目前深圳樓市中，最具爭議性的，購房者最糾結(jié)的，莫過于人才房。

它如同一道撕裂的鴻溝，在購房者中引發(fā)截然不同的評價：有人視之為香餑餑，有人卻嗤之以鼻；有人認(rèn)為是難得的撿漏機(jī)會，也有人稱其為陷阱。

真實(shí)情況到底是怎么回事兒？今天一篇文章把這個事說透。

01

歸根結(jié)底是價格

人才房到底劃不劃算，不是人才房價格決定的，而是商品房價格決定的。

人才房之所以面臨現(xiàn)在兩極分化的局面，最核心問題是：商品房的價格是隨行就市的，是動態(tài)的；人才房的價格是錨定拍地時周邊市場價的6折，是靜態(tài)的。

所以，你會發(fā)現(xiàn)不同時期（不同房價），人才房的熱度是不同的：

2023年，深圳共推出超1.65萬套可售型人才房，去化超1.3萬套，去化率超80%，銷量占全年新房網(wǎng)簽量的40%左右。

在當(dāng)年，人才房是相當(dāng)火爆的，以市場價六折的優(yōu)勢分流了大量剛需客戶，搶占了大比例商品房市場，一度惹得開發(fā)商怨聲載道。即便當(dāng)年整體市場略顯冷淡，但人才房的熱度卻扶搖直上。

2024年卻迎來反轉(zhuǎn)，深圳共推出1.01萬套人才房，僅售出4355套，整體去化降低至43.55%，銷量占全年新房網(wǎng)簽量的8.8%。

時隔一年，深圳人才房為何賣不動了？

核心問題就是價格，商品房可以隨行就市，人才房要保持穩(wěn)定。

為什么人才房不能像商品房一樣打折？因?yàn)檫@類房子的設(shè)計(jì)初衷就是為了確保政策紅利能真正惠及人才，避免投機(jī)炒作，它與商品房追求市場效益的邏輯是不同的。

而且人才房價格的穩(wěn)定性也能起到對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。當(dāng)商品房市場過熱時，人才房的低價能夠分流部分需求，起到“穩(wěn)房價”的作用；當(dāng)市場轉(zhuǎn)冷、商品房打折促銷時，人才房的價格優(yōu)勢可能暫時減弱，但這恰恰說明市場在向更合理的價格回歸。

2024年相比于2023年，商品房進(jìn)一步降價促銷，普遍85折甚至7折的優(yōu)惠下，人才房沒有跟著打折，未來還需要補(bǔ)差價，還有限售10年的要求，對比打折的商品房，這么算似乎沒了性價比。

但是，我們需要換個角度來看這個問題。

對于普通人來說，在深圳擁有一套自己的房子已經(jīng)是人生的重要里程碑。

數(shù)據(jù)顯示，深圳購房者的平均年齡近年來呈現(xiàn)上升趨勢。2023年，深圳購房者的平均年齡為36.5歲，比2022年增加了0.5歲。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)還顯示，深圳人的“三個年齡”分別為：33歲租房、36歲買房、43歲賣房。這表明深圳人通常在43歲左右進(jìn)入換房階段

也就是說，深圳人的第一套房往往會居住7年以上。

從這個角度看，人才房的10年限售期其實(shí)并不是一個實(shí)質(zhì)性的障礙。

因?yàn)閷τ谡嬲枰簿拥钠胀ㄙ彿空邅碚f，買房本就是為了長期居住，而不是短期投資或者頻繁換房。特別是對于年輕人才群體，能在35歲之前就在深圳安居，本身就是難得的機(jī)會。

現(xiàn)實(shí)是，深圳購房者的平均年齡在持續(xù)攀升，41-50歲年齡段的購房者占比在逐年提升，而21-30歲年輕人的購房比例卻在下降。

在這樣的背景下，人才房或許真的是普通人，特別是年輕人在深圳安居的重要機(jī)會。

還有人才房的補(bǔ)差價也并非劣勢，相比于商品房，人才房的差價款是在10年后才考慮支付，這期間差價部分不用還月供。

而且考慮到通脹因素，10年后支付的差價在實(shí)際購買力上會大幅縮水，這相當(dāng)于政府給予購房者一筆長期無息貸款，既減輕了當(dāng)下的購房壓力，也讓未來的補(bǔ)差價成本相對更低。

所以，評價人才房是“餡餅”還是“陷阱”，關(guān)鍵要看購房的初心。如果你買房是為了安居，是為了在這座城市扎根，那么人才房的價格優(yōu)勢和政策保障，或許正是你需要的。

