近期，一連串好消息到來，釋放重要信號。

3月5日，2025政府工作報告提出，深化大數(shù)據(jù)、人工智能等研發(fā)應用，開展“人工智能+”行動，打造具有國際競爭力的數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群。

3月2日，央行行長潘功勝明確表示，在通脹壓力不大的情況下，“將確保民企融資成本在今后比較長的時間中保持在較低水平”。

2月27日，DeepSeek發(fā)布驚人數(shù)據(jù)：AI推理成本利潤率高達545%，單日理論利潤達346萬元人民幣。這是中國科技企業(yè)向高附加值、高利潤率轉型的新趨勢。

2月24日，阿里巴巴宣布未來三年投入3800億元建設云和AI基礎設施，創(chuàng)下中國民企在AI領域最大單筆投資紀錄。

以上信息釋放四大信號：

第一，國家正加大對“人工智能+”的戰(zhàn)略部署，為科技企業(yè)提供明確的發(fā)展方向；

第二，中國正式進入長期低利率時代，資本將從傳統(tǒng)行業(yè)向高技術行業(yè)流動；

第三，中國科技企業(yè)正形成高附加值、高利潤率的新趨勢；

第四，中國科技巨頭正在從消費互聯(lián)網(wǎng)轉向AI和數(shù)字經(jīng)濟；

所有信號都在表明，科技創(chuàng)新正在重構中國核心資產(chǎn)的價值體系，我們應該如何布局未來？哪些城市和區(qū)域將成為這一輪科技創(chuàng)新周期的最大受益者？

01

金融讓位科技，誰是黑馬？

在過去，金融業(yè)是推動城市發(fā)展的王牌，全球主要金融中心的CBD區(qū)域往往是房價最高的地段，如紐約曼哈頓、香港中環(huán)、倫敦金融城、東京丸之內等。

而現(xiàn)在，科技創(chuàng)新正慢慢超越金融產(chǎn)業(yè)成為城市發(fā)展最強驅動力。據(jù)最新統(tǒng)計，美國房價最貴的20個城市中，超過60%集中在以科技產(chǎn)業(yè)為主導的加州地區(qū)，而非傳統(tǒng)金融中心。

在中國，這種科創(chuàng)造富的邏輯已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

根據(jù)福布斯中國公布“2024福布斯中國中央商務區(qū)消費競爭力評選”結果。廣州琶洲CBD不僅強勢入圍中央商務區(qū)消費競爭力Top10榜單，并且排名較去年上升一位，位列全國第九。

值得關注的是，琶洲CBD是TOP10中最年輕的CBD，其它如北京CBD，上海陸家嘴CBD，廣州天河、深圳福田，都發(fā)展至少20-30年。

而琶洲CBD起步最晚，卻發(fā)展最快，2015年至今才10年，卻殺進全國TOP10，為什么？

答案是琶洲打破了傳統(tǒng)CBD單一金融商務發(fā)展路徑，構建了數(shù)字經(jīng)濟、總部經(jīng)濟、人工智能和低空經(jīng)濟多元融合的生態(tài)系統(tǒng)。

這種多元融合的發(fā)展模式為人工智能和低空產(chǎn)業(yè)提供了扎實基礎，有力推動了這些新興領域的快速發(fā)展和創(chuàng)新。

在人工智能領域，琶洲建成國內首個人工智能大模型應用示范區(qū)，已吸引超50個行業(yè)大模型進駐。“琶洲算谷”運營中心投入使用，可調度算力超6000P，2024年將引育大模型企業(yè)超100個，備案大模型和算法超110個。

在低空經(jīng)濟領域，2024年底，琶洲港澳碼頭直升機場啟動建設，有望今年建成開通運營。據(jù)運營方測算，屆時從琶洲前往白云機場將僅用9分鐘，從琶洲到香港機場僅用26分鐘。2025年，琶洲及周邊將落地低空起降點超30個、應用場景超10個，并創(chuàng)建省低空經(jīng)濟試驗區(qū)。

