文/狗蛋分蛋

2月20日，上海新年首場土拍熱度驚人，包括浦東、虹口、松江和奉賢在內的4宗地塊，全部溢價成交。

金地在宣布暫停在公開市場拿地后，時隔近兩年再度落子上海，與國貿，新加坡的星獅聯手，以13.98%的溢價率，競得松江地塊。

虹口地塊神仙打架，包括招商蛇口＆綠城、保利發展、中海、華潤＆越秀等參拍，最終競價184輪，以38.2%的溢價率被金茂＆慶隆聯合體拿下。

另外兩宗，浦東楊思地塊被華潤越秀摘得，奉賢地塊花落龍湖＆建華。

這次土拍前，拿地呼聲很高的象嶼地產，顆粒無收。

此前，象嶼地產集團旗下的“上海象盈房地產開發有限公司”，從2月5日起連發招標公告。其中，浦東新區和奉賢新城的兩個，正對應此次出讓的兩宗新地。

如今很多房企都會通過前置招標來壓縮項目開發進程，從招標給出的預算來看，象嶼地產拿地的決心不小。

但最終，浦東楊思地塊象嶼地產未參拍，奉賢新城地塊沒搶過龍湖和建華。

去年象嶼地產在上海運氣一般，核心地塊土拍幾乎一場不落，但結大多陪跑。

年底時奉賢區奉賢附小西地塊上架，當時不少人都覺得象嶼穩了。結果最后，地塊被貝殼截了胡。甲方混戰已經很難了，現在萬年乙方還要來摻和一腳。

這波被截胡，也直接導致象嶼地產在上海創下了2021年以來“最慘土拍”戰績：

全年收獲地塊僅3宗。

上海市場是象嶼地產的業績大頭，近幾年銷售額占比基本都在一半以上，2023年更是占到了近67%。

2023年，象嶼地產全口徑銷售額425億元，上海賣了284.7億，和排名第三的萬科，差額不到30億元。眼瞅著距“更進一步”只剩下臨門一腳，誰承想第二年土拍拉了坨大的。

去年，象嶼地產在上海全口徑銷售額腰斬，僅124.2億元，排名也從第5，一下跌到了第14名。

連帶著象嶼地產全國業績下滑，從400多億全口徑銷售額，腰斬到了243億。

有人說，巧婦難為無米之炊，加上象嶼地產在售項目位置偏去化困難，銷售額滑坡是可以預見的。

上海土拍，給象嶼地產的大步擴張出了不少難題。

當然業績不佳也不能全怪地不好。

這兩年，象嶼在上海的口碑已經奔著大華去了，不少項目都遭遇業主“團建”挑戰。原因集中在減配、品質不及預期，以及尾盤降價背刺老業主上。

象嶼地產的項目，給上海買房人也出了不少難題。

今年開年，象嶼地產在滬有兩大新盤入市，一個是位于靜安區內環中興路板塊的“蘇河琹（qín）廬”，另一個是位于閔行浦錦的“天宸雅頌”。

項目地塊都是去年拿的，準備周期不短，尤其蘇河琹廬，是象嶼地產首次進入上海內環的項目，從拿地到第一次亮相，足足憋了9個月，應該是有野心的。

兩個項目預計三四月份開盤。

“蘇河琹廬”直線1公里到蘇河，3公里范圍內涵蓋陸家嘴、人民廣場、靜安寺、南京西路等城市CBD。交通上3/4/8/10/12五條軌交。教育上，還有市重點小學靜安實驗小學、市重點中學上海市魯迅初級中學等等。