畢竟在這座城市里，能有一個安穩(wěn)的家，本身就是一種成功。

02

值不值得買？要區(qū)別看待

人才房到底值不值得買，還是要看價格，看地段。

就像鶴崗的房子和深圳的房子，雖然都是房子，但價值天差地別。同理，不同地段的人才房也不能混為一談。

在核心地段，商品房價格比較堅(jiān)挺，人才房和商品房仍存在巨大價差的，這種情況人才房是值得買的。

我們可以一起算算這個價差在多少，目前深圳核心地段，唯一啟動配售的人才房項(xiàng)目是位于寶安中心的海岸悅府，均價約5.05萬/㎡，總價約400萬的84㎡三房單位。

對比周邊新房價格：

• 2024年5月，鴻榮源胤璇中心入市均價約8.55萬/㎡
• 2024年7月，中鐵閱臻府入市均價約8.61萬/㎡
• 2025年1月，都市名薈花園（二期）入市均價約11.8萬/㎡

對比周邊10年樓齡的次新房價格：

• 壹方中心均價約15.3萬/㎡
• 海納公館均價約12.7萬/㎡
• 云璽錦庭均價約13.1萬/㎡
• 都市名薈花園一期均價約13.1萬/㎡

可以發(fā)現(xiàn)，同地段商品房市場，新房限價在8.5萬/㎡，不限價在11.8萬/㎡（毛坯），二手房次新房價格要去到13萬+，而人才房均價5.05萬/㎡（帶裝修），和商品房的價差在3.5-6.75萬/㎡之間，算上10年后補(bǔ)差價，同面積段總價相差至少225萬，足夠少奮斗十年了。

其實(shí)這筆賬誰都算得明白，很多人仍然覺得人才房價格貴，是對比的參照物出現(xiàn)偏差。

他們認(rèn)為，均價5萬，總價400萬，這個價格買商品房的選擇范圍也比較大，為什么要買人才房？

人才房的價值判斷要跳出簡單的價格對比思維。人才房與商品房一樣，其價值的核心在于地段、配套和圈層。

如何判別地段？放眼深圳各大區(qū)域，一個地段的發(fā)展?jié)摿νw現(xiàn)在城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、配套資源等多個維度。

從城市規(guī)劃來看，近期發(fā)布的《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》中，寶安的新安、西鄉(xiāng)街道、前海擴(kuò)容區(qū)都被納入都市核心區(qū)范圍，讓寶安區(qū)成為都市核心區(qū)擴(kuò)容的最大受益者，這也側(cè)面反映出寶安的受重視程度和發(fā)展?jié)摿Α?br/>

2019-2024年間，寶安GDP從3819.3億元增長到5300億元，3年跨越兩個千億大關(guān)，年均復(fù)合增長率達(dá)6.77%。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主引擎，其增加值占GDP的比重從2019年的30.9%大幅提升至2023年的49.8%。

在產(chǎn)業(yè)布局上，寶安已形成人工智能和低空經(jīng)濟(jì)兩大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。其中人工智能領(lǐng)域已集聚424家企業(yè)，規(guī)上企業(yè)267家，占全市20%；低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，2024年前三季度實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值464.9億元，同比增長14.6%，并已匯聚豐翼科技、亞太星通、星際榮耀等領(lǐng)軍企業(yè)。

在配套資源方面，寶安中心匯聚了全區(qū)最優(yōu)質(zhì)資源，包括老牌名校寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校，密集軌道交通規(guī)劃，以及圖書館、體育館、壹方城、灣區(qū)之光、灣區(qū)之聲、濱海文化公園等城市級文化休閑配套，形成了完整的城市生活服務(wù)體系。

雖然400萬的預(yù)算在非核心區(qū)確實(shí)可以買到更大的商品房，但寶安中心的人才房能帶來的生活品質(zhì)和發(fā)展?jié)摿κ菬o法用面積來衡量的。

在城市核心地段，人才房不僅能以遠(yuǎn)低于市場的價格換取高品質(zhì)居住環(huán)境，更重要的是能夠享受到政策傾斜和純粹圈層的額外價值。

根據(jù)深圳市教育政策，公辦名校集團(tuán)化辦學(xué)將優(yōu)先考慮保障房區(qū)域，這為人才房業(yè)主子女提供了優(yōu)質(zhì)的教育保障。（來源：《深圳市教育局 中共深圳市委機(jī)構(gòu)編制委員會辦公室深圳市財政局 深圳市人力資源和社會保障局關(guān)于印發(fā)深圳市公辦中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)實(shí)施方案的通知》第15條）

同時，政府在人才房準(zhǔn)入環(huán)節(jié)的嚴(yán)格篩選，也為業(yè)主們提供了一個高素質(zhì)的鄰里圈層。

數(shù)據(jù)顯示，深圳全市常住人口中擁有大專及以上學(xué)歷的人口占比僅為28.85%，也就是說，深圳的高學(xué)歷人群其實(shí)并不像人們想象的那么普遍。

