作者 | 騎豬英雄

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

連龍崗的新房也在“漲”，難道要再走一遍“漲價(jià)去庫(kù)存”？

漲價(jià)下的尷尬

開年的第一個(gè)月，深圳整個(gè)龍崗片區(qū)一口氣供應(yīng)了1200套住宅。

位于龍崗大運(yùn)的深鐵閱云境，加推3單元，共145套約95—115平住宅，備案均價(jià)約50613元/㎡，總價(jià)區(qū)間約421萬(wàn)—646萬(wàn)/套。

在備案價(jià)格讓利的情況下，疊加按揭約8.84折/全款約8.75折的優(yōu)惠，成為2025年首個(gè)日光項(xiàng)目。

位于龍崗平湖的崗宏翰林華府加推二期，一口氣推出860套約79—139平住宅，備案均價(jià)約34833元/㎡，總價(jià)區(qū)間約246萬(wàn)—549萬(wàn)/套。

緊接著就是位于龍崗中心的景云上辰花園，1月10日獲批預(yù)售的推出195套約99—119平住宅，備案均價(jià)約53557元/㎡，總價(jià)區(qū)間約444萬(wàn)—733萬(wàn)/套，選擇1月11日線下選房的方式開盤，開盤綜合折扣約87.3折。

雖然三個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量以及位置地段有所不同，但定價(jià)方面景云上辰花園表現(xiàn)出了一定的自信。

不僅定價(jià)策略上與深鐵閱云境拉開一定的價(jià)格區(qū)間，也與同片區(qū)其他項(xiàng)目拉開了價(jià)格距離。

與深鐵閱云境相比，均價(jià)上即使算上折扣，景云上辰花園的備案均價(jià)貴了約2000+/㎡；

與2024年9月泰瑞府加推的508套約90~258平住宅相比，即使算上折扣，景云上辰花園的備案均價(jià)也貴了近700元/㎡，而兩個(gè)項(xiàng)目步行距離約2.7公里；

與2022年6月合正方州潤(rùn)園推售的481套約98~138平住宅相比，算上折扣，景云上辰花園的備案均價(jià)貴了約2800元/㎡，而兩個(gè)項(xiàng)目步行距離約2.9公里。

要知道，龍崗中心城以及龍崗大運(yùn)片區(qū)，最成熟的配套基本都集中在了清輝路以及如意路以南的區(qū)域。

如深鐵閱云境直接與大運(yùn)交通樞紐接駁，周邊是大運(yùn)場(chǎng)館、龍崗cocopark以及新開業(yè)的大運(yùn)天地等生活配套；

如深業(yè)泰瑞府位于大運(yùn)北片區(qū)的位置，周邊城市面貌良好，都是成熟的住宅小區(qū)集中區(qū)域，基本上周邊已經(jīng)沒有可以建設(shè)的規(guī)劃用地，大運(yùn)公園、龍城公園以及大運(yùn)場(chǎng)館都在1.6公里以內(nèi)。

從地段位置來(lái)看，無(wú)論是配套匯集便利程度，還是周邊的規(guī)劃發(fā)展成熟度，都比景云上辰花園更直觀。

從市場(chǎng)反饋的信息來(lái)看，景云上辰花園開盤當(dāng)天，195套住宅，成交約40套，去化率約20%（具體請(qǐng)以官方公布為準(zhǔn)）。

所以，相較之下，景云上辰花園在同片區(qū)同地段的項(xiàng)目的壓力之下，沒能跑出獨(dú)立行情也在預(yù)料之中。

真正的交易對(duì)手

實(shí)際上新房后續(xù)如何，其實(shí)也需要時(shí)間驗(yàn)證。

雖然景云上辰花園這個(gè)項(xiàng)目熱度不高，最終的去化仍需要讓子彈再飛一會(huì)。

但從其自身以及片區(qū)范圍內(nèi)的一些小區(qū)的趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生變化。

