上海這三類房子泡沫巨大，請謹慎避坑！

掛學區的老破小

經過我們統計，雖然掛學區的老破小之前已經經歷了一輪下跌；

但是即便是到了今天，仍然有巨大的溢價泡沫。

像排在榜首的對口九年一貫制的靜教院的社區海防邨，這種三十平左右掛學區的小戶型，單價動輒20w+，價格水平甚至超過了市中心的次新豪宅。

對比于距離海防邨不遠的安西小區（對口靜安二中心+市一中學），單套房子的溢價接近一倍，的確是十分夸張。

我們并不建議大家去接盤這種價格上高溢價泡沫大、功能上只能掛學區的房子，因為這種房子的高價格體系，正在變得越來越脆弱。

以前大家愿意去買學區房卷學區，是因為讀書的確能夠讓普通人改變命運。

在之前有教育紅利+產業紅利的年代，讀了好的大學、學了好的專業，進了好的行業，可以讓小鎮做題加快速的完成原始積累，在大城市安家立業甚至實現階層跨越。

如今社會主流的中產群體中，大部分都是教育紅利的獲益者。

但是中產的最大困境就是不占有生產資料、無法傳承自己的職稱、知識，因此仍有大量的家庭寄希望于自己的孩子走同樣的路線獲得高學歷以維系家庭的社會階層不劃落。

在早些年，買學區房其實是一筆回報不錯的投資。

一方面花一筆錢買個學區房換孩子一個充滿希望的未來，另一方面當時教育紅利還在，學區房價格價格還會上漲。

但是今時不同往日，大環境完全變了。

學歷不斷貶值、教育紅利、產業紅利消失，高學歷不再等同于好的工作和以后燦爛的人生；

愿意生孩子的家庭越來越少，愿意要孩子的父母也逐漸覺醒發現“雞娃不如卷自己”，留給孩子越多孩子越省心，整個社會群體讓孩子去卷高學歷的意愿越來越低了。

學區的潛在接盤者變得越來越少了，而作為學區房本身，持有周期又非常長。

一套房至少是5年打底，部分學區甚至要一直持有十幾年；

這些前提下，如果買一套自住功能為主、學區只是輔助溢價不高的房子，尚且ok；

如果花高溢價買入一套只有單一學區功能、喪失居住屬性的小面積老破小掛戶口，無疑是一個風險巨大的選擇，需要十分謹慎。

當然，如果完全不差錢，幾百萬隨便虧，您隨意。

今年下半年的地王

12月份的時候我們做2025樓市預測，想了一句話很適合形容新房市場：

今年不買房，明年買地王。

2024年是上海土拍市場的轉折點，已經推出四年左右的新房聯動價正式退出了歷史舞臺。

這意味著，開發商拿地終于可以突破原有的價格體系，也就有了更大的利潤空間。

因此下半年的幾批次拍地，幾乎每批次土拍都會出現新的地王。

掀起今年地王熱潮的是今年四批次土拍綠城拿的徐匯濱江小米地塊。

這塊地就在徐匯濱江樓王香港置地起源的北側，也就是原來的徐匯濱江小米總部地塊。

這塊地以13.1萬的地價刷新了全國的地價記錄，引發了全國房產媒體的跟蹤報道，樓市仿佛回到了五年前樓市大爆發的前夜，大家紛紛報道這塊地的價格要賣到18萬以上。

綠城地塊效果

但是事實上，這塊地自身的質素并不算好，未必抗的住這個價格。

說他是江景房，但是前面被香港置地啟元擋的死死的，只能夾縫里看江。

不打江景概念，小地塊也很難像云錦東方那種小區一樣做大園林大景觀，會所也很難有太多花頭。

如果新房價格直接比肩甚至超越香港置地啟源和黃浦的那些豪宅打擂臺，的確是差點意思。

從價格空間來看，這小區基本也算正掛了。

隨著這輪回調，徐匯濱江的二手房價格也有了一定的回落，曾經的徐匯濱江第一豪宅云錦東方也跌到了20萬以下。

百匯園、尚海灣、保利西岸、綠地海珀旭暉都出現了15萬左右的成交。

這個市場情況，如果后面真的價格到了17-18萬的價格，再加上持有成本，這房子真的就是站崗了。

畢竟你的競爭對手買入成本都比你低，你真的是虧不起。

當時綠城這批次土拍其實還是有封頂30%的溢價限制；

到了七批次的地塊已經沒有封頂限制，后面幾批直接拍出來新楊思地王和徐匯龍華地王。

不過綠城這地塊好歹還能做個豪宅產品，他貴也就貴點了可能還能講講故事做做裝修把價格夯實讓泡沫小一點。

后面這幾個地王才是真的純純的泡沫了，基本把規劃預期都透支了10年。

像新楊思地塊，預計要賣11w+，比隔壁之前的新楊思上園、同步在售的開云艾尚里、更早的仁恒有園貴了一萬大多到兩萬左右。

后面還要拍一塊地，起拍價還漲了3000塊，不知道會不會有人繼續去抬轎子；

但是可以確定的是，這價格已經突破板塊的價格承載天花板了。

圖源網絡

目前新楊思板塊的上游，北蔡大華的大華斐勒公園單價幾乎也就是這個水平，沒什么向上的空間；

而總價視角，北蔡1500萬總價以上的二手房就很難成交了。

從價格預期來看，即便是今天新楊思規劃落地了，11-12萬的新房恐怕也就是這區域天花板；

