作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

一覺醒來，中美人民直接對上話了。

理由是美國出臺了TikTok法案，準(zhǔn)備對TikTok進(jìn)行封禁。

大批美國人、加拿大，甚至其他歐美國家的人開始報復(fù)性涌入小紅書，“TikTok難民”一詞瞬間火了。

于是，中美人民也開始了直接對賬，一掃過往的誤區(qū)。

尤其關(guān)于買房方面的問題。

美國房子也很貴

“TikTok難民”火了后，咱們網(wǎng)民在和美國網(wǎng)多年的信息壁壘被打破。

在一個關(guān)于“您有哪些問題想問美國人，但一直不敢問”的帖子下，一位高評的網(wǎng)友問道——every family has a big house , 3 kids ,and cats dogs（是不是每個家庭都有大屋子，3個孩子，還有貓和狗）

而評論區(qū)內(nèi)，美國網(wǎng)友回復(fù)各有不同，但都有一致的指向——住的房子并不大。

如——

No. I live in a 1 bedroom apartment with my cat（不是的，我住在一間一居室的公寓里，和我的貓）

I live in a studio with a roommate a cat and a dog（我和室友一只貓和一只狗住在一室公寓里）

I live in a small 3 bedroom, 3 floor house with a turtle（我住在一間三層小房子里，有三間臥室，還有一只烏龜）

I live in a small house with three adults and 1 cat.（我住在一個小房子里，有三個成年人和一只貓）

還有的美國網(wǎng)友坦言——

this used to be the case. america is too expensive now（只有過去才有的情況，美國現(xiàn)在太貴了）

從評論區(qū)可以看出，美國人人住大房子，有貓有狗的生活模式已經(jīng)是過去式了。

并且對賬后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的美國普通人民，不僅要面對高昂的學(xué)費(fèi)、物價、醫(yī)療和住房，還需要一人打兩份工，超長待機(jī)。

尤其是買房壓力比不少人想象的高不少。

過去咱們對于大城市房價，頗感壓力，絕大部分的人體感是房價高昂，購買吃力。

并且相當(dāng)一段時間里，認(rèn)為人民幣同等價位，在國外購房房子更大更便宜。

在一個問答帖子里，有中國網(wǎng)友問，是不是花很少的錢就能住上漂亮房子。

美國網(wǎng)友回答——不僅不是，一套一居室的房屋售價約為 100 萬美元，一旦稅費(fèi)生效，價格只會繼續(xù)上漲。

并且普通民眾買房之路也同樣艱辛。

去年2月，在tiktok上，一位在曾美國空軍服役22年退休的女性博主以“Do we even have a middle class anymore?”為主題分享自身經(jīng)歷。

這位博主在視頻中，開篇便提到——這個國家正在摧毀中產(chǎn)，我們還有中產(chǎn)嗎，或者仍然是一半一半？

接著話鋒一轉(zhuǎn)，博主坦言他們有的人正在苦苦掙扎著，并且為自己感到很沮喪。

因?yàn)椴恢肋€能幫到自己的孩子多少。

在這種壓力之下，博主試圖想象可行的解決方案，比如對孩子說不要再吃鱷梨、吐司面包、星巴克，或者找原因是不是孩子們不夠努力，但發(fā)現(xiàn)并不可行。

不僅節(jié)衣縮食不可行，她的孩子也已經(jīng)足夠努力。

博主坦言，她的大女兒一周工作六天，每天工作12個小時，還是在懷孕期間，嘗試努力為她的家庭做更多有利的事。

她的大女兒不僅住在一個租來的兩居室拖車?yán)铮莻€拖車簡直快要散架，還因?yàn)樗拇笈畠赫龖阎?，不得不拼命地努力工作?/p>

與此同時，大女婿也失業(yè)了，支付不起托兒所費(fèi)用，不得不負(fù)責(zé)當(dāng)家庭煮夫照顧孩子做家務(wù)。

而這也是她大女兒在二胎期間每周工作6天，每天工作12小時的原因，同時也為了盡可能存點(diǎn)錢帶回家。

最終，在大女兒的努力下，終于攢到買房的錢。

選擇了一套22萬美元的房子，但這22萬美元住房已經(jīng)是博主大女兒最大能力范圍下所能買到的最便宜房子。

然后每個月的貸款是1800美元。

博主生活在亞拉巴馬州，大女兒在紐約州，但博主自己也買了房子在2014年美國房地產(chǎn)市場崩潰之前，是一棟22萬美元每個月的貸款只有1100美元，那時候博主的房貸利率低很多。

