文/樂居財經 林振興???

昌平土拍已經將近一年沒有太熱鬧的場子，外界都期待著朱辛莊0029地塊能重現隔壁地塊的瘋狂，但奇跡仍舊沒出現。

2月18日，中海地產+未來科學城以12.8億元底價拿下北京昌平朱辛莊CP01-0801-0029、0041地塊。

這個結果并不意外。17日傍晚17:00，朱辛莊供地報名結束，線上只有一家房企報名。買家已提前鎖定，好多家地產媒體已把新聞稿備好。

從資質上講，朱辛莊0029地塊是今年昌平南出讓最好的一塊地。它距離朱辛莊站不到500米，是真正的地鐵盤。

但這場土拍卻意外爆冷，延續了中海+未來科學城于2023年底拿地的冷清局面。彼時，兩家房企以42.7億元底價摘得0022、0027地塊，攜手首進朱辛莊，合作開發中海寰宇未來。

同區不同命。0029地塊一路之隔西邊，是朱辛莊CP01-0801-0028地塊。遙想2023年的那個春天，42家房企圍獵0028地塊，線上報價30手，溢價率15%

最終，第一次進京拿地的上海房企——大華集團，成為幸運兒，開發大華啟宸府項目。

在中海聯合體拿地的六天前，北京市規自委發布了一份具有劃時代意義的通知，“好房子”有了標準。

接下來，中海將撐著這波“好房子”東風，在昌平南打造怎樣的產品？是否會有陽臺等黑科技？所有人都將目光盯向它。

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王炸地塊之所以爆冷，是因為有一個“累贅”。

0029地塊沒那么純粹，它還有一個附加地塊——CP01-0801-0041體育地塊，相距約1000米。

京城地產圈，住宅用地搭配體育用地出讓，并不多見。

0029地塊用地規模并不大，1.61萬平方米，容積率2.5，地上建筑規模4.03萬平方米，控高80米。需配建1000平方米的沿街商業，以及1000平米養老服務驛站。

從地上建筑規模4萬平米來看，扣掉非住宅，只剩3.8萬平米。按照平均每套100平米估算，大概產出300多套房源。

0041地塊占地1.88萬平方米，容積率0.6，地上建筑規模1.13萬平方米，控高45米，規劃1處非獨立占地社會停車場，共180個停車位。其中，還得配建1處能源站（不在本次出讓范圍內）。

這個約1.1萬平米的體育中心，包括籃球、羽毛球、乒乓球、游泳等場地。在業內人士看來，如果開發商不出售，運營是個難題，回報周期很漫長，算不過賬來。

體育地塊還有一個很苛刻的條件，“0041地塊用于建設區域配套服務設施，不可分割銷售，如需整體轉讓需征得昌平區政府同意”。

眼下，中海和未來科學城聯合拿下0029，屬于補倉行為。業內人士預測，在價格把控上，自然不會砸自家老盤的飯碗，因此價格上不會做到太低。

待朱辛莊0029地塊項目入市后，對越秀星耀未來、星樾現房和中海寰宇未來剩余房源的去化，或將形成壓力。

星耀未來規劃建設17棟住宅樓，共978戶，面積段76-132㎡。空間拓展方面，南向內嵌陽臺+飄窗；北向部分有設備平臺，部分頂退戶型有露臺贈送。

越秀星樾規劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當天售罄，成交均價6.14萬/平；

2024年12月底，星樾3#、4#樓現房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網簽59套。其余400多套房源暫定于2025年分兩批推售。

中海寰宇未來2024年3月底首開，共932套，主力97-118平米三居，145平米四居，截至目前完成網簽574套，去化率61%，成交均價6.2萬元/平。

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中海的老朋友——未來科學城，是昌平土拍的常客。短短不到四個月時間，它已經“兜底”了三次。

先是去年10月22日，越秀地產與未來科學城組成的聯合體，以底價25.33億元摘得昌平小沙河村地塊，打造星耀未來項目。

而后，2024年北京最后一場土拍，中建智地+未來科學城聯合體以21.143億元摘得昌平北七家宗地，溢價率0.31%，樓面價約2.11萬元/㎡，聯手打造北京國賢府二期。

