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一場性價比革命

“3000人搶700套房”、“2小時售罄”、“環比暴漲45%”……

這些最新數據再次將深圳樓市推向輿論焦點。

這是否預示著市場即將全面回暖？馬上進入“金三銀四”的傳統旺季，購房者需要跑步進場or繼續觀望？

上周末（2月23日），深圳貝殼研究院的數據顯示：當天深圳二手房成交量已重返去年十月的最高峰值。

你可能不了解這是什么概念。

要知道，去年10月的高峰是在9月29日深圳放開非核心區限購政策的直接刺激下形成的，當時成交量暴漲至近4年來的新高。

而如今，在沒有任何新政策利好的背景下，市場自發回升至這一水平，這種快速回暖確實讓人不敢置信。

樂有家的最新數據也進一步印證了這個趨勢：上周深圳二手住宅看房量環比上漲13%，成交量環比更是飆升45%，幾乎觸及去年政策紅利期的高峰水平。

宏觀數據是好的，但是仔細分析開盤細節，你會發現一個問題：

北站某項目開盤，近3000批客戶選購780套房源，其中82-83平方米的小戶型在2小時內就被搶購一空。

這些小戶型產品單價顯著低于大戶型，總價也更親民，據說這次開盤大約有70%的客戶是沖著82平三房去的！

這組數據也揭示了深圳樓市的深層邏輯：市場正在經歷一場“性價比革命”。

這一次，市場面臨的是一群超級理性、超級精打細算的購房者。他們不受市場氛圍影響，只精準狙擊那些極致性價比的項目。

這種消費心態也讓市場進入新階段：那些位于核心區域、超低價格、品質過硬的項目，仍然能夠激發巨大的市場熱情。而那些價格過高或地段較差的項目，則可能面臨更大的去化壓力。

因此，深圳樓市確實會迎來小陽春，但只是一個“結構性回暖”的過程，而非全面復蘇。

02

“撿漏”機會越來越少

面對這樣的市場，購房者買房難度反而更大了。

許多人仍抱著僥幸心理，認為只要耐心等待，總能在核心區域遇到價格低廉的優質項目。然而，深圳樓市已經告別“遍地是寶”的時代，供需結構正在發生根本性變化。

截至去年12月，深圳新房預售的去化周期已降至9個月，房源供需關系開始出現結構性改善，特別是核心區域甚至可能面臨供不應求的局面。

土地市場連續高價成交，龍崗大運地塊土拍溢價率70%創新高；寶中地塊最新成交樓面價上漲1.1萬/㎡；后海新地塊更是以7萬/㎡的樓面價刷新深圳地王紀錄。

而這些新地塊共同的特點是：不限戶型、不限售價。

高昂的土地成本正在推動核心區域加速豪宅化，如取消“7090”政策后，深超總項目只推200平以上大戶型，還有今年寶中新盤入市價高達11.8萬/㎡，越來越多項目沖擊10萬+，深圳核心區域的上車門檻正在被快速抬高。

核心區域在向豪宅轉型，普通購房者的選擇空間在收縮，而市場上的“撿漏”機會，也在逐漸消失。

深圳目前真正具備高性價比的項目已經鳳毛麟角，如果中立客觀的去評價和篩選，天健和郡府一定值得關注。

鳥瞰圖

天健和郡府，單價4.39萬/㎡起，首付58萬起，買前海寶中建面約89㎡3房。這個價格買寶中3房，過去想都不敢想。

看看周邊一二手房價格：

鴻榮源胤璇中心均價8.55萬/㎡，中鐵閱臻府均價8.61萬/㎡，都市名薈花園二期更是高達11.8萬/㎡。即便是10年樓齡的次新房，壹方中心也要15.3萬/㎡，海納公館、云璽錦庭、都市名薈一期都在12-13萬/㎡之間。

同樣是89平米的三房，天健和郡府總價約390萬，而周邊新房至少要760萬起，整整差出370萬！

如此大的價差，不禁讓人疑惑：這個項目是不是在偏僻的地方？

恰恰相反，天健和郡府位于前海寶中核心區域，配套設施極為完善：

項目距離5號線翻身站僅300米，1站可達寶中，3站即到前海；周邊環繞著六大公園，三大三甲醫院；步行可達海雅繽紛城、前海壹方城等超百萬方商圈；項目與安樂小學一路之隔，距離寶安中學（集團）海濱中學僅0.6公里。

效果圖

項目最核心的價值在于地段。

從規劃角度，前海作為粵港澳大灣區的橋頭堡，前海承載著五大國家戰略：經濟特區、粵港澳大灣區、先行示范區、自貿試驗區和深港合作區。

前海是中國發展最快、質量最高、效益最好的區域之一。2024年深圳前海地區GDP首次突破3000億元，達到3008.8億元，同比增長8.6%，遠高于全國平均水平。

前海還抓住了人工智能這個超級風口，打造了深圳領先的AI產業集群。

截至2025年初，前海已集聚人工智能企業385家，占深圳市AI企業總量的12.75%，形成了以思謀科技、小馬智行、影石創新等為代表的創新企業集群。

2024年1月啟動的前海深港人工智能算力中心，是珠三角當前投資運營規模最大、算力最高的智能計算中心

前海AI企業已在多個領域實現技術突破：小馬智行成為全球Robotaxi第一股，思謀科技的AI檢測為制造業帶來質檢效率提升超85%，慧靈科技擁有300余項專利，其產品已覆蓋深圳上千家門店……

