作者：何玥陽 ，編輯：嘉辛

2024年，是政策轉向之年，對連續下行的房地產行業來說更是影響重大。

2023年，“房地產供求關系發生重大變化”被正式提出，2024年，需求端，一線城市松綁限購、首付利率降至新低，供給端，白名單、保障房收儲等多方面政策推出，為房地產市場托底。

雖然底部信號已經越來越多，也有越來越多的人相信觸底反彈是明確趨勢，但對于房企來說，高負債、高杠桿、高周轉的舊模式，在新周期里必定難以為繼。現在到了必須轉型，重新思考新生存之道的時刻。

那么，房企應該怎樣構建發展新模式？什么樣的房企能夠拿到新周期的“門票”？

一、筑底

底部究竟在哪里？不管是房企、房地產從業者還是購房者，都關心這一問題。

不妨先看兩個例子。

1991年，日本開啟房地產下行周期，直到2009年，房屋實際價格指數觸底，之后重回上行通道。2008年的那波次貸危機，美國房地產也經歷了下行和反彈周期。

東北證券的研究發現，日本和美國的房地產低點出現的時間，與房貸利率與租金回報率之差有關。2009年，日本的城市銀行房貸利率與租金回報率之差收縮至0.2%，近似交匯，美國也一樣，房價低點與“房貸利率與租金回報率交匯點”出現的時間具有強相關性。

當前，在居住屬性更加明顯的部分三線城市，租售比和房貸利率水平已較為接近，因此，東北證券研報認為，三線城市企穩趨勢將進一步加強。

而在一二線城市，房子除了居住屬性，還有投資屬性，屬于大類資產。從投資的視角來看，隨著國債收益率的持續下探，一二線城市房地產的投資屬性正在顯現。

在房地產市場從探底走向筑底的階段，政策也開始強力托舉。

據中指研究院監測數據，2024年全國各地出臺房地產調控政策超750次，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。

可以說，當前，房地產行業面對的政策環境已處于歷史最寬松階段。

政策發力之下，房地產行業的各個指標下滑趨勢放緩。

根據國家統計局數據，2024年1-11月，全國商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，商品房銷售面積累計同比降幅已連續6個月收窄，銷售額降幅連續7個月收窄。年末出現了明顯的翹尾行情，一線城市成交量遠高于2022年、2023年同期，二線城市12月以來也快速增長。

如果再考慮到二手房對新房的擠出效應，東北證券的研報判斷，購房者的真實需求已基本穩定。

在市場逐漸回溫的背景之下，根據中指研究院披露的《2024年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，2024年誕生了11家千億房企，包括保利、萬潤、萬科、濱江、龍湖等，較2023年減少5家，已經回到2016年的水平，百億房企為86家，同比減少了30家，這也從側面說明，向下的空間已經很小了。

下行周期行至尾部，再加上，2025年，預期會有適度寬松的貨幣政策和更加積極的財政政策推出以穩經濟、保就業，作為和宏觀環境高度相關的行業，房地產行業也將受益于此。2025年，房地產行業有望止跌企穩。

二、分化

盡管對房地產行業發展的大趨勢不應該悲觀，但也必須承認，以往隨便拿地蓋房就能賺錢的階段過去了，沒錢就借、只要蓋樓快就不怕沒錢的日子也已經過去了。

未來，房企應該專注于剛需還是緊盯著改善？還是兩手都抓？應該聚焦一二線城市還是三四線？或者是全都要？在當前，房企的每一個決策都應該慎重，每一個項目都應該精打細算。

那么，房地產行業里，哪里的機會更大？

房子，作為特殊的商品，首先是商品，其次才特殊。在商品的購買過程中，價格和質量是最重要的決策因素。房子也不例外。只不過，房子的質量并不局限于房屋質量，還包括地段、周邊配套等。

過去幾年，價格一直是影響購房決策的主要原因，而當預計房產的價格將企穩時，質量就成了影響購房決策更重要的因素。

2024年被稱“好房子”的元年。

住建部多次強調“好房子”建設，將“好房子”視為人民群眾“安居”的基點，要求推動好房子、好小區、好社區、好城區‘四好’建設”，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，推動多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的“好房子”。

“好房子”建設也契合人民對住宅需求的迭代。

克而瑞統計指出，近幾年，購房者的置業觀念逐漸從“先上車，再置換”轉到“一步到位”，反映到數據上，在克爾瑞監測的193個城市中，2024年三房成交套數占比54%，較去年下降1.9個百分點；四房產品的市場份額則逐年增長，今年成交套數占比較去年提升2.8個百分點至29.2%。

同時，高能級城市也表現出了更大的機會。中指研究院的《中國房地產市場2024總結&2025展望》指出，一線城市土地出讓金占比提升，房企拿地進一步聚焦；湘財證券研究表示：新政之后，相較于低線城市，一二線城市成交量復蘇較快。

