2024年最后一天，廣州土拍畫上完滿句號。

保利以總成交價70.2億元拿下天河絹麻廠地塊；扣除配建，AT080720地塊樓面價為5.39萬/㎡；AT080721地塊樓面價為5.35萬/㎡。

至此，廣州宅地全年成交772億，保利以超253億拿7宗地，問鼎全市土拍榜首。

01

改善型“好房子”扛起市場大旗

土拍市場作為房地產的一級市場，具有向下傳導效應，是衡量未來樓市趨勢的風向標。

2024年最后一個月，廣州的土拍市場看似“風光無限”，實則凸顯了樓市困境。

據中原地產統計，廣州2024年1-12月累計供應49宗涉宅用地，成交金額772億，僅20、21年三分之一水平，土地市場進入深度調整周期。

一級市場的困境傳導到了二級市場。

據中原地產統計，2024年廣州全市整體新房首開/加推去化率為13%，對比2023年下跌7個百分點。首開去化率超過40%的項目僅占全年開盤項目7%，普遍項目去化率集中在10-20%區間。

在各區統計中，海珠、白云、荔灣3區新房首開跑贏天河，越秀、天河這兩個中心區“風光不再”。

海珠區話題性較高的新盤有琶洲南TOD二期、中海大境；白云區則有越秀云悅、保利云境、國貿云上；荔灣區首開去化較高的有中海浣花里、保利珠江天悅、保利雅郡。

據統計，2024年海珠區的琶洲南TOD以84億元總成交額排名第一，連續兩年霸榜廣州。第二名是來自番禺的長隆萬博悅府，成交額70億元。天河只有保利天瑞獲得較高的成交金額61億元。

我們從一、二級市場的成交情況可以看出，優質地塊依舊是最好的“治病良藥”，改善型“好房子”扛起市場大旗。

02

廣州14年“限購史”畫上句號

2024年，必然載入廣州房地產發展史。

廣州長達14年的“限購政策”全部取消，長達20年的“買房入戶”重啟，為了救市，廣州房地產調控政策應撤盡撤。

2010年，限購開始

2010年10月，廣州發布《關于貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地產持續健康發展的意見》，即“國五條”本地版本，廣州樓市開始限購之路。

2013年：限購加碼

2013年11月，廣州發布《廣州市人民政府廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》，俗稱“穗六條”，是樓市限購政策的加碼。

2017年：限購升級

2017年3月，廣州發布《廣州市人民政府辦公廳關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，將房產限購政策升級。

2020年：人才新政

從2020年3月至9月，廣州白云、黃埔、南沙、番禺等區陸續出臺人才新政，符合各自條件的人才可在所在區域內購房。

2023年：優化政策

2023年9月20日，廣州市發布《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，廣州調整優化住房限購政策。

2024年：全面取消

這一年，為了房地產市場止跌回穩，大家都操碎了心，陸陸續續出臺了多條樓市政策。樓主盤點了一下，這些新政的推出，其實是從非常態回歸常態。

5月28日，外地人6個月社保可在限購區買房；

一套首付15%，二套首付25%；

非限購區房貸結清可貸第三套；

公積金可做首付款。

9月29日，廣州全面取消限購；

9月30日，廣州二套住房首付最低15%；

10月25日，廣州存量房貸利率LPR-30BP；

11月13日，廣州二套契稅1%，2年免增值稅；

11月18日，廣州7區安居可入戶；

11月18日，廣州收購存量房用于保障房；

11月22日，廣州取消豪宅稅；

11月26日，廣州公積金最高可貸224萬元。

伴隨著限購政策的取消，廣州樓市迎來了一系列政策紅利。例如，安居樂業入戶政策、取消豪宅稅等等，這些政策調整進一步優化了購房環境，降低了購房門檻。

在政策紅利的推動下，廣州樓市迅速回暖。據統計數據顯示，自2024年10月起，廣州新房網簽量顯著上升，市場熱度保持復蘇態勢。

03

第四代住宅將成主流趨勢

展望2025年，房地產政策環境持續寬松，“房地產市場止跌回穩”將是政策發力和檢驗政策效果的重點?。

目前廣州的房地產政策已經比較寬松，但未來仍有可能在現有政策上加碼、加力，甚至出臺新的房地產政策和配套政策。

2024年11月廣州定調收購存量商品房作為保障房，預計2025年配額型保障房政策將進一步優化。

土地出讓新規收緊戶型“超新規”，陽臺占比將不超過20%，此舉將穩定新地塊開發規則和現有存量房市場預期。

南沙招商林嶼境作為廣州首個得房率140%住宅項目，自推出以來便備受關注，吸引了大量購房者。招商林嶼境的成功不僅體現在銷售上，更在于其引領了廣州住宅市場的新風尚。

展望明年，天河南方面粉廠、天河絹麻廠、金融城等多個高端樓盤的入市，將進一步推動廣州住宅產品的更新迭代?。這些項目的入市，無疑將為廣州樓市注入新的活力，推動整個行業的升級和發展。

可以預見，在未來的廣州住宅市場中，綠色建筑、第四代高規格產品和智能家居配套將成為主流趨勢。

而這些將是未來的“神盤”。