作者 | 醉酒大鯊

文章來源 | 格隆匯樓市

隨著今年政府工作報告的披露，年內經濟發展的工作方向和任務也就隨之落地。

尤其與房地產相關的工作，重心依舊放在了“止跌回穩”上。

樓市怎么走？

2月各地樓市數據見好。

比如北京二手住宅網簽量同比大增87.6%，廣州二手房網簽量同比增長29.04%，深圳二手房網簽同比也出現了翻倍，上海新房和二手房成交表現突出，雙雙較同期有大幅度增長。

一線城市都紛紛拉開了小陽春序幕， 這都得益于去年10月后的各項政策支撐。

那么接下來樓市將怎么走？

發展的大方向基本確定了， 在2025年政府的年度工作報告中，一個穩字貫穿了全文。

而今年樓市的主旋律依舊以“止跌回穩”為主。

在今年的工作任務中，報告明確指出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

如何持續“止跌回穩”？ 有幾點是值得留意的。

一是從充分釋放剛性和改善性住房需求潛力方向發力。

具體做法是因城施策調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造。

簡單來說就是諸如限購、限售、限價、限貸、稅費、首付等政策可以繼續期待，而城中村改造則有望繼續升級。

但去年已經打出樓市支持政策組合拳，像限購也就剩下三個一線城市和海南了，所以在調減限制的背景下，這些城市有望進一步放寬。

而城中村改造去年也是轟轟烈烈進行著了，各地還發了城中村改造專項債。

像去年2月深圳首筆超大特大城市城中村改造項目專項貸款就已經發放成功，深圳大鵬新區白石崗片區城中村改造項目專項借款獲得支持，資金全部用于白石崗項目前期工作、征收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區的配套基礎設施建設等。

這是房地產需求端的發力。

二是往優化城市空間結構和土地利用方式發力。

具體做法就是合理控制新增房地產用地供應。

這部分也是已經在開展的工作。

去年就一直強調建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，自然資源部也提出了商品住宅去化周期超36個月的城市暫新增用地出讓的要求。

所以，去年不少城市地塊出讓就出現了大減。

而在優化增量方面，今年不少城市拿出來的招商地塊都是城市的一些核心優質地塊，容積率也都相比過去控制水平更低。

三是對盤活存量用地和商辦用房發力。

具體做法是推進收購存量商品房，但和之前相比，變化是在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

簡單來說就是各個城市收儲的房源范圍有機會進一步放寬。

之前收儲的房源，征集范圍和條件，相對來說都還比較嚴苛。

比如深圳，去年深圳安居集團征集房源要求住宅、公寓、宿舍，整棟或整單元、面積65平以下為主、配套設施齊全核心區位置，臨近地鐵口、公交站等。

實際真正符合條件的項目寥寥無幾，收購的主體也就深圳安居集團參與。

那么給予收購主體、價格和用途方面更多的自主權以后，收儲的條件也就有更大的彈性空間，收儲的主體，其他有實力的企業也就有機會納入收購的對象范圍了。

這是針對房地產的供給端發力，也是房地產發展平穩最重要的環節。

總之，買房的門檻還會進一步降低，買房需求會進一步釋放，房地產庫存也會進一步降低。

錢袋子方向

除了往供給端和需求端發力，降風險和發展房地產新模式方面也給出了工作重點。

關于保交樓、房企債務違約防范，主要是發揮房地產融資協調機制作用，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。

按照過去的房地產的做法，比如增加房企融資白名單，比如定點項目增加融資名單，再比如保障性住房再貸款資金用于收購、房屋裝修、社區配套設施建設等，都有一定的想象空間。

對構建房地產發展新模式，具體做法是有序搭建相關基礎性制度。

簡單點來說就是完善“市場＋保障”住房供應體系，讓商品房和保障性住房兩條腿繼續走，同時對一些針對性的制度進行完善或者升級。

諸如共有產權房制度建立、預售資金監管制度、品住房銷售制度、房屋養老金制度、房屋保險制度、租購同權等，也都值得期待。

再有就是提升居民居住品質， 具體做法是完善“好房子”的標準，建設更多安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。

這個去年也被提及，并且進入2025年多個城市也把這項任務列入年度工作重點。

各地新增住宅也做出了新的規劃調整，比如頒發住宅建設與設計新規、出臺“限高令”，正朝著“好房子”的方向建設打造。

另外，還值得注意的是，今年是“十四五”的收官之年，報告中與房地產息息相關的宏觀取向也給了很大的篇幅。

總結下來就是，實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，推動科技創新和產業創新融合發展，穩住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊

在財政政策方面，將會更加積極。

今年赤字率擬按4％左右安排，比去年提高1%，赤字規模5.66萬億元，比去年增加1.6萬億元。

更重要的是，還計劃安排地方政府專項債券4.4萬億元重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業賬款等。

這就為各地收儲閑置用地提供更多的活水。

其次是貨幣政策方向，實施適度寬松的策略，適時降準降息，優化和創新結構性貨幣政策工具，強調更大力度促進樓市股市健康發展。

與降準降息相關的是基準利率、公開市場操作利率、信貸利率、存款利率等。

在利率傳導機制下，央行如果降準降息，一般銀行的利率也要跟著 下降。

所以總體上，還會有很多資金進入房地產，用于化解房地產風險。

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作者觀點，不代表格隆匯立場