這并不是說，房企應該一窩蜂地到一線去，去建大房子，而是要和房企自身的經驗、稟賦結合起來，探尋新的結構性機會。

在千億房企中，龍湖是專注于高端品質住房的代表。自2022年底以來，龍湖已經推出了云河頌、御湖境、青云闕等多條產品線。

2024年12月，在克爾瑞舉辦的“2024年度中國房地產產品力TOP100發布會”上，龍湖在各項評測中攬取八大獎項。住宅層面，龍湖御湖境、龍湖觀萃分別榮獲2024年度全國十大輕奢精品產品系、2024年度全國十大品質美宅產品系，北京龍湖中關村觀萃項目榮獲2024年度全國十大品質作品。

觀萃，是龍湖在“好房子”方面的全新產品線，以業主的生活半徑為標尺，精細研究業主的生活場景，圍繞“四好”去創新產品。

在產品打造中，觀萃將社區之外的街角公園、街區商業、居住區“打包”開發，整體改善項目周邊環境，提升居住便利度和生活感；在社區之內打造多重院落式景觀，以躺椅、帷幔、吧臺、燭火、小型水景和戲水池等設施、景觀，制造親近、融合的互動氛圍。

好房子要為好生活服務，除了環境好、功能多，觀萃還在空間設計上有突破，如北京昌平項目，首次試點落地了《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》的鼓勵政策——首層架空、風雨連廊，讓項目有了充足的空間容納全齡活動場所交給業主使用。公共空間越豐富，業主之間接觸、交流的機會就越多，有助于構建群體信任關系。

9月底，觀萃項目在北京、上海、成都三地陸續亮相，其中北京觀萃首次開盤銷售超10億；上海觀萃拿地7個月三次開盤已近清盤，刷新上海五大新城的銷售速度紀錄；成都觀萃亮相約3個月即實現清盤。

從觀萃的去化速度來看，購房者對于高品質住宅有很高的認可度，龍湖的戰略符合市場趨勢。

三、新周期

除了順應市場趨勢，找到結構性增長機會，房企步入新周期還需要什么？

霍頓房屋是全球市值最高的房企，完整地經歷過2006年美國房地產泡沫到2008年次貸危機，再到2009年的恢復。當時的霍頓遭受了訂單下降、收入下降、債務高企等困局。

面對危機，霍頓果決地打折促銷、賣地盤活資產以保證現金流，渡過短期危機，并迅速調整了市場定位，將目標用戶從價格敏感的剛需房購置者更新為首次置業及改善型住房人群，推出全面覆蓋不同群體客戶的四大新產品線。

日本的三井不動產也曾經歷過地產泡沫的破滅，破局之道是通過加強租賃業務實現持續性利潤，并降低杠桿率。

從以上兩個案例可以看出，房企要完成轉型、穿越周期，需要做好地產+，來構建第二甚至第三增長曲線，用更健康的業務結構獲取持續性的現金流，實現長期發展。

放眼行業中，龍湖的地產＋能力值得關注。

除了地產開發，龍湖還擁有運營和服務兩大業務板塊，涵蓋商業投資、資產管理、物業管理及智慧營造四個航道，前兩個航道屬于運營，后兩個聚焦服務。運營和服務都是龍湖從多年前就開始布局的業務。

商業投資方面，2024年，龍湖新開13座商場，目前商業累計運營商場超90座，運營總建面超900萬平方米，已開業項目覆蓋城市23個，合作品牌數超6800家，其中戰略品牌數超400家。運營方面也更加精細化，一方面以“城市級、區域級、社區級”產品分級體系展現差異化優勢，同時推動存量改造；另一方面通過出圈IP場景打造、原創IP活動迭新、會員精細化服務。

資產管理航道定位于“全周期全業態資產管理運營商”，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大資管業務。冠寓是收入占比最大的基本盤業務，截至目前，開業房間數超12.3萬間，出租率超過95%。

龍湖的物業管理，一直備受認可，既為業主提供服務，也為商企客戶及城市公共建設提供服務，如華為、螞蟻、上海虹橋。龍湖智創生活的客戶滿意度連續16年超過90%，截至2024年上半年，龍湖智創生活在管面積達3.7億平方米。

“智慧營造”的業務載體是龍湖龍智造。代建具有抗周期性，龍智造2024全年新增代建總建筑面積800萬平方米，代建委托方忠誠度98.3%，已經成為代建行業強有力的競爭者。

這四個航道，收入具有持續性，利潤率也更高。

2024年1—11月，四個航道實現的經營性收入為243.6億元，同比增長8%。上半年，經營性業務的毛利率超50%，凈利率超25%，對集團的利潤貢獻在80%以上，同時，也實現了正向的經營性現金流，讓龍湖的內生增長不再受債務規模的約束。

從“房地產開發是絕對支撐”到“1+2+2”格局，龍湖完成了業務重構。在2024年中期業績會上，龍湖表示預計到2028年，經營性收入占比將過半，這個時候就可以說，成功切換為新的發展模式。

重塑業務模式、再造核心能力，是房地產行業下個周期的門檻，像龍湖一樣及早發起轉型并已經取得成效的房企，在下個周期里，機會更大。