上海郊區正在遭遇前所未有的挑戰，外環外成為上海樓市的滯銷主力！

全市沒賣出去的新建辦公，56.4%在外環外；

全市沒賣出去的新建商業，79.6%在外環外；

最可怕的是全市沒賣出去的新房，80.1%居然都在外環外！！！

郊區樓市，是不是要全面停擺了？

從最直觀的新房市場來看，上海郊區樓市麻煩太大了。

長期以來，因為郊區市區土地供給量差距懸殊，上海郊區是新房市場的主力供應片區。

2024年，除浦東外上海8大郊區一共入市了186個項目，34968套房源，占全市58.44%。

硬著頭皮上的結果就是啪啪打臉，郊區新房又一次被證明賣不動了。

在186個郊區新房項目里，僅有6個觸發積分，其余180個新盤都進入續銷持久戰中，比梁山好漢還多。

時代的塵埃落到每一個具體的新房項目上，都是一座大山。

今天大虹橋賣不動了、臨港賣不動了，遠郊賣不動了，外環內的近郊通通賣不動了！

一直打著大虹橋名號的徐涇和華新，新房平均去化率不達50%，個別賣了一年多的項目去化率連20%都沒有。

臨港這兩年新房踩踏嚴重，尤其是開發更晚的105片區新盤，運氣不好的樓盤賣半年去化率不足5%：

遠郊小鎮新房全面滯銷（具體見鏈接：上海的遠郊小鎮，全面崩潰？）

像嘉定華亭的春申陽光這種項目開盤3年，去化只有1/3，銷售異常慘淡。

近郊也好不到哪去，寶山南大的保利海上臻悅2023年9月入市，935套房子還剩307套沒賣出，去化率只有67%：

閔行梅隴的安高申隴院因為隔壁仁恒的紅盤一開始民間期待值很高，結果11月30那批次開盤至今，204套房子只賣了93套，去化率僅45.5%。

新房銷售是流水線上的最后環節，眼看業績無力回天，郊區樓市終于開始全面“擺爛”了。

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郊區新房全面滯銷的直接后果之一，土拍市場不發力了。

去年上海全市一共供應了八批次47塊地，8個郊區一共占了22塊地，不及全市一半：

往年供地大戶五大新城，今年的成績分別是奉賢4、青浦2、松江1、嘉定1，臨港1。

金山和崇明在2024年被徹底拋棄，土拍市場紛紛掛“0”！

是五大新城沒地可拍了嗎？

看看那一望無際的郊野農田，開荒工作任重道遠。

實在是庫存面包太多賣不掉，即使給出了成本價，也沒有廠家敢再去進貨面粉了。

另一方面，郊區原本為賣房配套的很多“大餅”這下也干脆不建了。

還記得2021年南翔為了賣新房，提出云翔大居-云翔湖的規劃，潛移默化引導買房者這里就是媲美留云湖的下一個湖景社區。

結果房子都賣了好幾年，今年傳出來云翔湖從來沒存在過，存在的一直只有云翔景觀。

后來大家深究才發現，原來官宣口徑這里一直沒有人工湖規劃，云翔湖概念純屬自媒體編造然后被開發商順勢炒作。

那“云湖漫城”這個項目名字是怎么回事？捕風逐影的事開發商這么大膽做成了賣點還以此確定推廣名。

看看江橋北虹之星的迎虹湖變兩河浜交界處，只能說懂的都懂。

相似情況的還有梅隴。

2022年天樾園和的業主堅信開發商所說，新房交付后南面春申塘就能架起一座橋把小區和地鐵站距離縮短到1公里內；

結果兩年過去，房子都賣到安高的那一批了，梅富路垮春申塘橋還沒啟動。

隔壁春申景城的業主淡定表示，這個大餅大家十年前就開始吃了，大家都是為了賣房憑什么安高來了就給建好？

不出意外，這個橋的故事還會繼續流傳到保利梅隴項目。

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不僅新房賣不動，郊區的商辦日子也非常難過。

上個月去逛嘉定新城的中信泰富萬達廣場，發現商場外的扶梯已經停運，里面的人氣和前些年差了不是一星半點。

翻開大眾點評，發現嘉定新城引以為傲的萬達廣場，人氣排名已經掉到了榜內倒數第二：

莘莊仲盛、上大經緯匯這些郊區商業巨無霸，人氣都在下滑，都到了轉型路口。

很多人不敢相信，不僅是市區，郊區的商場資源其實也已經有些過剩了。

現在郊區商業的開發思路是一個新地鐵站建一個商場，青浦、嘉定、松江幾乎每站一個。

大家之所以體感覺得自家樓下缺個商場，是出于自己生活方便考慮。

但你有沒有考慮過商場的感受？

說實話，光靠一個地鐵站附近3-5個小區的人氣很難支撐一家商業綜合體正常運營。

典型的中遠兩灣城體量尚且如此之大，天安千樹卻也只能在河邊孤芳自賞，何況是郊區？

辦公市場更是慘不忍睹，郊區第一代表選手大虹橋這幾年徹底沒落。

機構公布空置率22.8%，大家過去溜達時體感空置率50%以上。

離開核心區情況更加慘烈，徐涇的蘭韻文化中心還沒怎么租就已經在著手破產重組了；

趙巷嘉松中路地鐵站的長三角綠洲智谷D區，14棟花園總部獨棟僅有一家入駐了企業：

寶山的北郊未來產業園辦公樓大片空置，園區門頭草都長到一米多高：

住宅、商業、辦公三線崩潰，郊區樓市為什么下滑到如此地步？

郊區樓市的最大問題，是吸引不到新的增量了。

首先我們需要明白，郊區這一輪最大對手不是環滬城市，而是上海市區。

經歷本輪大規模城市更新后，市區釋放出大量土地，各大CBD在不斷擴容爭搶資源。

陸家嘴濱江中心去年的租金低到了2.95元/㎡/天，而大虹橋的龍湖天街2.32元/㎡/天；

這樣的例子比比皆是，差不多租金價格的情況下企業為什么不“棄郊投市”？

今天上海市區這批新生代的副中心、CBD定位都在降級，不僅不給外溢還把郊區當成環滬來虹吸。

并且隨著房價回調，大家突然發現市區原本買不起的房子，現在居然也能夠到了，誰還會選擇郊區？

其次，郊區自身這幾年正處于產業轉型中青黃不接的階段。

嘉定斷了上汽大眾一條臂膀GDP連年下滑，指望汽車“新四化”帶來下一輪增長；

松江關停了大量低端制造業工廠，再加上外資臺資企業流失，連續兩年GDP增速都是負的，全部身家寄托在G60科創走廊身上。

雖然大家前途一片光明，但當下卻是走向光明前最黑暗的時段。

最后是最關鍵的人口導入問題。

五大新城曾經天真以為只要有新房就有人口導入，哐哐一頓亂造。

結果4年時間過去，只有嘉定新城敢公布完成“十四五”人口導入目標的96.3%，實力位居五大新城榜首。

看著嘉定驕傲的嘴臉，可以想象它四個新城的成果都不是那么樂觀。

最重要的人都沒來，自然帶動不了下游的一條龍建設。

我們相信今天郊區樓市全面陷入停擺是暫時性的，但未來復蘇也一定是分化的。

最后因篇幅有限，對郊區樓市以及具體板塊想要更深入分析的，歡迎找我們詳聊。