過去前海一直被詬病“金融比不上福田，科技比不上南山”，難以找到自己的產業定位。隨著人工智能浪潮的興起，前海終于找到了自己的發展路徑，在AI驅動的新經濟時代，前海無疑將成為深圳最具活力和潛力的區域。

圖源：深圳前海

為什么天健和郡府地段配套產業都這么好，價格卻如此低？因為這是一個人才房項目。

有人擔心人才房的限制性太強。

但實際上，這批人才房是最后一批能獲得完全產權的保障房。23年8月新政后，深圳將不再供應新的安居房和人才房用地。換句話說，這樣的機會，錯過就沒有了。

至于十年限售期，其實并不是問題。

數據顯示，深圳人從買房到換房的平均周期是7年多，特別是在核心區域，絕大多數業主的居住周期都會超過10年。更何況，項目的居住群體都是高素質人才，這種純粹的圈層本身就是一種優勢。

補差價問題更不用擔心。

這相當于政府給了購房者一筆10年期的無息貸款。而且從通貨膨脹的角度看，10年后支付的差價，實際購買力會大幅縮水。這種延期支付機制，實際上是在幫助年輕人降低當下的置業壓力。

現在核心區新房慢慢豪宅化，以后再想58萬首付買入寶中，真的沒機會了。

03

很難相信這是一個人才房

“人才房”三個字，常常讓人聯想到對品質的妥協。但在天健和郡府，這個印象被徹底顛覆了。

天健是一個與深圳特區共同成長的名字，從蓮花山鄧小平銅像到深南大道，從濱海大道到深圳交通樞紐大廈，天健參與了深圳眾多標志性建筑的建設。

1983年，解放軍基建工程兵302團在深圳集體轉業，這支鐵軍帶著“特區拓荒者”的匠心基因，成就了今天的天健集團。作為深圳唯一一家具有自主施工能力的綜合性開發企業，天健用一個個“良心工程”詮釋著什么是“國企擔當”。

而在天健和郡府項目上，這種“工匠精神”被發揮到了極致。

從戶型設計看，天健和郡府的匠心處處可見。

建面約89㎡D戶型，采用豎廳設計，以約3.5米寬敞的客廳開間為核心，打造出空間層次感。

客廳與餐廳一體化布局既保持了開闊視野，又能自然劃分功能區域，讓6人餐聚也不顯擁擠。陽臺進深達1.5米，滿足了日常晾曬需求，同時作為客廳采光面，引入充足自然光線。

展示空間實拍圖

三個臥室均帶飄窗，不僅增加采光，還巧妙擴展了實用面積，為收納和裝飾提供更多可能。主臥約3.3米的開間輕松容納1.8米雙人床，保證了生活舒適度。

展示空間實拍圖

建面約89㎡E戶型則采用橫廳布局，這在同面積三房中較為少見。

它最大的亮點是南向約11米的連續采光面，讓客廳、餐廳、廚房和臥室共享充足陽光，通透、大氣，社交屬性更強，景觀視野更開闊。

展示空間實拍圖

玄關和客餐廳的飄窗形成南北通透，帶來極佳的自然通風效果。廚房空間更為寬裕，可設計為U型操作臺，多人同時備餐也不覺擁擠。

展示空間實拍圖

主臥面積約11平米，放1.8米的雙人床一點都不擁擠，而且飄窗也很大，兩邊做些收納柜，既舒適又實用。

展示空間實拍圖

更值得一提的是，這些戶型的得房率高達86.9%，遠超商品房75%的平均水平，為業主提供了更多實用空間。

裝修標準方面，天健和郡府處處透露著“高配”氣質。

地面鋪設750*1500mm的大規格地磚，這種規格一般只有高端商品房才會使用。

鋼木復合門和實木復合地板的選用，既保證了美觀又確保了耐用；斷熱鋁合金框配合中空夾膠玻璃的設計，讓居住更加舒適安靜。

細節之處更見用心：臥室設置雙控開關，床頭預留插座位置，三色可調的照明系統，這些看似微小的設計，卻大大提升了日常生活的便利性和舒適度。

社區配置同樣不輸商品房。

3梯6戶的梯戶比讓歸家不再擁擠；車位配比超過1:1，徹底解決了停車焦慮；五大主題的生態立體花園，讓社區生活更有品質；9班制幼兒園、社區商業、健康服務中心等配套一應俱全，滿足了不同年齡段居民的日常需求，讓生活更加從容便利。

當你走進天健和郡府，很難相信這是一個人才房項目。在這里，你看不到任何對品質的妥協，只看到一個負責任的開發商，用心地為這座城市的人才，打造一個真正的家。

在深圳這座一線城市，能以58萬首付上車寶中這樣核心區域，這種品質的好房子，堪稱置業路上最后的紅利。

3月初，天健和郡府即將啟動配售，對于符合條件的購房者來說，這或許是2025年最值得把握的置業機會。