珠江環(huán)繞的島區(qū)地理優(yōu)勢、大灣區(qū)核心占位、數(shù)字經(jīng)濟與人工智能產(chǎn)業(yè)基礎、騰訊，阿里等頭部企業(yè)集聚、完善的低空經(jīng)濟政策機制……

琶洲的崛起，正是依托這些優(yōu)勢，在發(fā)展方面具備前瞻性，緊跟國家戰(zhàn)略步伐，不斷通過技術創(chuàng)新與經(jīng)濟轉型相互驅動，將自己打造成為科技創(chuàng)新發(fā)展的主陣地。

02

琶洲內部亦有分化

在琶洲這樣一個科技創(chuàng)新驅動的價值高地，我們需要深入了解其內部區(qū)域差異，才能更精準地把握投資機會。

根據(jù)規(guī)劃，琶洲被規(guī)劃為四大功能區(qū)，各自承擔不同的戰(zhàn)略定位。

琶洲西區(qū)：人工智能與數(shù)字經(jīng)濟集聚區(qū)

琶洲中區(qū)：智慧會展產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)

琶洲東區(qū)：數(shù)字經(jīng)濟與總部經(jīng)濟創(chuàng)新合作區(qū)

琶洲南區(qū)：創(chuàng)新融合拓展區(qū)

而在這四大區(qū)域中，西區(qū)無疑是琶洲價值體系的第一梯隊，深層分析有三點關鍵邏輯：

第一、極致稀缺性

翻開琶洲西區(qū)的控規(guī)圖，我們看到的幾乎全是“紅色”的商業(yè)用地，“黃色”住宅用地極為有限。近十年來西區(qū)僅供應2宗宅地，2023年一宗住宅用地出讓便創(chuàng)下廣州新地王紀錄。

2024年琶洲整體控規(guī)調整中，南區(qū)新增6宗宅地，東區(qū)和中區(qū)過去幾年也有新增宅地，唯獨西區(qū)近期沒有新增宅地，稀缺性被進一步強化。

西區(qū)還計劃在摩天大樓之間的AH040182地塊建設一座城市CBD公園，這不僅提升了環(huán)境品質，也進一步減少了可開發(fā)土地。這種“少即是多”的規(guī)劃理念，讓西區(qū)住宅價值持續(xù)攀升，遠超琶洲其他區(qū)域。

第二、人才密度決定資產(chǎn)價值

在僅2.1平方公里的區(qū)域內，西區(qū)匯聚了多家科技和互聯(lián)網(wǎng)巨頭，形成了廣東省互聯(lián)網(wǎng)百強企業(yè)集聚度最高的地區(qū)之一。

阿里巴巴華南運營總部正式入駐西區(qū)，成為琶洲企業(yè)進駐的先頭兵。騰訊、唯品會、小米、科大訊飛、三七互娛等一系列頭部科技企業(yè)紛紛扎根于此。

這種高密度的頭部企業(yè)集聚，帶來的不僅是品牌效應，更是大量高收入、高學歷的人才集中。

根據(jù)海珠統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年上半年海珠區(qū)GDP達1327.88億元，同比增長6.5%，增速領跑全市。其中最關鍵的貢獻區(qū)域正是琶洲西區(qū)，以騰訊、頭條、阿里、唯品會、螞蟻五大平臺型企業(yè)快速發(fā)展，帶動全區(qū)新一代信息技術服務業(yè)營收增長44.3%。