價(jià)格方面，從龍崗中心城以及龍崗大運(yùn)的核心地段的典型二手房成交來(lái)看，即使過去強(qiáng)勢(shì)如綠景大公館、星河時(shí)代、陽(yáng)光天健城、中森雙子座公館，奧林華府、京基御景中央二期成交單價(jià)也已經(jīng)回落到5字頭。

（來(lái)源：中介平臺(tái)）

同片區(qū)內(nèi)的豪宅標(biāo)桿鴻榮源公園大地也都出現(xiàn)5字頭的成交記錄。

（來(lái)源：中介平臺(tái)）

即使是次新小區(qū)的風(fēng)向標(biāo)，如頤安·都會(huì)中央的五期和二期，合正方洲的泓園和潤(rùn)園，仁恒公園世紀(jì)四季園的真實(shí)成交也向4字頭邁進(jìn)。

（來(lái)源： 中介平臺(tái) ）

不過，景云上辰花園真正的交易對(duì)手實(shí)際上是項(xiàng)目的本身。

景云上辰花園恰恰處于如意路、龍翔大道以及余石嶺路分割的位置。

像這樣背靠山脈，被主干道切割的項(xiàng)目，處于“孤島地段”，周邊城市配套輻射的便利性、居住氛圍等也會(huì)在實(shí)際的日常生活中打折。

而景云上辰花園的前身為愛聯(lián)舊村城市更新單元。

開發(fā)企業(yè)為深圳本土的開發(fā)企業(yè)，在深圳開發(fā)過的項(xiàng)目不算多，曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目有宇宏歐景花園、宇宏·歐景城華庭、宇宏·金運(yùn)家園、深圳宇宏·健康花城。

對(duì)比其他國(guó)央企以及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的房企，成績(jī)不算特別突出。

其次，項(xiàng)目包含8棟建筑，包含4棟住宅、2棟商務(wù)公寓、1棟保障性住房和1棟幼兒園，其中5棟為回遷住宅。

從產(chǎn)品的組合形態(tài)來(lái)看，不僅包含租賃住房還包含了商務(wù)公寓，未來(lái)整體的居住人群不太純粹。

并且小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看，不僅空中園林的設(shè)計(jì)，還需要落實(shí)2375平方米的公共開放空間及地面公共人行通道，并保證24小時(shí)對(duì)所有市民開放。

背靠龍城公園一側(cè)的待拆居民房畬嚇花園坪小區(qū)一路之隔，低樓層有一定的對(duì)視可能性。

而愛聯(lián)舊村城市更新單元由四個(gè)片區(qū)組成，分為北片區(qū)、中片區(qū)、東片區(qū)和地鐵站片區(qū)。

項(xiàng)目整體拆遷用地約4萬(wàn)㎡，開發(fā)建設(shè)用地約30萬(wàn)㎡，計(jì)容建面約125㎡。

景云上辰花園屬于北片區(qū)，這就意味著，接下來(lái)中片區(qū)、東片區(qū)和地鐵站片區(qū)的改造，陸陸續(xù)續(xù)還會(huì)有住宅供應(yīng)。

但這次景云上辰花園僅推售了1棟住宅，接下來(lái)也還有2棟和3棟住宅。

所以，無(wú)論是從短期上，還是從遠(yuǎn)期，項(xiàng)目輻射的范圍內(nèi)，都不會(huì)缺少新住宅。

并且周邊未來(lái)幾年都會(huì)處于改造建設(shè)當(dāng)中。

更重要的是，項(xiàng)目步行1公里范圍內(nèi)的生活配套也有所欠缺。

比如距離3號(hào)線愛聯(lián)地鐵站步行約1.1公里，如果追求出行舒適，日常需要依賴電動(dòng)車工具；

比如大型的商業(yè)體需要步行約2.2公里外的華潤(rùn)萬(wàn)象大運(yùn)天地、約19公里外的星河COCOPARK（山姆）以及約1.7公里的萬(wàn)科廣場(chǎng)，而最近的歲寶百貨也需要步行約880米。

所以，如果要在一眾剛需項(xiàng)目中脫穎而出，則需要項(xiàng)目放下身段創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。

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