關鍵，價格美麗。

蘇河琹廬項目由132套100㎡的三房商品房和16套風貌別墅組成，其中商品房聯動價12.5萬元/㎡，總價在1200萬元左右。

這幾年，1200萬就能上車上海內環的小三房已經不多了，尤其是7090政策取消，中小套住房建筑面積標準提高，未來這樣的機會可能更少。

去年年底，項目開放了售樓處和樣板間，按理說這樣的項目應該是紅盤預定，但不少買房人去實地看過后，卻糾結了。

有一對95后小情侶準備買婚房，手握1200萬預算在上海轉了一圈，回來后發小紅書說：

上海買房真的太難了。

前灘公館面積太小，海上清河璽到現在還沒清盤，估計有什么不為人知的原因。

蘇河琹廬槽點也不少：

1、得房率太低。

2、和保障房一樓不舒服。

3、設計綠色元素太多不喜歡。

4、打通次臥也很小，還不如前灘公館。

評論區有網友嫌博主太“苛刻”：連小區背景顏色都挑，這么擰巴還買什么房？

鐵柱他媽買個100塊的衣服都要挑顏色，1200萬的房子挑一挑沒毛病。除非錢真多到買房和買衣服一樣。

況且如今市場下行，買房更應該仔細挑選。

蘇河琹廬的平均得房率在72%-73%之間，放到2024年新房項目里，確實有些低得可憐。

至于為啥這么低，應該和整體布局有關。

項目地塊位置好，但地塊條件差，總占地面積小。就是這么小的面積，還得騰出來面積給別墅，留給小高層的空間更少。

另外，象嶼地產這次還罕見將保障房修到了商品房里面，即小高層的2-4樓，和商品房業主享受同樣的架空層和社區園林。

為了避免太多爭議，保障房部分和商品房部分不共用電梯，可能是保障房的獨立通道，占據了部分公攤。不光是得房率，項目5樓北側的戶型，也因為保障房電梯被占了半扇。

95后小情侶接受不了的綠色背板，純純就是設計問題了。

蘇河琹廬屬于象嶼地產的“第一產品序”列，地位和“天字系”在保利內部差不多。據說，當時在做裝修設計時，項目還專門派人到上海內環做調研，力求尊貴感。

從樣板間看，這次象嶼地產在設計時用了很多綠色元素，比如洗手臺等地方的奢石，都是清一水的翠綠。

鐵柱也挺疑惑，也許老輩兒上海人喜歡這種“燈紅酒綠”的土豪感？年輕人大多數愛不起來。

除了得房率低、保障房同樓、審美不在線外，市場對蘇河琹廬的吐槽，還集中在“誠意不足”。

蘇河琹廬之前，內環板塊還有個新盤——保利永興里，兩個項目距離不遠，步行差不多6分鐘。

二者也有不少相似之處，比如都是4種戶型的100平三房+風貌別墅，價格都在12.5萬元/㎡。

保利永興里已經結束認購，官方給出的認購率是247%，創了靜安年度紀錄。

不同之處：一是蘇河琹廬的物業費收到了12.8元，而永興里的物業費是9.8元。

二是精裝上，同4000元/平方米的裝標，蘇河琹廬廚房配置方太集成灶、單開門冰箱，而永興里用上了嘉格納，以及博世雙開門冰箱。

三是永興里將保障房單獨做了一棟樓，商品房2梯4戶，而蘇河琹廬3梯6戶。

永興里比蘇河琹廬早，有網友打趣說：象嶼地產這波，抄作業都沒抄明白。

永興里地塊土拍溢價率為9.7%，樓面價為8.14萬元/㎡，蘇河琹廬地塊土拍溢價率為10%，樓面價為7.98/㎡，按理說，相同的聯動價，蘇河琹廬這邊的操作空間還要更大一些。

象嶼地產開年另一個項目“天宸雅頌”，地塊條件不錯，但位置相對差一些。

主要是，周邊商業匱乏，沒有公辦學校，幼兒園只有一個二級幼兒園，交通仰賴的8號線比較擠，還時不時搞停運。另外地塊附近還有墓地和寺廟，迷信風水網友覺得，墓地陰氣重，寺廟會吸收福氣，比較難接受。

這種情況下，想追求去化可能，比較考驗天宸雅頌的操盤能力。

土拍頭炮沒打響，銷售頭炮能不能打響，壓力全在以上兩個項目。

去年2月，原金地商置華東區域副總裁，兼環滬公司總經理鮑軼群轉戰象嶼地產，成為其滬浙區域公司新帥。據說一開始，鮑總就是來主攻拿地和品牌的。

結果整整一年，象嶼地產在滬土拍差了點運氣，業績不增反降。鮑總沒拿地，倒是鮑總老東家的東家先拿地了。