廣鋼，有點太能打了。

最近，小C接到不少客戶的咨詢，其目標(biāo)都很明確，上來就是：

“廣鋼，你們熟悉嗎？”

下一句，“我們最近看了廣鋼二手，挺滿意的，價格還能談”

有的是為了學(xué)位的市區(qū)置換客，有的是新廣人在廣州的首套，還有等著抄底的投資客。

甚至，還有一位朋友是生活、工作、朋友圈全在萬博，還跑去廣鋼看房子，就是為了省實。

看雅郡、看朗閱、更看廣鋼的二手。

好家伙，鬧歸鬧、罵歸罵，廣鋼要成二手公約數(shù)了？甚至，和旁邊新盤都打的有來有回。

今天，我們就來討論下，廣鋼的逆風(fēng)局，是怎么翻盤的。

1、成交攀升，廣鋼把價穩(wěn)住了

最近三個月，廣鋼成交量突破40套，還是連續(xù)3個月。

整體趨勢很好，接住了前幾個月成交逐漸回暖的大勢。

更重要的是，在價格下跌波動了很長一段時間后，價格在4萬左右兜住了。

而且，這個數(shù)據(jù)還是在成交量大漲的大樣本下，2024年下半年開始，廣鋼就開始了筑底的過程。

我們走訪了附近的中介門店，有中介說圣誕前后幾天帶了十來組客戶，而且咨詢的也很多。

PS.貝殼系成交并不代表全部成交，但作為最重要的平臺，其很大程度上代表了市場走勢。

在8月份的稿子，小C就說過，連續(xù)多個月成交破20對廣鋼來說，是一件很不錯的事情，市場走勢會有一段回升。

即使，這個數(shù)據(jù)是以價換量換來的。

證明在這個價位段，是有市場買家愿意關(guān)注廣鋼，真金白眼掏出那么多錢入手↓

最近，有些業(yè)主已經(jīng)開始主動調(diào)價了，二手業(yè)主聞風(fēng)而動的反應(yīng)速度是很快的。

比如說，金茂府和海德公館的兩套房源，分別漲價60萬和47萬，還是在一通降價之后。

屬于廣鋼內(nèi)部位置較好，南向望廣鋼中央公園的組團。

目前，廣鋼小戶型成交價在3.5-4萬/平，大戶型大約在4-5萬/平，定位更改善的大戶型在5-6萬/平左右。

相比之前，廣鋼價格沒有被擊穿，小戶型把底線維持在了3.5萬/平，主要是大戶型隨著新規(guī)產(chǎn)品和整個荔灣的開發(fā)，價格有了回落。

其實，看新房市場就知道，荔灣大戶型遠(yuǎn)沒有小戶型吃香好賣。

對買家來說，照著市價去砍，然后根據(jù)房源的優(yōu)勢逐步加預(yù)算就好了，二手市場是一房一價，每個業(yè)主的期望和底線都不同。

廣鋼打逆風(fēng)局的全面回暖，并不意味著未來無憂。

而是目前的樓市版本，太契合廣鋼優(yōu)勢點了。

2、當(dāng)前版本T0，廣鋼優(yōu)劣勢突出

廣鋼踩到了風(fēng)口上。

目前的樓市，大家追求的是確定性，是總價不高、學(xué)位拉滿、通勤夠用。

像廣鋼，大家都知道它的優(yōu)缺點，反倒是不怕被畫餅了。

相比于漲價，這些踩著15%上車的客戶，更期待的是，“哥們，你別大跌。”