再到這次，未來科學城又跟中海再續前緣，在昌平朱辛莊牽起了小手。

雖然兜底的勇氣可嘉，但未來科學城（全稱“北京未來科學城發展集團有限公司”）身上的擔子并不輕。

它成立于2009年8月，控股股東和實控人為昌平區國資委。2024年上半年，未來科學城錄得近十年來的首次虧損，且凈利潤規模一直很小。

近三年來看，2021年、2022年、2023年和2024年中期，未來科學城實現營業收入29.64億元、115.63億元、62.65億元、35.74億元。

同期，該公司對應的凈利潤呈現下降趨勢，分別為2653.95萬元、577.18萬元、191.76萬元、-0.92億元；對應的歸母凈利潤分別為0.06億元、1.24億元、1.64億元、-0.58億元。

不斷托底拿地，也使得公司現金流波動較大。

2024年上半年，未來科學城經營性現金流量凈額為-32.45億元，同比大降126.59%。而過去2021-2023年，該公司經營活動現金凈流量分別為-73.31億元、-31.69億元、-34.44億元。

截止去年6月底，未來科學城在手的現金及現金等價物余額從2023上半年的85.87億元下降至60.38億元。

為此，未來科學城與眾多銀行建立合作關系，截至2024年3月末，該公司在各家銀行授信總額度為194.79億元，其中未使用授信額度為110.64億元。

此外，2024年8月28日，北京未來科學城昌融置業與北京農村商業天通苑支行開展業務合作，將公司持有的昌平區英才南一街15號院3號樓、4號樓、昌平區英才南二街15號院1號樓、2號樓、4號樓、6號樓抵押予該行。

未來科學城“兜底”背后，還有政府在默默支持。2021-2023年度，未來科學城收到的政府補助分別為331.86萬元、7.36億元和7.46億元，主要為北京市及昌平區其他專項資金支持等。

未來科學城名下涉及地產開發業務的子公司包括北京未來科學城置業（簡稱“置業公司”），北京未來科學城置地、北京未來科學城昌信置業、北京未來科學城置匯建設等。

但子公司的財務數據也不是很樂觀，例如2023年，置業公司實現經營收入4.73億元，凈利潤-5.54億元。

去年，未來科學城還喪失了一頭“利潤奶牛”。2024年11月，置業公司持有北京未來科學城昌泰置業(簡稱“昌泰置業”)100%的股權無償劃轉至昌平區國資委。

昌泰公司2023年總資產、凈資產、營業收入及凈利潤分別占該公司合并口徑的10.50%、8.57%、0.003%及431.35%，屬于未來科學城重要子公司，劃轉后對發行人總資產、凈資產規模及盈利能力將造成一定程度縮減。

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未來科學城一把手、董事長為邱勇，1974年出生，本科學歷。

他曾任昌平北七家鎮北亞集團科員;北亞集團外聯部經理、北京宏翔鴻房地產籌建處主任;北亞集團新農偉業公司經理;北亞集團總經理助理;北京亞宏房地產總經理(其間:2005.11-2008.02兼任北京賽博房地產總經理);北京市昌平區北七家鎮宏翔鴻企業孵化基地管理委員會副主任(其間:2008.03-2008.09掛職任北京奧組委鐵人三項場館人事副經理);北京振邦承基開發建設副總經理。

邱勇的搭檔楊國浦，比他大四歲，目前任未來科學城總經理。

楊國浦的職業生涯頗為勵志，他是從一名普通建筑師，一步步坐上這家昌平國企總經理的位置。

他最初曾任北京中科建筑研究設計所建筑師，之后跳槽到北京大象空間建筑設計，擔任經理。楊國浦的職業轉折是從設計公司到地產公司，他擔任北京紫光高科置業總經理。

隨后，他還擔任了北京通州商務園開發建設總經理(其間，兼任金融街(北京)商務園置業董事);北京金信微通科技總經理;北京宋莊投資發展總經理。

目前，楊國浦仍持有紫光高科置業20%股權。

楊國浦左膀右臂是兩位女將——何欣和周月莉，均為未來科學城副總經理。

其中，何欣45歲，本科學歷，她曾任北京市土地整理儲備中心職員，北京市土地整理儲備中心項目開發三部職員、業務主管，北京市土地整理儲備中心項目開發三部副部長，北京市土地整理儲備中心開發管理部副部長。

離奇的是，票據募集說明書中卻沒有公開另一位副總周月莉的履歷。但她很年輕，40歲就坐到了未來科學城副總位置，大有可為。

眼下，未來科學城領導班子，還要面對昌平土地供應大放量。

近日，昌平區2025年住宅擬供地清單出爐，主要包括8宗涉宅地塊，總用地規模52.22萬平方米，規劃面積達到122.7萬平方米。

除朱辛莊地塊外，還包括生命科學園、馬池口村、昌平新城東區、東小口、北七家歇甲莊等地塊。

相關公司：未來科學城置業