而自己的大女兒買房買在了利率高位，在同樣的房貸總額下，每個月要多負(fù)擔(dān)600多塊美元的房貸。

就像很多中國父母一樣，孩子買房了，首先感到的就是開心和激動，博主也一樣，大女兒住進(jìn)房子后，博主為女兒感到了激動和高興。

但也正因如此，博主大女兒也不得不在生完二胎的兩天后，快速回到每周工作6天，每天工作12小時的崗位上。

緊接著，因?yàn)榇笈畠盒枰ぷ鳎┲饕膊坏貌坏奖M全力幫忙照顧外孫。

而博主也插播了一段題外話——

自己和丈夫已經(jīng)退休，并且兩人都在美國空軍服役22年，退役后博主還去了私企工作了6年，夫妻倆把所有的錢都存了起來，在私企工作的6年間，才把所有的負(fù)債全部還清。

這樣才可能在最后的6年工作中順利退休。

但退休后的儲蓄足夠博主夫妻二人花銷養(yǎng)老，但也僅夠維持基本的生活，并不能大手大腳花錢。

可是現(xiàn)在大女兒的情況是極盡一切一切努力住進(jìn)了自己努力買的房子，轉(zhuǎn)折卻來了。

大女兒收到通知，銀行說2024年住房保險和財(cái)產(chǎn)保險的費(fèi)用漲了，PMI指數(shù)上漲了，每個月的貸款需要增加到2300美元。

這是博主和大女兒始料未及的。

因?yàn)椴┲髯陨韽?014年就住進(jìn)自己買的房子，雖然財(cái)產(chǎn)稅、房屋稅每年都漲，重新評估后，自己只需要額外多支付大概20到40美元每個月的抵押貸款，而不是一下每個月多支付500美元貸款。

然而，大女兒極盡所能，也湊不夠2300美元去支付貸款。

并且屋漏偏逢連夜雨，博主大女兒的公司因?yàn)樨?fù)擔(dān)不起那么多員工，就在2023年的圣誕節(jié)前一天解雇了博主的大女兒。

于是作為一個家庭的整體，博主也不得不幫助大女兒一家，并重新在襯衫店工作，去支付這一筆抵押貸款。

后來，博主女兒和女婿雖然重新找到了工作，女婿全職，但依舊過得艱難，每個月2300美元的貸款讓他們依舊支付不起托兒費(fèi)用。

與此同時，女兒兩夫妻一起工作，一起嘗試所有能嘗試的工作，白班、夜班都干。

所以，博主認(rèn)為并非女兒他們不努力，不嘗試。

但令到博主感到更沮喪的是，女兒女婿這么努力拼命才買到的房子，如今正面臨著被收走的可能，還被取消抵押品贖回權(quán)，因?yàn)樗麄冋娴呢?fù)擔(dān)不起貸款了。

最終女兒卻只能安慰博主說，會好的，會報稅，可以拿回一點(diǎn)錢，也會比銀行收走房子更快一些。

但即便如此，女兒還是拖欠了3000美元。

視頻雖然是去年的分享，但也反映出美國普通民眾的住房實(shí)況——

工薪階層不僅要非常努力才能買得起房子，并且每年的抵押貸款都在漲，一旦失業(yè)，不僅還不上房貸，房子甚至有可能也會被收回。

當(dāng)然，父母給力，也會給予更多的支持。

買得起，養(yǎng)不起

一直以來，國內(nèi)買房，尤其是一、二線城市，投資的指標(biāo)之一就是租售比。

但在大家普遍的認(rèn)知中，國內(nèi)就算是一線城市的租售比也不過是1%～2%左右。

而國外的租售比普遍在3%～5%左右，于是得出租金收益率太低的原因是房價太高，租金太低。

以Numbeo網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，市中心的房價租金比排前10的國家中，中國就占了7席位，廣州、深圳、杭州、北京、上海、成都、蘇州分別排在第三、四、五、六、七和九、十位。

中美網(wǎng)友在對賬后，確實(shí)也表現(xiàn)出了美國租金水平更高的情況。

有美國網(wǎng)友表示，月收入5000美元，住房租金就需要花費(fèi)1400美元每月；

月收入7000美元的網(wǎng)友，住房租金花費(fèi)1500美元每月

月入3000美元的網(wǎng)友，每月住房租金花費(fèi)是1100美元每月；

實(shí)際上，從中美持有房產(chǎn)差異而言，雖然全美租金水平都比較高，但美國住房更大的特點(diǎn)是——“買得起，養(yǎng)不起。”

