2024年的上海樓市，大家印象最深的一定是豪宅。

去年上海豪宅走出獨立行情，7個百億樓盤、4次千人搖號、2530套3000萬以上豪宅成交…

然而豪宅爆火的行情外，在更廣闊的普通剛需改善市場，我們發現一個更值得關注的現象：

上海樓市，正在迎來“消費降級”

一方面是新房市場的兩極分化，中產階級“消費降級”很嚴重。稀缺豪宅市場火爆，但更多的剛需、改善階層降低了購房預期。

另一方面是二手市場以價換量，大家面臨集體“資產縮水”。成交量創造歷史，但二手價格連續20個月下降，跌回七年前水平。

2018-2024上海二手房成交均價，來源網絡

今天總爺就和大家聊聊，這場“消費降級”背后的底層邏輯。

01

被遺忘的大多數

剛需放量，價格還在跌

“去年賺得比前兩年加起來還多，全靠老房子撐起來的。”

年初浦東金橋一位資深經紀人小A告訴總爺，金橋是上海老破小成交量最高的區域之一，一個小區就能養活好幾家中介門店。

2024上海二手房成交套數板塊排名，來源網絡

與衣著光鮮亮麗、一套賺幾十萬傭金的豪宅中介不同，那些騎著電瓶車走街串巷、活躍在老小區的中介，才是市場的大多數。

上海中介門店集中在社區底商

去年上海二手房市場低開高走，全年累計網簽純住宅達到驚人的213376套，相比2023年增長了20%。

尤其是9月滬七條政策發布，10月至12月連續三個月均突破兩萬套大關，12月超2.5萬套創下近42個月以來的新高。

2021-2024上海二手房成交套數，來源網絡

上海二手樓市終于了扳回一局，而其中300萬以下的房源，總的成交超13萬套占比超6成，剛需依舊是二手市場的絕對主流。

2024上海二手房成交套數占比，來源網絡

如果仔細分析成交占比和走勢，你會發現一個很“反認知”的現象：

300萬以下房源占比持續走高，大家更偏向于買低總價樓盤

上海300萬以下二手房成交占比，來源兔博士和ICE的魔都新房

而這種現象不僅發生在二手房市場，在新房市場，總爺也發現了一個有點扎心的事實：

越來越多的中產家庭，不再執著于打新，而是選擇觀望和二手房市場。

過去中產新房明星板塊，比如閔行的古美、浦東的唐鎮、熱門的大虹橋，均遭遇了不同程度的打擊。

尤其是過去頂流的大虹橋，2024年新房供應僅690套，同比下降81.82%，成交情況更是慘不忍睹，一位營銷總無奈地告訴總爺：

“關鍵是沒人來看房了，渠道全上了也沒辦法。”

大虹橋位置最好的新盤同濟蟠龍里，銷售也去化艱難

過去的一年里，火爆的豪宅市場背后，很多中外環的剛需、改善樓盤都陸續陷入困境，讓前兩年風光無限的營銷總們苦不堪言。

當然也有少數明星樓盤完成突圍，比如招商時代樂章、華潤置地時代之城等，這些大多占據地鐵、商業、配套優勢，虹吸走了板塊所剩不多的新房買家。

二手房跌出了性價比后，新房市場價格逐漸失去優勢，明年的新房市場依舊不容樂觀。

02

牽一發而動全身

消費降級，不僅在樓市

“不敢高消費了，有錢就提前還房貸。”

身邊的朋友小B這樣說，這也代表了很多上海買房人的心態，一場涉及“衣食住行”的全面消費降級正在來臨。

根據上海市統計局發布的數據，去年1-11月上海社會消費品零售總額為16369.85億元，比去年同期下降了3.1%。

2024年1-11月上海零售總額數據，來源統計局

關系到日常購物的批發和零售業，比去年同期下降3.0%，其中住宿和餐飲業，比去年同期下降5.3%：

消費數據斷崖式下跌，大家收緊錢包過日子

上海的消費降級，是中國消費現狀最真實的縮影，越具有消費力的群體，現在節省開支的力度就越大。

過去很多人想當然地認為，只要房價跌了大家就有錢消費了，但住房是一線城市家庭最大的資產配置，平均70%以上的財富集中在房產：

眼看資產不斷縮水，多少人還愿意高消費呢？

2024 年上海餐廳倒閉消息頻傳，高端餐飲店一年間銳減近千家。鼎泰豐撤離大陸、諸多知名餐廳歇業、黑珍珠與米其林餐廳紛紛折戟。

高端法餐廳“L'Atelier 18”突然暫停營業

與此同時為了穩住樓市，2024年上海陸續放開了限購政策、下調房貸利率，進一步刺激樓市。

2024上海樓市刺激政策不斷，來源網絡

這種消費意愿、收入預期的下滑牽一發而動全身，除了一向穩定的富裕階層，消費降級將會在2025年持續蔓延，深刻影響樓市走勢。

03

居住品質是核心

地段降級，產品在升級

“剛需的總價，也要有改善甚至豪宅的體驗。”

這是保利一位操盤手的原話，也代表著如今上海市場的產品升級浪潮，為了打動更多猶豫中的客戶，開發商必須得拿出更多誠意。

在過去的一年殘酷的郊區市場，總爺觀察到那些殺出重圍的樓盤和房企，普遍都是在產品方面實現了質的飛躍。

1. 空間塑造差異化，豪宅理念降維到剛需產品

青浦的保利虹橋和頌，這個大虹橋300級起步的項目，竟然做到全系產品類一梯一戶設計，賦予更多的空間和私密性。

保利虹橋和頌樣板間實景圖

買房人對這種空間感非常認可，保利虹橋和頌成為去年板塊流速第一的銷冠樓盤，在競爭慘烈的大虹橋順利突圍。

2. 裝修品質不斷創新，引領樓市裝標內卷風潮

嘉定的華潤置地時代之城，這個五大新城400萬級起步的樓盤，運用了優雅弧度、拼花地板、雕花風口、定制把手等細節，并采用西門子、高儀等高端品牌。

時代之城樣板間實景圖

樣板間是能夠留住客戶的，時代之城成為2024年嘉定新房成交雙冠王，外環每賣5套房就有1套時代之城。

3. 示范區不遺余力，客戶摸得著的實景效果

青浦的印象青城，這個約50萬方的超級大盤，在示范區完成風雅三進、行舟六幕不同的場景呈現，宋風美學成功打動了不少客戶。

保利建發印象青城示范區實景圖

買房人能夠感受到建發的誠意，印象青城榮膺青浦區銷售三冠王，也是建發去年上海最大的“糧倉”。

看到這里你會發現，買房人消費降級代表地段、總價的取舍，但對產品和體驗的要求是在提升的：

無論樓市如何發展，居住品質始終是關注的核心

高端豪宅市場的跌宕起伏，與絕大部分人沒有太大關聯，畢竟這是全國購買力，對上海稀缺資源的爭奪。

對于廣大普通剛需、改善買房人來說，在消費普遍降級的時代下，守住安全底線、改善居住品質才是當務之急。

不管2025年市場走向何方，這場正在蔓延的“衣食住行”全面消費降級，正深刻影響著樓市的底層邏輯。

對于上海樓市這輪“消費降級”，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。