開年以來，多個城市的土地市場表現(xiàn)都讓人很意外，樓市也正在批量造新地王。

可以看近期上海的土地市場，以及杭州的土地市場。

上海今年一批次土拍是在2月20日，當天4塊地起拍總價119.29億，總成交159.2億，整體溢價率超33%。據(jù)說當天參拍的房企不僅有央國企、民企，還有外資企業(yè)。

其中熱度最高的虹口地塊，競拍超過180輪，溢價率達38.2%，成交樓面價11.75萬一平，成為虹口新地王，同時也成為當時全國樓面價的第三高。

前兩位也都出自上海，去年8月綠城拿下的13.1萬一平的徐匯濱江地塊，以及去年12月宸嘉發(fā)展拿下的12.6萬一平的徐匯龍華地塊。

不過這“第三”的成績沒坐幾天，上海就又拍出了樓面價16.23萬一平的靜安地塊，靜安地塊也因此成為上海新單價地王。實質上，也是全國的。

把時間線拉通一算，不過半年左右的時間，上海的“地王”就易主了。

樓面價，是開發(fā)商的拿地成本價，為了盈利，后續(xù)的開發(fā)運營，這部分的成本會被轉嫁到房價上。

杭州出地王的頻次更快，5天時間，“板塊地王”記錄就被打破。

2月20日，大家房產在杭州安琪兒板塊拿了一塊地，地塊溢價率54.04%，樓面價4.75萬一平，成為當時安琪兒板塊第三個“地王”；

2月25日，華潤在大家隔壁拿了塊地，地塊溢價率72.48%，樓面價5.06萬一平，成為新的板塊“地王”。

不僅安琪兒板塊，杭州的蕭山北干西、城東新城等板塊“地王”也都被刷新。

1月底的時候，杭州也拍出了杭州土拍史上的最高樓面價地塊湖墅單元GS0201-R21-05地塊，這塊地樓面價6.5萬一平，地塊溢價率71.25%。

同樣把時間線拉長來看的話，近幾個月杭州的地塊溢價率其實漲的很明顯。

不僅僅是上海、杭州兩個城市，蘇州、鄭州、成都、深圳這些城市地塊的溢價率也漲上來了。

2月19日，蘇州工業(yè)園區(qū)一塊地經過122輪競價，最終以14.29億總價拍出，成交樓面價2.7萬一平，地塊溢價率21.6%；

2月8日，鄭州金水區(qū)一塊地經過255輪競價，最終以87.5%的溢價率成交……

綜合各地的情況來說，杭州、上海拿出來的地都是一些位置好、周邊配套成熟的，有些還有比較好的學位，容積率也都很低。

廣州、深圳、北京這些城市就差一些了，北京拿出來的地集中在昌平、順義等邊緣區(qū)，深圳今年也沒拿出什么核心地段地塊，不過明天寶中一塊地會拿出來拍，預估拍賣結果會很好。

地價天花板被刷新，其實就是地越賣越貴了，轉嫁到房價上，漲是一定的。

這里大家可以自動忽略掉一些偏遠郊區(qū)地塊，以及一些三四線城市的地塊，分化已經是共識，不再過多強調了。

那么該如何理解現(xiàn)在的土地市場？

有些人應該知道，這兩年的土地市場，zf有意拿出一些位置核心地塊出來賣，為的就是要拉動市場信心，同時放開土拍限制性政策，讓開發(fā)商有更大的發(fā)揮空間，去做更好的、有差異化的產品，從而賣更高的價格，讓開發(fā)商有錢賺。

而開發(fā)商看得到市場需求，也愿意為高地價買單。

比如上海，房企之所以愿意為樓面價16萬一平的地買單，就是看到上海頂豪市場的強勁需求。

24年上海豪宅的供應均價是17萬/㎡+，價格很高，但成交也很好，3000萬以上的房子一年大概成交了2500多套，占全國比重的61.6%。

這一輪很多城市高溢價地塊就是這個邏輯，核心地段土地價格拔高做標桿，然后帶動市場信心。

現(xiàn)在土地市場的熱度，部分也是這種“有意為之”帶來的。

但除去這些，我們也不能忽略房企本身的市場敏銳度。

樓市開始企穩(wěn)，政策對市場兜底成為房地產共識，就是房企拿地的好時候，這一點，房企會比我們更清楚。

只要房企還想在牌桌上待下去，還想分到樓市的一杯羹，他們就會逐步恢復拿地。

這一點去看市場上露頭開始拍地的民企就知道了，現(xiàn)在在拍地的民企，一般就是兩種情況，一是之前沒有涉足過房地產或是手里只有一兩塊地，因為看好房地產，想在新一輪競爭中分一杯羹。

二是一些深耕本地的中小房企，手里有存貨，也持續(xù)在賣，手里資金談不上很充裕，但也沒有很缺錢，市場下行之后，出于保守起見，逐漸在土拍市場息影，現(xiàn)在市場抬頭，開始搶占市場，為之后的擴張做準備。成都民企潤達豐濱江，以及鄭州民企正弘置業(yè)都是這種情況。

現(xiàn)在市場什么情況，普通購房者都知道了，房企更不用說了，很多房企手里是有一手政策資源的，也都強大的數(shù)據(jù)分析團隊，他們的市場敏銳度不用質疑。

當然，現(xiàn)在還缺錢的房企就另說。

對于普通購房者，其實就從這些細微的樓市變化中讀懂市場，很多時候，你抓住樓市的細微變化，你就抓住了買房最好的時機。

對此，我還是那句話，近期買房看好就可以下手了，市場好起來的速度會比大家想象中要快，別等到來不及的時候再后悔。

現(xiàn)在市場上已經到處都是向好的信號了，這兩天的數(shù)據(jù)，春節(jié)后的樓市帶看已經恢復到去年10-11月的水平，一線城市的掛牌量也降到2024年10月以來的低位，這說明的是當前的樓市回暖不是脈沖式的。

“政策”還在繼續(xù)夯實，“穩(wěn)住樓市”也在持續(xù)說，核心城市的限制性政策放松也在傳……

現(xiàn)在樓市的止跌回暖就是多重鏈條的同時修復，變化每天都在發(fā)生，大家要學會看見。

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