如今一片空地的情況這個價格就純純的泡沫了。

據說這塊地要排疊加別墅來讓價格看起來合理一點，不過，你真的愿意花2500萬到3000萬在這地方買個疊加嗎？

至于龍華地塊就更神奇了，最近甚至傳說要賣20萬。

靠著大馬路，地下穿地鐵，隔壁看陵園，一圈老房子，地塊質素跟這個價格完全都不搭邊。

龍華地塊航拍圖

只能說，期待開發商真的能做出足夠驚艷的產品，找到這么有錢的恩人來接盤。

其余的地塊雖然可能不是地王，但是也有類似的“泡沫”情況。

比如大寧地塊是底價成交，但是要靠住宅拖住項目中建寫字樓的成本，因此據說要賣16萬。

這個價格懂得都懂，建議謹慎。

如果一個項目的價格過高，總價上就有錯配的風險；

周邊的一圈買入價都比你低，賣出時你就只能被動挨打了。

2025年樓市十大預測

哪些板塊更有升值潛力？

哪些板塊將被拋棄？

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價值長期下跌的房子

最近幾年上海樓市就出現了一個很常說的詞，叫“被拋棄”，被拋棄的板塊，被拋棄的產品，諸如此類。

所謂被拋棄，其實是因為這個房子或者區域，稀缺性下降甚至消失了，房價也跟著斷崖式下跌，長期看空。

這種房子你什么時候買，都是滿滿的泡沫——因為價值是長期下跌的。

到底什么才叫真正的稀缺？

所謂的稀缺，一定是因為數量少，得供不應求，如果人手一個那肯定就不叫稀缺。

比如我們講好地段，上海市中心就那么大，新天地就那一小塊不可復制，這就叫稀缺。

比如我們講好產品，像湯臣一品這種就是特定時代的產物，江景、地段、產品設計都是獨一無二不可復制，這也就稀缺。

但是需要注意的是，并不是所有的稀缺都是如以上這兩個案例這般是“真性稀缺”。

因為稀缺可能不僅僅是因為產品的稀有，單純只是是因為需求量過大——

在需求快速暴增的時代，就會出現以一種“假性稀缺”：

本身這房子也就一般般——但是當時人來的太多，需求量太大，房子不購買，這房子就被動變得稀缺了。

上海最典型的人口暴漲時代是1995-2015，上海人口接近翻了一倍。

二十年來了一千多萬人，平均一年五十萬人，但是上海的新房供應量也就是一年十萬套的水平。

可以說，當時的樓市就出現了一批假性稀缺的房子，房子建在在多荒涼的遠郊，房子都有人去買，而且房價都在漲。

但是到了今天這個周期，上海人口接近上限，每年來的就是通過人才引進來的那幾萬人，人口總量已經多年不變。

新增的需求有限，但是郊區的新城還在建設，房子越來越多、人卻不夠用了，因此大量的遠郊新房都賣不動了。

這種情況下，曾經的假性稀缺就失效了。

近十年買入青浦新城、奉賢、金山，或者那些更偏一些的外岡、老港這些區域的房子，基本都是不漲甚至破發的狀態。

從未來視角來看，上海郊區仍然有大量的空地，外環外想要全部建滿估計要幾百年。

上海郊區的房子，估計還會建很多年，這就不能說稀缺了，只能談淘汰。

可以說，這種遠郊地段，都可以看作價值長期下跌的地方，無論什么時候買入，都是泡沫的高點。

而上海市區和近郊，之前快速的經歷了幾輪城市開發、產品變革，如今也出現了幾類地段價值會長期稀缺。

第一類，周邊產業薄弱的老破小片區，沒有拆遷預期，也沒錢拆。

比如普陀的內中環甘泉宜川、光新，寶山的淞南高境這些地方，老房子肯定難談升值，不少房子房價跌回七年前。

第二類，在某個時代，階段性成為標桿的板塊，但是隨著新房供應、產品換代、居民認知變化，板塊價值在被逐漸稀釋、甚至完全被淘汰的地方。

比如古北一期，就是豪宅區沒落成為中產社區到今天成為老破大，產品上、地段認知上完全跑輸，被高凈值人群拋棄。

比如我前幾天寫的瑞虹新城，在上一個時代成為北上海第一中產社區，因為那個時代他是北上海獨一份：

最集中的圈層、最集中的次新房，因此高密度、涂料等缺點可以被原諒，價格是北區高位。

但是如今隨著北區大量的舊改新房大量上市，購買力正在被分流，高容積率、涂料外立面、部分戶型一般的缺點在被逐漸放大，價值也是長期下跌的。

還有聯洋，商業沒落，房子老化，近些年也是在逐漸被北蔡、御橋、唐鎮，楊浦閘北的新房分流，價值長期也是長期下跌。

不過并不是說，聯洋這種價值長期下跌的板塊就完全不能買。

一方面這個下跌過程是很慢的，并不是一下子崩盤；

此外，稀缺性是被稀釋了但沒有消失，超跌過后依然有其性價比，并不是說一定會買虧，具體問題仍需具體分析。

像最近這波行情，聯洋依然成交火熱，也是因為之前超跌，跌到一定水平又重新有性價比了。

當然，如果長期持有，還是建議買在潛力板塊而非價值下跌板塊。

篇幅有限，無法一一說清楚，有任何選板塊的問題，歡迎聯系我們。