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自2021年二季度開始，寧波樓市向下調整，已經持續了差不多快4年了。在這過程中，許多人都感受到了房價巨大的跌幅，但這4年樓市到底是怎么走過來的，并沒有一個全貌的感受。

今天老司機就借用一張圖——2021-2024二手房成交量走勢圖 ，來與各位共同回顧一下這輪下跌的走勢，順便和它做個道別。

是的，我認為是和下跌說再見的時候了，雖然樓市什么時候進入新一輪復蘇，我們還不確定。

先看圖，下圖是《寧波樓市報道》依據寧波房產交易中心的數據繪制而成，體現的是寧波市六區二手房的月度成交量。

看到這張圖的第一感受是什么？

老司機的第一感受居然是趨勢線緩慢上移，這肯定與我們的體感完全相反，對于絕大部分人來說，我們的感覺是：

樓市一年比一年差。

為什么會有這種差異？得從頭說起。

這張圖的起點是2021年4月，二手房成交7077套，這是非常高的一個數據，此后再也沒有突破過，這個高起點，為后面的暴跌埋下了伏筆。

起點越高，勢能越大，跌幅可能也就越大。

從2021年4月到2021年10月，這6個月時間，寧波二手房成交量呈現出“瀑布”般下跌——從超過7000套，暴跌到1000套出頭，跌幅高達80%。

這一輪暴跌為后面3年的行情奠定了基調——成交量如此巨大且長時間的下跌，必然會帶來房價的巨幅且長時間的調整。

可以說，我們現在看到的、房價的巨大跌幅，都是這一輪暴跌導致的，雖然中間有過反彈（2023年、2024年），但反彈最終夭折，樓市再次回到暴跌的余震之中，這些老司機留到后面再講。

暴跌帶來的直接反應，整個市場都懵了。于是我們看到2021年下半年，以及整個2022年，行情都處于極度低迷之中，成交量在1000-3000套之間反復震蕩，行業事實上陷入休克。

當然，2022年也有特殊情況，此起彼伏的口罩情況，一定程度上影響到了成交。

在懵了差不多一年之后，到2022年底，借著口罩結束的契機，市場開始醞釀反彈。

2023年2月，網簽量突破4000套，到了3月更是高達6768套，距離2021年4月的高點，仿佛近在咫尺。

于是市場重新開始樂觀起來，老司機清晰的記得很多樓盤收回了優惠，甚至廢掉了分銷，一些房東開始惜售、漲價。

但翻轉來得非常快，到了3月下旬，成交已經出現明顯滑坡，4月開始再次跳水，然后一路向下跌到6月，成交量再次回到3000套以下。

什么原因？

一個重要的原因是，雖然2021-2022經歷了巨幅的調整，但樓市并沒有有效出清，無論是新盤供應還是二手房掛牌，都在高位。

就房價來說，到2023年初，平均跌幅也不到20%，新盤甚至沒怎么跌。

所以，在這個階段說下跌已經結束，其實是比較牽強的，除非當時有形之手大力出奇跡，比如再搞一撥大拆遷，可能會托住這個市場。

另一個重要原因，是人們逐漸發現，雖然口罩沒了，但經濟也回不去了，特別是中小企業、個體戶、自由職業者，猛然發現生意少了好多。

口罩時期，大家都把希望寄托在解除，所以還有信心，真正的絕望其實是在解除之后。

2023年3月-2023年8月的第二次暴跌，跌幅高達70%，持續差不多也是半年，這輪下跌再次醞釀了房價大幅下跌的走勢。

在成交量暴跌之后，從2023年10開始，寧波房價再次出現大幅度下跌，跌幅超過2021-2022年，許多房東真正的感受到了肉疼。

2024年3月開始，寧波二手房成交量再次反彈到4000套左右，并在6月沖到了5714套，這也是本來調整以來的第三高。

但很遺憾，沒有超過前高6768套。

發現了嗎？從7077套，到6768套，再到5714套，反彈的高點是在逐漸降低的，這意味著反彈的動能在減弱，調整并沒有結束。

2024年初這輪反彈，是救市政策和房價下跌的綜合結果：2023年下半年開始，救市政策陸續出臺，廢除了限購、限價、限貸，后面陸續出臺了各種補貼措施；另一方面，房價大幅下降，也激發了部分需求入場。

相比2023年初的反彈，2024年的反彈更貼近市場本質，而不是由情緒推動。但最終還是再次夭折了，6月創出年內新高后，7月迅速回落到3000套附近，并且一直持續到9月。

這是本輪行情的第三次下跌，持續3個月時間，下跌幅度接近50%。時間和跌幅不及前兩次下跌，但對市場信心的打擊極大。

再而衰三而竭，此次下跌對于房價的殺傷力，甚至超過了前兩輪，很多房子這期間跌幅超過20%。

在老司機看來，2024年夏天房價的下跌，有點像絞肉機，血肉模糊，慘不忍睹。

然后，就到了我們熟悉的9.26行情了，此后的故事大家剛剛親身經歷，老司機也寫過不少文章，再次就不贅述了。

總結一下，本次樓市調整，一共經歷了3次大幅下跌，分別是2021年4月-10月；2023年3月-8月；2024年6月-9月。下跌幅度每次都很大，但絕對跌幅在逐漸減小，后面兩次下跌都是反彈夭折的結果，可視為第一次大跌的余震。

伴隨著成交量的三次大跌，房價也出現了三輪大跌，并且跌幅一次比一次大，到2024年9月，創下了本輪下跌的房價最低點。

幸運的是，9.26新政來了，成交再次回到4000套上方，并且在12月達到6251套，超過前高5700套，也是2021年下跌以來，首次出現反彈超前高的情況。

這是個好消息，但是還不夠，樓市還需要穩定在4000套以上一段時間。除去春節影響很大的1月和2月，2025年3月開始的行情，至關重要。

老司機是有信心的，各位怎么看？

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