2024年上海全年成交二手住宅21.72萬(wàn)套，同比增加7.86%。

2024年上海二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)跌走勢(shì)。年初延續(xù)2023年年末行情波瀾不驚，三月并沒有出現(xiàn)小陽(yáng)春行情，市場(chǎng)信心受挫，此后市場(chǎng)一直維持低迷。5月迎來“5.27政策”但成交沖高僅維持1個(gè)月，7、8月是淡季，9月也沒有出現(xiàn)“金九”。好在9月底迎來了“滬七條”，四季度迎來暖冬，并且成交量逐月攀升，11月、12月連續(xù)創(chuàng)出自調(diào)控以來的單月新高。

圖：上海二手住宅成交量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

Point 1 價(jià)格單邊下挫 四季度實(shí)現(xiàn)止跌

雖然2024年月均成交量上升到了1.8萬(wàn)套的水平，比2023年約1.5萬(wàn)套/月明顯增加，但這一交易量不足以讓房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，上海二手住宅價(jià)格指數(shù)大部分時(shí)間呈現(xiàn)環(huán)比下跌走勢(shì)，到了四季度開始出現(xiàn)止跌跡象。10月和11月連續(xù)2個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。雖然統(tǒng)計(jì)局未公布12月房?jī)r(jià)指數(shù)，大概率上還會(huì)延續(xù)價(jià)格環(huán)比上漲走勢(shì)。

上海中原的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)趨勢(shì)上和統(tǒng)計(jì)局相似，全年房?jī)r(jià)指數(shù)震蕩下行，四季度房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅收窄，12月實(shí)現(xiàn)環(huán)比止跌，全年跌幅接近10%。指數(shù)從2022年開始下跌，這輪房?jī)r(jià)調(diào)整跌幅大約29%，換而言之，當(dāng)前的房?jī)r(jià)差不多是2016年年初水平。

基于掛牌量多，拋壓大，想要促成交易勢(shì)必要在價(jià)格上進(jìn)行讓步。房東想要成交，參照物則是小區(qū)此前成交的房?jī)r(jià)，并且必須比這一價(jià)格還要低。這個(gè)月的地板價(jià)很有可能是下個(gè)月的天花板。房東信心上的失衡使得房?jī)r(jià)下行特別明顯。雖然年中有“5.27政策”但房東的心態(tài)也只是緩和了一個(gè)月。大部分議價(jià)幅度在8.5折左右，只有在“滬七條”后議價(jià)空間開始收窄，主流來到了9.4、9.5折。

Point 2剛需占主導(dǎo) 改善意愿有所提升

二手住宅中，總價(jià)低于300萬(wàn)的剛需產(chǎn)品占比達(dá)到58.95%，繼續(xù)保持絕對(duì)主力地位。但是隨著“滬七條”出現(xiàn)，尤其是11月普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)取消，市場(chǎng)占比出現(xiàn)一些變化。前10個(gè)月總價(jià)700萬(wàn)以上的中高端改善房源占比為9.06%，但是最后2個(gè)月這一房源占比提升到10.67%，可見稅費(fèi)上的讓步提升了偏中高端改善的流通意愿。

此外，從成交前十榜單看出，也可以看出這一細(xì)節(jié)變化。此前成交套數(shù)前十榜單項(xiàng)目成交套均面積主要在70、80平方米，但是24年出現(xiàn)套均面積超過1百平方米的小區(qū)。可見即便是上車，買家也關(guān)注到居住舒適度。面積不能過小，小區(qū)要求有基本物業(yè)配套，停車不能有太大矛盾等。

表：成交套數(shù)前10小區(qū)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

從成交量板塊排名來看，都是遠(yuǎn)郊成熟板塊，奉賢新城是五大新城之一，也是“上車”房較多的地方。周康經(jīng)過多年發(fā)展，配套等都相當(dāng)成熟，不僅剛需，首次改善也會(huì)是關(guān)注的重點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品種類多，選擇面廣。而且板塊內(nèi)新盤也多，不少房東是賣了房子，升級(jí)買新房。

從成交活躍的板塊來看，“新城”依舊是交易主力。五大新城所在區(qū)域新盤投放多，并且經(jīng)過多年發(fā)展，最早的商品房和動(dòng)遷配套房的業(yè)主也有升級(jí)換代需求。因此交易量比較大。此外，從板塊的套均面積可以看出，90平方成為交易重要主力，從使用功能性來看，90平方米三房實(shí)現(xiàn)價(jià)格和居住實(shí)用性較好的平衡。

表：成交前5名的板塊

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

Point 3 政策利好提信心 價(jià)格有望探底成功

2024年房產(chǎn)政策力度大，釋放很多剛需以及改善型需求。預(yù)計(jì)2025年還會(huì)延續(xù)這一寬松尺度，甚至為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)還會(huì)有積極的政策出現(xiàn)。所以，成交量有望維持在這一水平，甚至有機(jī)會(huì)向2萬(wàn)套/月邁進(jìn)。

二手房成交活躍度高的一個(gè)根本原因是性價(jià)比高于新房，除了絕對(duì)市中心還有倒掛外，現(xiàn)在基本消滅倒掛。相反，二手房在房東價(jià)格讓步的背景下，有部分想買新房的買家轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。畢竟10年左右的二手房，尤其是偏中高端的二手房有不少品質(zhì)和地段上的優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)然，目前二手房的掛牌總量仍在高位運(yùn)行，去化壓力雖有減緩，但遠(yuǎn)未到合理區(qū)間，所以，就按目前的成交量，價(jià)格只能短期止跌。若遇到月成交量跌回2萬(wàn)套以內(nèi)，那么價(jià)格勢(shì)必又會(huì)有調(diào)整空間。預(yù)計(jì)25年會(huì)持續(xù)筑底，房?jī)r(jià)反復(fù)拉鋸，最終形成本輪調(diào)整的階段性底部。