琶洲西區(qū)優(yōu)質住宅的稀缺與高凈值人才的集中形成了供需失衡，催生了區(qū)域內強勁的購買力和資產(chǎn)增值潛力。

第三、發(fā)展最成熟，兌現(xiàn)速度最快

從城市界面、天際線到產(chǎn)業(yè)布局，西區(qū)的發(fā)展速度都遠超琶洲其他區(qū)域。

2016年時，這里還是一片工地，如今已呈現(xiàn)翻天覆地的變化。西區(qū)41個重點產(chǎn)業(yè)項目中，已有20座大廈投用、7座封頂、12座正在施工。三重天際層次已初步成形，與珠江岸線形成和諧對話，勾勒出一道靚麗的風景線。

琶洲西區(qū)實拍圖

更值得關注的是，西區(qū)還將與廣州塔商圈形成聯(lián)動，打造高素質人才的生活圈。廣州塔廣場已于去年末開業(yè)，這個海珠文商旅新IP將成為網(wǎng)紅打卡點和城市新地標，進一步提升西區(qū)的整體價值。

縱觀全局，琶洲憑借強大的科技創(chuàng)新力量，正走在新質生產(chǎn)力的前沿，成為廣州經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，其中西區(qū)作為核心區(qū)域，有望帶動琶洲成為大灣區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟的新地標。

對有遠見的投資者而言，琶洲西區(qū)不僅是高品質生活的理想之地，更將成為未來資產(chǎn)配置的“壓艙石”，在經(jīng)濟波動中提供穩(wěn)定的價值支撐。

03

在歷史轉折點下敢于重倉

琶洲西區(qū)的崛起不僅體現(xiàn)了中國科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級的大趨勢，也吸引了市場上敏銳的開發(fā)商提前進行戰(zhàn)略性布局。

作為區(qū)域開發(fā)的領先參與者，越秀地產(chǎn)捕捉到琶洲西區(qū)的價值潛力，實施了系統(tǒng)性的開發(fā)策略，成為區(qū)域價值演變的重要推手。

• 2022年琶洲南TOD登場，以“CBD（中央商務區(qū)）+TOD（交通導向開發(fā)）+POD（公園導向開發(fā)）”城市模型的生活支點，成為琶洲中心位置的“毛細血管”和“超鏈中心” ，曾連續(xù)三年獲得廣州銷冠，以及全國商品住宅項目銷售金額總冠軍；
• 2023年首個“樾系”產(chǎn)品，琶洲·樾以極致純粹的居住凝聚塔尖的極少數(shù)，作為套均超2000萬+的頂級豪宅，僅在開盤后的9個月內便實現(xiàn)全盤售罄的佳績；
• 2024年琶洲ONE57以小面積商辦產(chǎn)品匯聚高精尖人才；
• 期間“樾系”不斷創(chuàng)新迭代，自我破格，2025年琶洲·樾｜華樾以“樾系3.0”高定，讓每一戶空間柔性定制化，滿足每一戶的獨一無二的生活。

琶洲西區(qū)面積約210萬㎡，越秀獨立開發(fā)就超過40萬㎡——相當于整個西區(qū)1/5的面積。這已經(jīng)不是簡單的樓盤開發(fā)，而是有規(guī)劃、點面式地打造一個完整生態(tài)的“微型城市”。

階段性效果圖

從琶洲南TOD到華樾的系統(tǒng)布局，越秀打造了商業(yè)、居住、辦公等多元業(yè)態(tài)共存的城市綜合體，與琶洲西區(qū)科技創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)定位形成良性互補，共同強化了區(qū)域作為城市新核心的地位。

從資產(chǎn)價值長期演變來看，類似琶洲·樾｜華樾這樣的高端項目具備成為“傳世恒產(chǎn)”的潛質。

在琶洲48平方公里的版圖中，住宅用地不足5%，而華樾項目恰好占據(jù)其中最珍貴的一席之地，補上了琶洲西區(qū)豪宅的最后一塊拼圖。

全球經(jīng)驗表明，頂級創(chuàng)新區(qū)域的房產(chǎn)往往呈現(xiàn)出“復利式”增值模式，不僅保值能力強，還能持續(xù)獲得高于普通區(qū)域的溢價增長。

