作者 | 醉酒大鯊

文章來源 | 格隆匯樓市

隨著今年政府工作報告的披露，年內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作方向和任務(wù)也就隨之落地。

尤其與房地產(chǎn)相關(guān)的工作，重心依舊放在了“止跌回穩(wěn)”上。

樓市怎么走？

2月各地樓市數(shù)據(jù)見好。

比如北京二手住宅網(wǎng)簽量同比大增87.6%，廣州二手房網(wǎng)簽量同比增長29.04%，深圳二手房網(wǎng)簽同比也出現(xiàn)了翻倍，上海新房和二手房成交表現(xiàn)突出，雙雙較同期有大幅度增長。

一線城市都紛紛拉開了小陽春序幕， 這都得益于去年10月后的各項(xiàng)政策支撐。

那么接下來樓市將怎么走？

發(fā)展的大方向基本確定了， 在2025年政府的年度工作報告中，一個穩(wěn)字貫穿了全文。

而今年樓市的主旋律依舊以“止跌回穩(wěn)”為主。

在今年的工作任務(wù)中，報告明確指出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

如何持續(xù)“止跌回穩(wěn)”？ 有幾點(diǎn)是值得留意的。

一是從充分釋放剛性和改善性住房需求潛力方向發(fā)力。

具體做法是因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。

簡單來說就是諸如限購、限售、限價、限貸、稅費(fèi)、首付等政策可以繼續(xù)期待，而城中村改造則有望繼續(xù)升級。

但去年已經(jīng)打出樓市支持政策組合拳，像限購也就剩下三個一線城市和海南了，所以在調(diào)減限制的背景下，這些城市有望進(jìn)一步放寬。

而城中村改造去年也是轟轟烈烈進(jìn)行著了，各地還發(fā)了城中村改造專項(xiàng)債。

像去年2月深圳首筆超大特大城市城中村改造項(xiàng)目專項(xiàng)貸款就已經(jīng)發(fā)放成功，深圳大鵬新區(qū)白石崗片區(qū)城中村改造項(xiàng)目專項(xiàng)借款獲得支持，資金全部用于白石崗項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

這是房地產(chǎn)需求端的發(fā)力。

二是往優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式發(fā)力。

具體做法就是合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

這部分也是已經(jīng)在開展的工作。

去年就一直強(qiáng)調(diào)建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，自然資源部也提出了商品住宅去化周期超36個月的城市暫新增用地出讓的要求。

所以，去年不少城市地塊出讓就出現(xiàn)了大減。

而在優(yōu)化增量方面，今年不少城市拿出來的招商地塊都是城市的一些核心優(yōu)質(zhì)地塊，容積率也都相比過去控制水平更低。

三是對盤活存量用地和商辦用房發(fā)力。

具體做法是推進(jìn)收購存量商品房，但和之前相比，變化是在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。

簡單來說就是各個城市收儲的房源范圍有機(jī)會進(jìn)一步放寬。

之前收儲的房源，征集范圍和條件，相對來說都還比較嚴(yán)苛。

比如深圳，去年深圳安居集團(tuán)征集房源要求住宅、公寓、宿舍，整棟或整單元、面積65平以下為主、配套設(shè)施齊全核心區(qū)位置，臨近地鐵口、公交站等。

實(shí)際真正符合條件的項(xiàng)目寥寥無幾，收購的主體也就深圳安居集團(tuán)參與。

那么給予收購主體、價格和用途方面更多的自主權(quán)以后，收儲的條件也就有更大的彈性空間，收儲的主體，其他有實(shí)力的企業(yè)也就有機(jī)會納入收購的對象范圍了。

這是針對房地產(chǎn)的供給端發(fā)力，也是房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)最重要的環(huán)節(jié)。

總之，買房的門檻還會進(jìn)一步降低，買房需求會進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)庫存也會進(jìn)一步降低。

錢袋子方向

除了往供給端和需求端發(fā)力，降風(fēng)險和發(fā)展房地產(chǎn)新模式方面也給出了工作重點(diǎn)。

關(guān)于保交樓、房企債務(wù)違約防范，主要是發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。

按照過去的房地產(chǎn)的做法，比如增加房企融資白名單，比如定點(diǎn)項(xiàng)目增加融資名單，再比如保障性住房再貸款資金用于收購、房屋裝修、社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)等，都有一定的想象空間。

對構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，具體做法是有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

簡單點(diǎn)來說就是完善“市場＋保障”住房供應(yīng)體系，讓商品房和保障性住房兩條腿繼續(xù)走，同時對一些針對性的制度進(jìn)行完善或者升級。

諸如共有產(chǎn)權(quán)房制度建立、預(yù)售資金監(jiān)管制度、品住房銷售制度、房屋養(yǎng)老金制度、房屋保險制度、租購?fù)瑱?quán)等，也都值得期待。

再有就是提升居民居住品質(zhì)， 具體做法是完善“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)更多安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。

這個去年也被提及，并且進(jìn)入2025年多個城市也把這項(xiàng)任務(wù)列入年度工作重點(diǎn)。

各地新增住宅也做出了新的規(guī)劃調(diào)整，比如頒發(fā)住宅建設(shè)與設(shè)計(jì)新規(guī)、出臺“限高令”，正朝著“好房子”的方向建設(shè)打造。

另外，還值得注意的是，今年是“十四五”的收官之年，報告中與房地產(chǎn)息息相關(guān)的宏觀取向也給了很大的篇幅。

總結(jié)下來就是，實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國內(nèi)需求，推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險和外部沖擊

在財(cái)政政策方面，將會更加積極。

今年赤字率擬按4％左右安排，比去年提高1%，赤字規(guī)模5.66萬億元，比去年增加1.6萬億元。

更重要的是，還計(jì)劃安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

這就為各地收儲閑置用地提供更多的活水。

其次是貨幣政策方向，實(shí)施適度寬松的策略，適時降準(zhǔn)降息，優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，強(qiáng)調(diào)更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。

與降準(zhǔn)降息相關(guān)的是基準(zhǔn)利率、公開市場操作利率、信貸利率、存款利率等。

在利率傳導(dǎo)機(jī)制下，央行如果降準(zhǔn)降息，一般銀行的利率也要跟著 下降。

所以總體上，還會有很多資金進(jìn)入房地產(chǎn)，用于化解房地產(chǎn)風(fēng)險。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場