而這一比例在城市核心區(qū)域表現(xiàn)更為突出，南山區(qū)每10萬人中就有4.6萬人擁有大學(xué)及以上學(xué)歷，福田區(qū)也達(dá)到了4.1萬人，遠(yuǎn)超全市平均水平。

每10萬人口中擁有的各類受教育程度人數(shù)

這種教育水平的區(qū)域分布差異，也直接體現(xiàn)在了人才房項(xiàng)目的業(yè)主構(gòu)成中。以位于寶安中心的海岸悅府為例，一期業(yè)主普遍來自騰訊等科技大廠、IT企業(yè)，還有醫(yī)院、大學(xué)、機(jī)場、海關(guān)等事業(yè)單位，構(gòu)建了一個高素質(zhì)的社區(qū)生態(tài)。

在評估人才房價值時，既要看到低于市場的價格優(yōu)勢，更要充分認(rèn)識到其帶來的生活配套、鄰里圈層和未來發(fā)展?jié)摿ΑＴ诤诵膮^(qū)域，這些附加價值往往超出房價差異本身。

人才房最容易被忽視的價值，在于其極低的上車門檻，買入深圳核心最便宜的門票。

關(guān)注深圳樓市最新動態(tài)，你會發(fā)現(xiàn)一個新趨勢：核心地段的上車門檻越來越高，遠(yuǎn)不是普通人能企及的。

• 如深超總深灣玖序，沒有7090限制后，面積都是200平起步的；
• 去年寶中地塊被保利拍下，地價貴了1.1萬/㎡，不限制戶型，不限售價；
• 后海新地塊樓面價高達(dá)7萬/㎡，成為深圳新樓面價地王，同樣不限制戶型，不限售價。

這意味著以后上車寶中這樣的核心地段，門檻都是千萬起步，以后你再想400萬總價，60萬首付買寶中新房，真的沒機(jī)會了。

不要有“先上車，后置換”的想法，這是上一個時代的產(chǎn)物。

現(xiàn)在深圳人買一套房，基本就是一輩子的心血和努力，想置換需要特別強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和特殊機(jī)遇。

03

市場還會下探嗎？

說到最后，還是價格。

商品房價格上漲時，人才房會更受追捧；商品房價格下跌時，人才房的吸引力則會減弱。

問題是，深圳樓市還會繼續(xù)下探嗎？從各個維度來看，可能性不大。

在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，開年以來，deepseek、哪吒2等國運(yùn)級事件引發(fā)人民幣資產(chǎn)價值的重估，中國科技企業(yè)全面突圍，座談會后，恒生科技指數(shù)，A股科創(chuàng)50暴漲……中國資產(chǎn)正在從折價轉(zhuǎn)為溢價，這些宏觀經(jīng)濟(jì)的變化為房地產(chǎn)市場提供了積極的背景支撐。

在國家政策層面，國務(wù)院會議明確定調(diào)，要加大逆周期調(diào)節(jié)力度，敢于打破常規(guī)，推出可感可及的政策舉措，及時回應(yīng)市場關(guān)切……2025年的樓市新政會更加有力度、更加注重落地見效。

市場數(shù)據(jù)也印證了這一判斷：據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳已連續(xù)4個月新房、二手房房價環(huán)比上漲。

截至去年12月，深圳新房預(yù)售的去化周期已降至9個月，房源供需關(guān)系開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改善，特別是核心區(qū)域甚至可能面臨供不應(yīng)求的局面。

作為中國創(chuàng)新的引擎，深圳依然展現(xiàn)出強(qiáng)大的人口吸引力，去年常住人口增長20萬。這個數(shù)據(jù)背后，是城市產(chǎn)業(yè)升級的紅利，是年輕人才持續(xù)涌入的信心，更是深圳作為一線城市的核心競爭力。

更值得注意的是，深圳罕見地提出了“房地產(chǎn)投資盡快恢復(fù)增長”的目標(biāo)，當(dāng)一個不依賴房地產(chǎn)的城市，主動釋放促進(jìn)房地產(chǎn)投資的信號時，往往意味著市場出清程度已較為充分。

在資產(chǎn)配置的視角下，核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然是對抗通脹、保值增值的重要選擇。

房價本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象。從長遠(yuǎn)來看，通脹是大概率的、常態(tài)化的。相比于持有現(xiàn)金，持有實(shí)物資產(chǎn)通常會是最終的贏家。

所以不要太看重短期的波動，把時間拉長看，以十年為周期，如果你看好深圳的城市價值，那么買入核心地段人才房就是值得的。

尤其是寶中的人才房海岸悅府，首付60萬就能上車三房，這或許是普通人買入深圳核心的最后機(jī)會了。海岸悅府申購日期截止3月2日，感興趣的朋友一定不要錯過。