這些傳世恒產(chǎn)具備四大核心特質：

第一、土地資源稀缺，周邊配套豐盛

全球范圍內的傳世恒產(chǎn)都坐落在不可復制的稀缺區(qū)位。紐約上東區(qū)的740 Park Avenue被譽為“世界上最富有和最有權勢之人的居所”，正因其位于曼哈頓最核心且不可再造的區(qū)域，毗鄰中央公園，才使其單套公寓價值高達數(shù)千萬美元，甚至上億美元，成為真正的傳世財富。

同樣，琶洲·樾|華樾坐落于廣州經(jīng)濟發(fā)展強勁的琶洲西區(qū)，項目北望琶洲西區(qū)的繁華璀璨，南望珠江支流黃埔涌，地理位置極為優(yōu)越。

琶洲·樾｜華樾華樾階段性效果圖

第二、建筑單體稀少，資源利用最大化

傳世恒產(chǎn)的另一特質是建筑規(guī)模有限，以確保資源價值最大化分配。倫敦肯辛頓區(qū)的One Hyde Park是全球單價最高的住宅項目之一，單套公寓售價可達1億英鎊，曾創(chuàng)下英國房產(chǎn)價格紀錄。其價值源自于整個項目緊鄰海德公園，且僅有少數(shù)幾棟建筑，最大化享受周邊資源。

琶洲·樾|華樾的建筑規(guī)劃同樣避免了高密度開發(fā)，純板樓設計。廣州屬于亞熱帶季風氣候，以東南風為主，華樾將建筑樓棟扭轉45°，讓戶戶朝南之余，還讓整個建筑面一半以上面寬迎江，讓確保每一戶都能充分享受價值紅利。

第三、戶數(shù)極少，產(chǎn)品尺度更為奢闊

真正的傳世恒產(chǎn)必然是稀缺的，不僅在區(qū)位上，更在數(shù)量上嚴格限制。紐約740 Park Avenue僅31戶，戶型多在400-700平米；東京六本木hills作為日本最高端住宅區(qū)，單套面積普遍在200平米以上，私密性極強。這種稀缺性是其作為傳世恒產(chǎn)的關鍵特征。

華樾全盤僅96席，每戶建面約248-330平方米，保證了圈層的純粹性。面積戶型具備“成長能力”，室內采用盡量少的承重結構，將更多創(chuàng)意設計可變空間留給業(yè)主，根據(jù)自身需求自行做個性化的改造，這符合傳世恒產(chǎn)的稀缺性標準。

第四、周邊聚集風口產(chǎn)業(yè)與財富精英

傳世恒產(chǎn)往往匯聚時代精英，與時代最具活力的產(chǎn)業(yè)相伴而生。舊金山2006 Washington Street所在區(qū)域被譽為“億萬富翁街”，不僅是全美房價最貴的區(qū)域之一，更是科技創(chuàng)新財富的終極棲息地，毗鄰硅谷科技巨頭分部，周邊居住著包括 Twitter 前CEO、蘋果高管在內的科技精英。

琶洲·樾|華樾同樣毗鄰阿里、騰訊等代表未來的數(shù)字經(jīng)濟和人工智能產(chǎn)業(yè)集群，匯聚了大量高收入、高學歷的科技精英。這種創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶來的人才集聚效應，為區(qū)域房產(chǎn)價值提供了持續(xù)上漲的強勁動力。

琶洲·樾｜華樾華樾階段性效果圖

華樾作為越秀大琶洲戰(zhàn)略的巔峰之作，不僅是西區(qū)目前唯一在售的新房項目，更有可能成為區(qū)域內最后的價值標的。

在資產(chǎn)傳承的長周期視角下，今天布局華樾，意味著鎖定了創(chuàng)新經(jīng)濟時代核心的資產(chǎn)賽道，為家族財富創(chuàng)造了一個能夠穿越周期、傳承數(shù)代的價值載體。