作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

連龍崗的新房也在“漲”，難道要再走一遍“漲價去庫存”？

漲價下的尷尬

開年的第一個月，深圳整個龍崗片區一口氣供應了1200套住宅。

位于龍崗大運的深鐵閱云境，加推3單元，共145套約95—115平住宅，備案均價約50613元/㎡，總價區間約421萬—646萬/套。

在備案價格讓利的情況下，疊加按揭約8.84折/全款約8.75折的優惠，成為2025年首個日光項目。

位于龍崗平湖的崗宏翰林華府加推二期，一口氣推出860套約79—139平住宅，備案均價約34833元/㎡，總價區間約246萬—549萬/套。

緊接著就是位于龍崗中心的景云上辰花園，1月10日獲批預售的推出195套約99—119平住宅，備案均價約53557元/㎡，總價區間約444萬—733萬/套，選擇1月11日線下選房的方式開盤，開盤綜合折扣約87.3折。

雖然三個項目供應量以及位置地段有所不同，但定價方面景云上辰花園表現出了一定的自信。

不僅定價策略上與深鐵閱云境拉開一定的價格區間，也與同片區其他項目拉開了價格距離。

與深鐵閱云境相比，均價上即使算上折扣，景云上辰花園的備案均價貴了約2000+/㎡；

與2024年9月泰瑞府加推的508套約90~258平住宅相比，即使算上折扣，景云上辰花園的備案均價也貴了近700元/㎡，而兩個項目步行距離約2.7公里；

與2022年6月合正方州潤園推售的481套約98~138平住宅相比，算上折扣，景云上辰花園的備案均價貴了約2800元/㎡，而兩個項目步行距離約2.9公里。

要知道，龍崗中心城以及龍崗大運片區，最成熟的配套基本都集中在了清輝路以及如意路以南的區域。

如深鐵閱云境直接與大運交通樞紐接駁，周邊是大運場館、龍崗cocopark以及新開業的大運天地等生活配套；

如深業泰瑞府位于大運北片區的位置，周邊城市面貌良好，都是成熟的住宅小區集中區域，基本上周邊已經沒有可以建設的規劃用地，大運公園、龍城公園以及大運場館都在1.6公里以內。

從地段位置來看，無論是配套匯集便利程度，還是周邊的規劃發展成熟度，都比景云上辰花園更直觀。

從市場反饋的信息來看，景云上辰花園開盤當天，195套住宅，成交約40套，去化率約20%（具體請以官方公布為準）。

所以，相較之下，景云上辰花園在同片區同地段的項目的壓力之下，沒能跑出獨立行情也在預料之中。

真正的交易對手

實際上新房后續如何，其實也需要時間驗證。

雖然景云上辰花園這個項目熱度不高，最終的去化仍需要讓子彈再飛一會。

但從其自身以及片區范圍內的一些小區的趨勢已經發生變化。

價格方面，從龍崗中心城以及龍崗大運的核心地段的典型二手房成交來看，即使過去強勢如綠景大公館、星河時代、陽光天健城、中森雙子座公館，奧林華府、京基御景中央二期成交單價也已經回落到5字頭。

（來源：中介平臺）

同片區內的豪宅標桿鴻榮源公園大地也都出現5字頭的成交記錄。

（來源：中介平臺）

即使是次新小區的風向標，如頤安·都會中央的五期和二期，合正方洲的泓園和潤園，仁恒公園世紀四季園的真實成交也向4字頭邁進。

（來源： 中介平臺 ）

不過，景云上辰花園真正的交易對手實際上是項目的本身。

景云上辰花園恰恰處于如意路、龍翔大道以及余石嶺路分割的位置。

像這樣背靠山脈，被主干道切割的項目，處于“孤島地段”，周邊城市配套輻射的便利性、居住氛圍等也會在實際的日常生活中打折。

而景云上辰花園的前身為愛聯舊村城市更新單元。

開發企業為深圳本土的開發企業，在深圳開發過的項目不算多，曾經開發過的項目有宇宏歐景花園、宇宏·歐景城華庭、宇宏·金運家園、深圳宇宏·健康花城。

對比其他國央企以及開發經驗豐富的房企，成績不算特別突出。

其次，項目包含8棟建筑，包含4棟住宅、2棟商務公寓、1棟保障性住房和1棟幼兒園，其中5棟為回遷住宅。

從產品的組合形態來看，不僅包含租賃住房還包含了商務公寓，未來整體的居住人群不太純粹。

并且小區規劃設計來看，不僅空中園林的設計，還需要落實2375平方米的公共開放空間及地面公共人行通道，并保證24小時對所有市民開放。

背靠龍城公園一側的待拆居民房畬嚇花園坪小區一路之隔，低樓層有一定的對視可能性。

而愛聯舊村城市更新單元由四個片區組成，分為北片區、中片區、東片區和地鐵站片區。

項目整體拆遷用地約4萬㎡，開發建設用地約30萬㎡，計容建面約125㎡。

景云上辰花園屬于北片區，這就意味著，接下來中片區、東片區和地鐵站片區的改造，陸陸續續還會有住宅供應。

但這次景云上辰花園僅推售了1棟住宅，接下來也還有2棟和3棟住宅。

所以，無論是從短期上，還是從遠期，項目輻射的范圍內，都不會缺少新住宅。

并且周邊未來幾年都會處于改造建設當中。

更重要的是，項目步行1公里范圍內的生活配套也有所欠缺。

比如距離3號線愛聯地鐵站步行約1.1公里，如果追求出行舒適，日常需要依賴電動車工具；

比如大型的商業體需要步行約2.2公里外的華潤萬象大運天地、約19公里外的星河COCOPARK（山姆）以及約1.7公里的萬科廣場，而最近的歲寶百貨也需要步行約880米。

所以，如果要在一眾剛需項目中脫穎而出，則需要項目放下身段創造更多的機會。

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作者觀點，不代表格隆匯立場