有購買美國住宅網(wǎng)友分享，在加州紐波特市購買500萬美元豪宅（折合人民幣約3650萬），每年的地稅約1.1%～1.2%，按房價的1.2%收約五萬美元/年，房屋保險基礎(chǔ)種類保險3400美元/年，物業(yè)費(fèi)，水費(fèi)電費(fèi)，割草費(fèi)，每個月1000美金。

雖然加州對自住房有免稅額，免除多少也視情況而定。

也有購買了美國德州住房的網(wǎng)友分享，在德州達(dá)拉斯100萬美元住房（折合人民幣約730萬），地稅1.4萬，保險3500美元，物業(yè)管理費(fèi)1500美元，割草費(fèi)+草地維護(hù)費(fèi)合計(jì)1000美元，維護(hù)和其他費(fèi)用合計(jì)約1000美元，加上電視費(fèi)用500美元/年，全年總計(jì)約2.6萬美元/年。

但德州每個地區(qū)的地稅并不一樣，沒有州稅，地稅相對全美其他地區(qū)高一些。

而位于佛羅里達(dá)州的網(wǎng)友，則分享40多萬美元的地稅3000多美元一年，物業(yè)管理費(fèi)312美元，保險一年2400美元；位于洛杉磯東邊的一些新房子，地稅1.9萬美元/年左右，新房還有額外的稅。

整體來看，美國州與州之間，州內(nèi)每個地區(qū)稅費(fèi)差別非常大，有的區(qū)域地稅2%，有的2.5%，有的1.8%。

而保險費(fèi)用差異也明顯，會依據(jù)保險公司、屋頂?shù)牟牧?、是否存在泳池等不同而保險費(fèi)有所不同，但住房哪怕是只有一套每年的地稅、保險、割草費(fèi)、物業(yè)費(fèi)少不了。

對比之下，美國與中國劃上總房款等值的住房后，后續(xù)持有總成本明顯也會更高。

所以，中美房產(chǎn)購買和持有的差異——

中國農(nóng)村自建房無物業(yè)，無稅費(fèi)，無維修費(fèi)用，基本自建自住，后期維修也看個人；

城市住宅，70年產(chǎn)權(quán)，購買支付總房款及契稅、增值稅、個稅后，只需支付物業(yè)費(fèi)用，并無稅費(fèi)（除重慶、上海）；

物業(yè)管理不僅修剪園林、節(jié)假日打扮小區(qū)、不定期舉辦社區(qū)活動、打掃衛(wèi)生，還巡視安全，維修小區(qū)各種公共設(shè)備，如電梯，房屋墻壁，上下水設(shè)施，游樂區(qū)健身器材等；

物業(yè)費(fèi)按面積收取，城市中大約1—13元/㎡/月，一線城市一百平方米住房物業(yè)費(fèi)用，若3元/㎡/月，物業(yè)費(fèi)用約300元/月（折合美元約$43）。

美國房子，無論農(nóng)村、城市住房，永久產(chǎn)權(quán)，除了前期購買支付房款、產(chǎn)權(quán)保險費(fèi)、房屋檢查費(fèi)、房屋評估費(fèi)等。

后期同樣需要繳納物業(yè)管理費(fèi)，且物業(yè)管理僅維護(hù)社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域和設(shè)施，并不包括割草、草地維護(hù)、安保巡邏等，且房子價格越貴，費(fèi)用越高。

除此以外美國住宅每年需持續(xù)繳納地稅、保險、割草費(fèi)、草地維護(hù)費(fèi)以及其他費(fèi)用，并且房屋保險，每年依據(jù)房屋遞增。

所以，若要算真正的租售比，購入同等總價的住宅，美國租售比除了算上售價，理應(yīng)還要算上他們每年額外支付的各種稅費(fèi)，保險費(fèi)用等。

以美國紐波特市的租金水平為例，根據(jù)Zillow平臺顯示，在4000美元—6萬美元/月的水平，若是500萬美元左右的房屋，租金約1.5萬美元—1.8萬美元/月，一年下來租金收入約18萬—21.6萬美元。

那么按照前文網(wǎng)友分享的地稅、保險等費(fèi)用開支，加州紐波特市500萬美元的豪宅估算，出租的收益率約2%～3%。

這還暫未估算租金收入，每年需要繳納的稅費(fèi)。

算上每年需繳納的稅費(fèi)，實(shí)際的租金回報率，則會更低一些。

甚至個別情況，也可能出現(xiàn)租金收入扣除物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、水電費(fèi)等支出后，業(yè)主出現(xiàn)出租凈虧損的情況。

換而言之，如果僅討論美國房屋價格低，租金收入高，買房投資性價比更高就比較片面了。

加上這些年，美國的保險、地稅上漲，一些州已經(jīng)不再適合走買房依賴收租回報的投資模式。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場