾分體空調讓溫度調節更精準舒適。

即便是公共空間的配置也同樣用心。比如電梯選用的是日立品牌，速度達到4m/s，比市場普遍2.5m/s的標準快得多，大大減少了等待時間。

22萬起的首付、4800元起的月供，以輕松可負擔的價格，換來高品質的理想生活，對于深圳普通人來說就是最難得的機會。

02

全新6區取證，珍惜上車機會

年末還有一批共有產權房推出！上次沒搶到或者沒參加申購的購房者，一定要珍惜這次機會。

12月30日，珈譽府共有產權房全新6區取證加推，共1030套，其中704套兩房（包含30套無障礙戶型），326套三房，申購時間：2025年1月1日—1月5日。

值不值得買？思考兩個問題：

1、作為商品房，珈譽府連續兩年深圳銷冠，獲得4000多位業主的選擇，這4000位業主用真金白銀投票，有沒有價值？

2、作為共有產權房，珈譽府5區成為2024最火項目，吸引8000多人搶房，這8000多人的認可，有沒有價值？

更值得關注的是，這很可能是你最后一次購買共有產權房的機會。

2024年初，國家重新定義并規范了保障房政策，推出了全國統一的配售型保障房。這意味著深圳現有的人才房、安居房、共有產權房都將逐步退出歷史舞臺。

新的配售型保障房完全剝離了金融屬性，采取封閉管理，禁止以任何方式轉變為商品住房流入市場。

參考廣州市的相關征求意見稿，我們可以預見深圳的政策走向。由于配售型保障房采取全國統一標準，政策彈性并不大。

在廣州，申購者需要具備戶籍家庭身份且累計三年社保，政府回購時價格將按照購房價格每年扣減1%計算，即使轉讓給其他符合條件的購房者，售價也不能高于原始價格。

雖然深圳市場仍有一些共有產權房用地儲備，但這些地塊未來極有可能轉化為配售型保障房。

即便保留共有產權房屬性入市，想要再買到像珈譽府這樣產品配套無可挑剔的項目，機會可以說微乎其微。

我們的建議是：先上車再說，等到經濟條件改善再慢慢規劃未來。

畢竟這種房子賣一套少一套，現在不上車，以后再想買就沒機會了。