2024年上海全年成交二手住宅21.72萬套，同比增加7.86%。

2024年上海二手住宅市場呈現量增價跌走勢。年初延續2023年年末行情波瀾不驚，三月并沒有出現小陽春行情，市場信心受挫，此后市場一直維持低迷。5月迎來“5.27政策”但成交沖高僅維持1個月，7、8月是淡季，9月也沒有出現“金九”。好在9月底迎來了“滬七條”，四季度迎來暖冬，并且成交量逐月攀升，11月、12月連續創出自調控以來的單月新高。

圖：上海二手住宅成交量走勢

數據來源：網上房地產、上海中原整理

Point 1 價格單邊下挫 四季度實現止跌

雖然2024年月均成交量上升到了1.8萬套的水平，比2023年約1.5萬套/月明顯增加，但這一交易量不足以讓房價出現上漲。國家統計局70城房價指數顯示，上海二手住宅價格指數大部分時間呈現環比下跌走勢，到了四季度開始出現止跌跡象。10月和11月連續2個月房價環比上漲。雖然統計局未公布12月房價指數，大概率上還會延續價格環比上漲走勢。

上海中原的二手房價格指數趨勢上和統計局相似，全年房價指數震蕩下行，四季度房價指數跌幅收窄，12月實現環比止跌，全年跌幅接近10%。指數從2022年開始下跌，這輪房價調整跌幅大約29%，換而言之，當前的房價差不多是2016年年初水平。

基于掛牌量多，拋壓大，想要促成交易勢必要在價格上進行讓步。房東想要成交，參照物則是小區此前成交的房價，并且必須比這一價格還要低。這個月的地板價很有可能是下個月的天花板。房東信心上的失衡使得房價下行特別明顯。雖然年中有“5.27政策”但房東的心態也只是緩和了一個月。大部分議價幅度在8.5折左右，只有在“滬七條”后議價空間開始收窄，主流來到了9.4、9.5折。

Point 2剛需占主導 改善意愿有所提升

二手住宅中，總價低于300萬的剛需產品占比達到58.95%，繼續保持絕對主力地位。但是隨著“滬七條”出現，尤其是11月普宅非普宅標準取消，市場占比出現一些變化。前10個月總價700萬以上的中高端改善房源占比為9.06%，但是最后2個月這一房源占比提升到10.67%，可見稅費上的讓步提升了偏中高端改善的流通意愿。

此外，從成交前十榜單看出，也可以看出這一細節變化。此前成交套數前十榜單項目成交套均面積主要在70、80平方米，但是24年出現套均面積超過1百平方米的小區。可見即便是上車，買家也關注到居住舒適度。面積不能過小，小區要求有基本物業配套，停車不能有太大矛盾等。

表：成交套數前10小區

數據來源：網上房地產、上海中原整理

從成交量板塊排名來看，都是遠郊成熟板塊，奉賢新城是五大新城之一，也是“上車”房較多的地方。周康經過多年發展，配套等都相當成熟，不僅剛需，首次改善也會是關注的重點，區域內產品種類多，選擇面廣。而且板塊內新盤也多，不少房東是賣了房子，升級買新房。

從成交活躍的板塊來看，“新城”依舊是交易主力。五大新城所在區域新盤投放多，并且經過多年發展，最早的商品房和動遷配套房的業主也有升級換代需求。因此交易量比較大。此外，從板塊的套均面積可以看出，90平方成為交易重要主力，從使用功能性來看，90平方米三房實現價格和居住實用性較好的平衡。

表：成交前5名的板塊

數據來源：網上房地產、上海中原整理

Point 3 政策利好提信心 價格有望探底成功

2024年房產政策力度大，釋放很多剛需以及改善型需求。預計2025年還會延續這一寬松尺度，甚至為保證房地產市場的止跌回穩還會有積極的政策出現。所以，成交量有望維持在這一水平，甚至有機會向2萬套/月邁進。

二手房成交活躍度高的一個根本原因是性價比高于新房，除了絕對市中心還有倒掛外，現在基本消滅倒掛。相反，二手房在房東價格讓步的背景下，有部分想買新房的買家轉向存量市場。畢竟10年左右的二手房，尤其是偏中高端的二手房有不少品質和地段上的優勢。

當然，目前二手房的掛牌總量仍在高位運行，去化壓力雖有減緩，但遠未到合理區間，所以，就按目前的成交量，價格只能短期止跌。若遇到月成交量跌回2萬套以內，那么價格勢必又會有調整空間。預計25年會持續筑底，房價反復拉鋸，最終形成本輪調整的階段性底部。