Vol.1

Mall 觀察

觀察項目 | 深圳福田區商業

作者 | 福貴

圖源 | 攝圖網，已獲授權

• 深圳消費最強的區：福田；（連續20年霸榜）

• 人口密度最高的區：福田；

• 甲級寫字樓存量最多的區：福田；

• 單位面積商業密度最高的區：福田。

對比深圳各區，福田有太多第一。

然而，在相當長一段時間內，深圳頂奢商場，一個在羅湖，一個在南山，沒有福田；購物中心銷售額排名前三的，也沒有福田。

這一局面近幾年才開始轉變，福田區也有意識地在猛攻商業建設，推動區域商業升級。

福田COCO PARK歷經調整，引入眾多高化美妝；深業上城引入老佛爺百貨，深圳唯一的市內免稅店也落位于此；PAFC MALL找來華潤做幫手，商場實現整體升級......

整個福田區的重點商業項目堪稱“整容式”爆改，商業提檔升級明顯，與以往情形形成強烈對比。

據贏商大數據最新數據顯示，福田CBD商圈2024年日均去重客流超過200萬人次，客流密度位居深圳商圈第一；近三年引進超330家城市首店，首店總量居全市之首。

上周六，筆者前往福田，對六大重點商業場所進行現場調研，目睹福田商業發展最新情況，這些商場也展現了自身發展特色。

真的是看著深業上城一步步起來的，從開業之初的高開低走，深業上城的發展長期處在低谷期。早幾年與項目相關人員交流時，對方表示項目在艱難求存。

偶有曝光，也是因為loft小鎮成為網紅拍照打卡地。

及至深業集團與老佛爺百貨官宣合作，并于2023年老佛爺百貨正式落地深業上城，市場再度將目光轉向深業上城。

回顧過去一年，據獨角Mall不完全統計，項目新開50家品牌，不乏全國/華南/深圳首店，品牌質量頗高。

品牌信息源自項目公眾號，或有錯漏，具體以項目實際情況為準，下同

去年底深業上城THE STREET外街全面煥新，引入的品牌層次很高，不少門店空間設計成為打卡點。

這塊曾經異常冷清的區域，繼萬象天地的里巷后，成了深圳又一條高量級食街。

不斷向上的變化，也讓深業上城業績、客流雙雙上漲。官方數據顯示，項目2024年銷售額達60億元，同比增長11.52%；客流破4600萬人次，同比增長15%。

如果看項目的發展，頗有一種福田舉全區之力打造深業上城的感覺。近幾年，一直傳出福田區試圖引進太古系、SKP系商業的消息，但這兩大商業巨頭暫時沒有進入深圳市場的計劃。

或許也是因此，各類優質資源向深業上城傾斜，就如深圳唯一的市內免稅店落地深業上城。

而以深業上城本身的氣質，以及目前發展勢頭，其與深圳另一潮流地標——萬象天地，或許會有一場新的無聲之戰。

相較而言，卓悅中心OneAvenue去年至今沒有太大動作，發展比較穩定。

就品牌更新層面，引進了多家高品質餐飲門店，同時對部分自帶流量的餐飲門店進行煥新升級，進一步推動項目餐飲業態高質量發展。

零售方面的變化較弱，沒有多少重磅品牌進駐。

從項目本身上來看，卓悅中心OneAvenue一直在對場內品牌進行優化，穩固高化美妝+高端腕表+首店的品牌陣容，保持項目高品質發展線路。

但從周邊商業競爭來看，又顯得有些相形見絀，往北有深業上城（同在10號線），往西有皇庭廣場、領展中心城、福田COCO PARK、PAFC MALL（同在1號線），加之福田地理面積較小，地鐵密度又高，到達各個項目都很方便。

卓悅中心OneAvenue若不支棱起來，保持更強的進攻性，為消費者帶來更多新選擇，即使有節日大道能為項目帶來不少潮汐客流，一些實際消費者也有可能會被臨近項目分流。