廣鋼切合了版本主題之外，還有幾件大事催化。

·雅郡爆火，廣鋼接住了潑天的流量

當(dāng)時，有不少市場聲音說，雅郡會搶走不少廣鋼客戶，讓二手業(yè)主快跑。

但事實情況是，雅郡的暴走成績單，兩個月清盤，把廣鋼拉回到了廣州樓市的牌桌上，讓買家重新認(rèn)識了廣鋼。

小戶型4.3萬/平的開盤價，下午加推的梯腿就已經(jīng)漲到了4.5萬/平。

一堆沒買到的買家，重新去看了廣鋼二手發(fā)現(xiàn)，大家優(yōu)缺點接近，還是樓齡新的二手，是可以考慮的。

·廣鋼市場，仍以價換量

上述提到的漲價房，終究是少數(shù)，集中在一些位置比較好的組團和房源。

對比板塊新房，中海保利朗閱、保利雅郡、廣鋼花城的綜合網(wǎng)簽價大約是5萬/平。

二手，還是有價格優(yōu)勢的。

3.5萬/平的90平，起步價310萬左右，雖然樓層、朝向都比較一般，但實打?qū)嵉娜績尚l(wèi)，對標(biāo)新房的70平三房，是更舒適的。

橫向?qū)Ρ仁忻嫔隙趾托路扛偲罚热缯f白云湖新房、萬博二手、科學(xué)城二手，廣鋼是有優(yōu)勢的。

·省實出成績，教育氛圍被認(rèn)可

今年的第三屆中考，成績很亮眼。

·最高分777分，有70人超過720分，人數(shù)較去年翻番，占比是全市的4倍。

·特別班平均735分，前50名超741分，前100名超730分。

·101人，達(dá)到省實分?jǐn)?shù)線，占比28%。

·170人，達(dá)到前八高中水平（華附、省實、執(zhí)信、廣雅、二中、廣附、六中、鐵一），占比47%。

那位一直生活在番禺，但看了廣鋼房子的朋友，對比的新盤就是悅府。

他也知道，東風(fēng)東和廣雅是廣州名校。但之所以會去看廣鋼，就是由于“新校區(qū)還沒成績呀，廣鋼人家出了成績很好，有保證了。”

他覺得板塊氛圍很雞娃，業(yè)主很拼，能給孩子好的教育氛圍。

廣鋼業(yè)主，大部分都是注重教育的中產(chǎn)。

他們愿意花心思，花力氣去雞娃，相信知識可以改變命運。

看看廣鋼樓下的底商，什么最多？都是搞教育的，不到20個小區(qū)，有120+的教育機構(gòu)。

·荔灣配套兌現(xiàn)，廣鋼吃到了紅利

前兩天，我們聊過荔灣今年大翻身，其實很大一部分原因就是配套兌現(xiàn)→荔灣，殺瘋了

11號線開通，給廣鋼帶來了一個新的地鐵口，這條串聯(lián)起白鵝潭萬象匯才能、太古的地鐵線，給廣鋼通勤提供了更多可能性。

值得注意的是，10號線進度已經(jīng)91%了，大概率明年就能開通。

屆時，廣鋼就是三地鐵環(huán)繞了。

不過，廣鋼二手距離地鐵站都不近。

其次，三館合一的對外開放、星河COCO PARK的營業(yè)、11號線的開通、萬象城和太古的施工進度...

這些配套升級，雖然不是直接利好廣鋼，但吸引到了很多客戶選擇荔灣。

而廣鋼作為最成熟的二手組團，是承接了不少客戶的。

荔灣今年整體去化好，能選的新房基本都賣完。

作為競品的花地灣，新房同樣賣得很好，但是花地灣板塊的二手又接不住這部分流量。

網(wǎng)紅盤曦府，剛剛收樓入市不久，價格也比較貴。

站在二手角度，最看重確定性。相對于花地灣，廣鋼居住氛圍更成熟，城市界面更好；學(xué)校也已經(jīng)出了成績，優(yōu)勢更明顯，已經(jīng)是收成期了。

·優(yōu)勢突出，但劣勢也同樣明顯

廣鋼商業(yè)中心是中海花灣天地。

核心品牌是肯德基。

更像是一個鄉(xiāng)下大賣場式的兒童樂園，加了幾間給家長坐下來等孩子的食肆。

廣鋼花園，是業(yè)主的一塊心病。

看著一堆生銹的鋼鐵水泥，看了幾年。

要知道廣鋼曼哈頓名字的一部分原因，是有開發(fā)商把廣鋼中央公園對標(biāo)紐約中央公園。

只能說，商業(yè)和花園這兩個還要再等等。

明年的廣鋼，將迎來一位新鄰居，廣鋼車輛段TOD地塊，就在中海保利朗閱南側(cè)。

不過，這塊地對廣鋼新房有多大沖擊，要畫上一個問號，取決于這塊地會配一個什么學(xué)校。

但是廣鋼TOD項目的到來，給市場提供了一個買廣鋼的新選擇。

對于廣鋼二手業(yè)主來說，想回到過去5-6萬/平的年代，短時間不可能了。

但廣鋼沒人要？那肯定不會，只要愿意跑，是能跑掉的。

在3-4萬/平價位段，在老城區(qū)難以選到類似優(yōu)勢的社區(qū)，樓齡新、生活氛圍成熟、交通改善，以及最強底牌-省實。

廣鋼的逆風(fēng)局，翻盤了。