福田COCO PARK是一家網紅屬性非常強的商場，很多品牌都能夠帶動流量。

項目星空廣場，一直人氣十足。商場內部，經過品牌調整優化后，人氣也比以前好了不少。如去年至今引進的零售品牌，更加契合年輕一代群體，而購物公園一帶也是年輕人聚集地。

引進的餐飲品牌，也往往是網絡上很火的品牌。

如去年開業的好利來，在市場上引起極大聲量，吸引了眾多人前去打卡圍觀。筆者多次前往現場，時常看到店內擠滿消費者，有時店外還需排隊。

不過，原本為提升競爭力而增加的二期，就現場觀察來看，一、二期雖只有一街之隔，消費者仍然更愿意待在一期，與一期擁擠的人流對比，二期更顯冷清，對客流帶動作用并不明顯。

而且臉對臉開大的PAFC MALL，或許要給福田COCO PARK帶來一定壓力了，畢竟PAFC MALL的部分目標客群與福田COCO PARK有一定重合性。

相信平安對這個項目付出過很多努力，其也找過運營過大項目的商業人來負責PAFC MALL的改造。

但是平安擅長的是保險、金融投資，當項目團隊與管理層間出現理念差異，并且短期內沒有很好地效果呈現，管理層會毫不猶豫的更換負責人，之前所做努力也會白費。

平安與華潤合作后，華潤對這個項目進行了大改造，可以說進行了一場大整容，前后對比非常強烈。

此前筆者也就該項目的改造效果詢問過業內人士，得到的答案是“更好逛、更高級，沒事經常去走走。”

當然，我們也需要看到，華潤可以憑借自身強大的資源能力以及市場影響力，吸引眾多高質量品牌進駐。

部分品牌還處在圍擋中，放在一起能更直觀感受品牌變化

但是，后續也需要消費者來驗證效果，看消費者是否會為項目的改變買單。

就筆者年前年后在項目現場的觀察來看，目前客流并不多，只有零零散散的人在場內走動，但是進場的客群，大多是著裝打扮比較新潮的年輕人，這是可喜的變化。

另一大算是可喜的事情是，此前獨角Mall對該商場進行報道，有粉絲留言表示飯點時間，電梯特別難等，這意味著盡管導流系統有缺陷，商場的餐飲品牌仍然對消費者有很強的吸引力。

經過時間培育，PAFC MALL或許能帶來更多驚喜。

將皇庭廣場、領展中心城放在一起，除了兩家商場緊挨著，還因兩家商場發展具有相似點，即以餐飲業態為發展重心。

皇庭廣場，去年更新的52家品牌中，37家是餐飲品牌，占比高達71.2%。

領展中心城，去年更新的49家品牌中，30家是餐飲品牌，占比達61.2%。

美團平臺數據，皇庭廣場擁有302家品牌，餐飲148家，占比49%；領展中心城261家品牌，餐飲118家，占比45.2%。

按照正常業態配比，餐飲業態一般在30%左右，而皇庭廣場和領展中心城的餐飲業態比重遠遠超出。

兩家商場的變化，很容易讓消費者給其加個標簽——食堂。

領展中心城

這一變化，或許與港客北上消費相關，他們的消費主要集中在餐飲、娛樂、日用品等領域。

從移動軌跡來看，早期港人對深圳熟悉度不夠，開始比較集中在羅湖國貿、東門，福田中心區一帶，后遍布深圳全境，乃至國內其它城市。

皇庭廣場

同時，筆者最近與港人交流時了解到，開始的新鮮感過去后，一些收入較高或者有孩家庭來深圳的頻率已經不高了，就我身邊認識的人，現在還經常來深圳的，是那些習慣掙多少花多少的人群，他們有些人收入并不高，或者有些是新組成的家庭，對深圳還抱有一定好奇心。

雖然這只是較狹隘的觀察，但也能說明一部分港人群體的消費偏向在發生變化。

港人在不斷分流，尋找讓自己舒適的目的地，而受港客推動影響較大的商業場所，后續可能會出現客流下滑的情況。

重倉餐飲業態的皇庭廣場和領展中心城，在飯點時間對大眾的吸引力十足，非飯點時間呢？這種不算平衡的業態配比，能夠讓項目健康發展嗎？

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